나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10200 [1] 충청북도 옥천군 청산면 지전리 66-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.09.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 청산면 지전리 소재 ""청산초등학교"" 서측 인근 제2종일반주거지역 내에 위치합니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 단독주택건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

후첨 건물감정평가 요항표 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 흙벽구조 스렛지붕 단층건으로서,(사용승인일:1932)
외 벽 : 페인트 바름 마감.
내 벽 : 페인트 바름 및 벽지 마감.
창 호 : 샤시창호 마감.

이용상태

기호(2) : 주택으로 이용중입니다.

설비내역

기호(2) : 기본적인 위생급배수설비, 난방설비 등이 있습니다.

부합물 및 종물

본건에 제시외 건물㉠이 소재하며 구조, 규모, 용재, 이용상태 등을 고려하여 현황 개략적인 실측에 의거 사정평가하였는바, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(2)는 건축물대장상 등록된 도면의 부재로 현장조사간 실측하였는바 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

목록1번은 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 영동지원 2025타경10200 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 옥천군 청산면 지전리 66-1

용도: 단독주택

토지면적: 231.00㎡ (약 69.88평)

토지지분: 186.9021㎡ (약 56.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.70㎡ (약 13.22평)

건물지분: 43.7㎡ (약 13.22평)

건물 제시외면적: 7.42㎡ (약 2.25평)

매각대상: 토지지분/건물전체매각

특이사항: 지분매각, 제시외 건물 포함, 일괄매각

1.3. 감정평가 요약

감정가: 33,809,600원

토지감정요항표: 본건은 충청북도 옥천군 청산면 지전리 소재 "청산초등학교" 서측 인근에 위치하며, 제2종일반주거지역 내에 있습니다. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통입니다. 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

건물감정평가요항표: 기호(2)는 흙벽 구조 스레이트 지붕 단층 건물로, 1932년에 사용 승인되었습니다. 외벽은 페인트 마감, 내벽은 페인트 및 벽지 마감, 창호는 샤시 창호 마감입니다. 주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 제시외 건물 ㉠이 소재하며, 현황 개략적인 실측에 의거 평가되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 옥천군 청산면 지전리 소재 "청산초등학교" 서측 인근 제2종일반주거지역 내에 위치합니다. 주변은 주로 단독주택 및 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

본건 토지는 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(청산초등학교), 배출시설설치제한지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약:

* 1977-01-18: 김용준 소유권 이전

* 2021-11-29: 김백철 지분 전부 이전 (매매)

* 2024-10-04: 이연수 근저당권 설정 (말소기준권리) - 30,000,000원

* 2025-09-04: 이연수 임의경매 개시 (채권액 30,000,000원)

건물 등기부 요약:

* 2019-11-28: 김태환 소유권 보존

* 2021-11-29: 김백철 소유권 이전 (매매)

* 2024-10-04: 이연수 근저당권 설정 (말소기준권리) - 30,000,000원

* 2025-09-04: 이연수 임의경매 개시 (채권액 30,000,000원)

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 30,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

본건에 대한 별도의 임차인 현황 정보는 파악되지 않았으며, 인수할 보증금이 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 "솔리움7차" (2020년 준공, 연립주택)의 거래 내역으로, 본건(1932년 준공, 단독주택)과는 건물 유형, 건축 연도, 면적 등에서 큰 차이가 있습니다. 따라서 해당 데이터를 직접적으로 본건의 시세 산정에 적용하는 데에는 한계가 있습니다.

- 솔리움7차 (53.019㎡, 약 16평): 2024년 11월 127,000,000원

- 솔리움7차 (80.505㎡, 약 24평): 2026년 6월 215,000,000원

4.2. 유사 물건 비교

본건은 1932년에 건축된 노후된 단독주택이며, 토지 역시 전체 면적 중 일부 지분(약 80.9%)만 매각 대상인 점을 고려해야 합니다. 따라서 신축 연립주택의 시세와는 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건의 감정가는 33,809,600원으로, 이는 노후 건물 가치와 토지 지분 가치를 종합적으로 고려한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건이 위치한 청산면은 "청산도리뱅뱅생선국수음식거리"와 같은 지역 특색을 가진 먹거리가 있으며, 청산5일장이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 "청산초등학교"가 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 특이사항

본건은 토지 지분 매각 및 제시외 건물 포함 매각으로, 소유권 행사 및 관리에 있어 공유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 권리상 위험

등기부상 말소기준권리인 근저당권이 존재하며, 이를 기준으로 임의경매가 진행되었습니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 부분은 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 노후화

건물 사용승인일이 1932년으로 매우 노후되어 있어, 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 지분매각

토지의 경우 전체 면적 중 약 80.9% 지분만 매각되므로, 토지에 대한 온전한 권리 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 이로 인해 향후 건물 철거나 증축, 토지 분할 시 공유자와의 복잡한 이해관계가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 옥천군 청산면에 위치한 1932년에 건축된 노후된 단독주택으로, 토지 지분(약 80.9%)과 건물 전체를 일괄 매각하는 물건입니다. 주변 교통 및 생활 편의시설은 보통 수준이며, 청산초등학교가 인근에 위치합니다. 권리 분석상 특이사항은 없으나, 토지 지분 매각으로 인한 공유자 문제 및 건물 노후화에 따른 추가 비용 발생 가능성은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지분 매각으로 인해 저가 매수 가능성이 있습니다.

* 청산면은 지역 특색을 가진 먹거리가 발달한 지역으로, 향후 지역 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

* 토지 지분(약 80.9%)을 확보하여 향후 토지 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 1932년에 건축된 노후 주택이며, 토지 지분 매각이라는 특수성을 가지고 있습니다. 유사 사례의 주택이나 연립주택 시세와 직접 비교하기 어려운 점을 감안할 때, 감정가(33,809,600원)와 채권 총액(30,000,000원)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 30,000,000원에서 33,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

* 혐오시설 관련: 주변 지역 조사를 통해 폐기물 처리 시설 등 혐오시설의 입주 가능성이 일부 제기된 바 있으나, 본건의 직접적인 위치에서 혐오시설로 인한 영향은 현재로서는 크지 않은 것으로 판단됩니다. 다만, 향후 개발 계획 및 주변 환경 변화를 지속적으로 관찰할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.