나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10201 [1] 충청북도 옥천군 군서면 금산리 288 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기 · 평가일 2025.09.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 군서면 동평리 소재 ""군서농공단지"" 남동측 인근에 위치하며,
본건 주위는 주택, 농경지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 시내버스 승강장 및 배차간격을 고려시 제반
대중 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 2 : 부정형 평지로 주거용 건부지로 이용 중임.
기호 3 : 부정형 평지로 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 2, 3 공히 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 2:
농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전
특별대책지역.

기호 3:
계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)기호 2 지상에 소재하는 비닐하우스 및 이동식주택(후첨 사진용지 참조)은 철거 및
이동이 용이하여 평가에서 제외하였으니 경매진행시 참고바람.
2)기호 4 건물 일부는 후첨 지적도와 같이 인접필지 상에 소재하는 것으로 보이는 바,
정확한 사항은 측량을 요하며, 관리상태 등을 고려하여 관찰감가를 병행하였음.
3)본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명한 바 정확한 사항은 측량을 요하며, 토지상의
조경수, 펜스는 토지에 포함하여 평가하였으며, 항아리, 놀이기구는 이동이 용이하여
평가에서 제외하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1: 경량철골조 조립식판넬지붕 단층 건으로서,
(주택 64.8㎡은 멸실로 평가제외하였음)

외벽: 사이닝 마감,
창호: 새시 창호임,
지붕: 현 강판지붕임.


기호 4: 경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로서,

외벽: 목재 마감,
창호: 새시 창호임,
지붕: 현 강판지붕임.

이용상태

기호 1: 단독주택으로 이용 중임.
기호 4: 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

기호 1, 4: 기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적도 및 건물개황도"" 참고.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)기호 1 건물 2동 중 주택(64.8㎡)은 멸실되어 평가제외하였으며, 주택(83.03㎡)은 증축
되어 증축된 부분을 제시외물건으로 평가하였으며, 관리상태 등을 고려하여 관찰감가를
병행하였음.
2)기호 4 건물 일부는 후첨 지적도와 같이 인접필지 상에 소재하는 것으로 보이는 바,
정확한 사항은 측량을 요하며, 관리상태 등을 고려하여 관찰감가를 병행하였음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- 목록 1 건물 2동 중 주택 64.8㎡는 멸실.
- 목록 2 지상에 소재한 비닐하우스 및 이동식주택은 철거 및 이동이 용이하여 매각대상에서 제외.
- 토지 지상의 조경수, 펜스는 토지에 포함하여 평가하였으며, 항아리, 놀이기구는 이동이 용이하여 매각대상에서 제외.
- 현황조사서(유치권자 : 김현종, 금액 : 150,000,000원)에 의하면 목록 1(건물) 및 목록 3(토지), 4(건물)에 유치권 현수막이 설치되어 있으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 영동지원 2025타경10201 (1)

용도: 근린시설

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새OOO (새울신용협동조합)

특이사항: 유치권

1.2. 면적 정보

토지면적: 1530.00㎡ (약 462.82평)

건물면적: 271.83㎡ (약 82.23평)

- 건물 1 (주택): 147.83㎡ (약 44.72평)

- 건물 4 (근린생활시설): 124.00㎡ (약 37.51평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 93.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 236,342,250원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

- 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

- 목록 1 건물 2동 중 주택 64.8㎡는 멸실.

- 목록 2 지상에 소재한 비닐하우스 및 이동식주택은 철거 및 이동이 용이하여 매각대상에서 제외.

- 토지 지상의 조경수, 펜스는 토지에 포함하여 평가하였으며, 항아리, 놀이기구는 이동이 용이하여 매각대상에서 제외.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 옥천군 군서면 금산리 288번지에 소재하며, 군서농공단지 남동측 인근에 위치합니다. 본건 주위는 주택, 농경지 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 가능하며, 시내버스 승강장 및 배차 간격을 고려할 때 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

기호 2, 3 토지는 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.

2.3. 토지 이용 계획

기호 2 토지: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역.

기호 3 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류 등의 권리가 등기되어 있으며, 건물 등기부상 소유권 보존, 이전, 근저당, 가압류, 압류 등의 권리가 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2010년 7월 28일 접수된 새울신용협동조합의 근저당권입니다. 본 경매로 인해 위 말소기준권리보다 선순위 권리를 제외한 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리 (유치권)

현황조사서에 의하면 유치권자가 김현종이며, 금액은 150,000,000원입니다. 목록 1(건물), 3(토지), 4(건물)에 유치권 현수막이 설치되어 있으나, 그 성립 여부는 불분명하여 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 자료 상 임차인 현황은 확인되지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 분석

본 물건은 군서농공단지 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 주택과 농경지가 혼재된 형태를 보입니다. 기호 1 건물은 단독주택, 기호 4 건물은 제2종근린생활시설로 이용 중인 점을 고려할 때, 농공단지 종사자나 인근 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성 가능성이 있습니다.

5. 생활 정보

* 주변 시설: 본건 인근으로는 장령산 자연휴양림이 소재하여 자연환경이 양호한 편입니다. 또한, 군서면 지역 내 경로당 및 마을회관 등 기본적인 지역 커뮤니티 시설이 있습니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 인근에서 특정 혐오시설에 대한 정보는 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 군서농공단지 인근에 위치하므로 관련 환경적 요인에 대한 개별적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 농림지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역 등에 해당되어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 성립 여부가 불분명한 1억 5천만 원의 유치권이 존재하며, 낙찰 시 이를 인수해야 할 수 있어 명도 및 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 건축물 관련 문제: 목록 1 건물 중 주택 64.8㎡는 멸실되었으며, 83.03㎡ 주택은 증축되어 증축 부분이 제시외 물건으로 평가되었습니다. 또한, 기호 4 건물 일부는 인접 필지에 소재하는 것으로 추정되어 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 물건 제외: 비닐하우스, 이동식주택, 조경수, 펜스, 항아리, 놀이기구 등 일부 물건은 매각 대상에서 제외되었으므로, 현장 방문 시 매각 대상 포함 여부를 명확히 확인해야 합니다.

* 토지 경계 불분명: 토지 지상 경계가 불분명하여 측량이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 옥천군 군서면 금산리에 위치한 근린시설 용도의 부동산으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 경매 물건입니다. 군서농공단지 인근이라는 입지적 장점이 있으나, 성립 여부가 불분명한 유치권, 건물 일부 멸실 및 증축, 토지 및 건물 경계의 불분명함 등의 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 유치권의 성립 여부는 본 건의 명도 및 투자 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적으로 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 군서농공단지 인근 입지: 배후 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 근린생활시설 및 주택 용도: 다양한 활용 및 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 통합하여 관리하기 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 236,342,250원입니다. 인수되는 보증금은 0원으로 파악됩니다. 그러나 성립 여부가 불분명한 150,000,000원의 유치권 존재, 건물 상태, 토지 경계 문제, 제시외 물건 제외 등 여러 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 따라서 예상 입찰가는 위에서 언급된 위험 요소를 충분히 인지하고, 시장 상황 및 개별적인 투자 판단 하에 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 시세 및 권리 관계 재확인을 위한 전문가 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.