나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51650 [1] 충청북도 진천군 진천읍 금암리 산36 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1,4 : 충청북도 진천군 진천읍 금암리 소재 '한국종합철관 공장' 동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.
기호2 : 충청북도 진천군 초평면 신통리 소재 '삼선회관' 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.
기호3 : 충청북도 진천군 진천읍 교성리 소재 '우석대학교 진천캠퍼스' 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.
기호5~7 : 충청북도 진천군 백곡면 성대리 소재 '학동마을회관' 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호1,2,4,5,6,7 : 본건 인근까지만 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 다소 불편시됨.
기호3 : 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1~7 공히 부정형의 경사지로 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호1,2,4,5,6,7 : 맹지임.
기호3 : 지적상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>임.
기호2 : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 1,300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지(2022-11-01)<산지관리법>, 임업용산지(2022-11-01)<산지관리법>임.
기호3 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호4 : 농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 1,300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호5,6,7 : 농림지역 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호3 지상에 후첨 ‘사진용지’ 에서와 같이 다수의 분묘(조사시점 당시 풀이 무성하여 정확한 분묘의 개수는 확인이 어려움)가 소재하고 있으나, 본건은 공유지분 토지로서 위치를 특정하기 어려운바, 분묘의 소재에 구애받지 않고 정상평가하였으니, 업무진행시 참고바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 맹지임. 지분 매각임. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51650 (1) [cite: provided]

소재지: 충청북도 진천군 진천읍 금암리 산36 [cite: provided]

용도: 임야 [cite: provided]

감정가: 19,973,318원 [cite: provided]

토지면적: 33,322.00㎡ (약 10,083평) [cite: provided]

건물면적: 0㎡ (건물 없음) [cite: provided]

매각대상: 토지 일부 지분 매각 [cite: provided]

경매구분: 부동산 강제 경매 [cite: provided]

채권자: 충북신용보증재단 (말소기준권리 관련 확인됨) [cite: provided]

감정평가 요약: 제공된 감정평가 요약에는 기호1~7에 대한 내용이 포함되어 있으며, 이는 토지 전체의 평가에 대한 세부 사항으로 이해됩니다 [cite: provided].

2. 입지조건

주위 환경:

* 기호1,4 물건지는 충청북도 진천군 진천읍 금암리 소재 '한국종합철관 공장' 동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공장 및 임야 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다 [cite: provided].

* 기호2 물건지는 충청북도 진천군 초평면 신통리 소재 '삼선회관' 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다 [cite: provided].

* 기호3 물건지는 충청북도 진천군 진천읍 교성리 소재 '우석대학교 진천캠퍼스' 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다 [cite: provided].

* 기호5~7 물건지는 충청북도 진천군 백곡면 성대리 소재 '학동마을회관' 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다 [cite: provided].

* 전반적으로 임야, 농경지, 공장지대 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황:

* 기호1,2,4,5,6,7 물건지는 본건 인근까지만 차량 접근이 가능하며, 교통 상황이 다소 불편한 편입니다 [cite: provided].

* 기호3 물건지는 본건까지 차량 접근이 가능하며, 교통 상황은 보통 수준입니다 [cite: provided].

* 전체적으로 차량 접근성이 다소 제한적일 수 있으며, 대중교통 이용은 편리하지 않을 것으로 예상됩니다.

형태 및 이용 상태:

* 기호1~7 물건지 공통적으로 경사지를 이루는 부정형의 자연림 상태입니다 [cite: provided].

인접 도로 상태:

* 기호1,2,4,5,6,7 물건지는 맹지입니다 [cite: provided].

* 기호3 물건지는 지적상 맹지입니다 [cite: provided].

* 이는 토지 이용 및 건축 시 진입로 확보에 대한 문제가 발생할 수 있음을 시사합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 본 토지는 농림지역, 보전관리지역, 자연녹지지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있습니다 [cite: provided, 6, 11, 16, 25].

* 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 상대보호구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다 [cite: provided, 6, 11, 16].

* 이러한 복합적인 용도지역 지정 및 각종 규제는 토지의 활용 및 개발에 상당한 제약을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 목록1번의 을구 1번 지상권설정등기 (2003.08.08. 제12981호)는 매수인에게 인수됩니다 [cite: provided].

* 목록4번의 을구 1번 구분지상권설정등기 (2016.08.17. 제15261호)는 매수인에게 인수됩니다 [cite: provided].

* 이 권리들은 한국전력공사 소유이며, 송전선 건설 및 소유를 위한 목적으로, 송전선이 통과하는 지표면의 5216㎡ 상공 16미터 이상 70미터 이하의 공중 공간에 대한 권리입니다 [cite: provided]. 존속기간은 전기공작물이 존속하는 기간까지입니다 [cite: provided]. 이는 해당 토지의 수직적 이용에 제약을 발생시킬 수 있습니다 [cite: provided].

말소기준권리:

* 갑7 (2024-09-04)에 등기된 충북신용보증재단의 5번 이소영 지분 가압류가 말소기준권리로 작용할 것으로 예상됩니다 [cite: provided].

* 이보다 선순위인 권리들은 말소되지 않으며, 후순위 권리들(갑8, 갑9, 갑10 등)은 매각으로 인해 말소될 가능성이 높습니다 [cite: provided].

토지 등기부 요약:

* 토지는 여러 소유권 이전, 상속, 증여, 협의분할에 의한 상속 등을 거쳐 현재 공유 지분 형태로 소유권이 분산되어 있습니다 [cite: provided].

* 등기부 채권 총액은 125,760,887원입니다 [cite: provided].

* 5번 이소영 지분에 대한 가압류 3건(충북신용보증재단, 국민은행, 소상공인시장진흥공단)이 말소기준권리보다 후순위로 말소 예정입니다 [cite: provided].

임차인 현황:

* 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다 [cite: provided].

* 그러나 '임대관계는 미상임'이라는 특이사항이 명시되어 있어, 실제 임차인 현황 및 보증금, 차임 등에 대한 별도 확인이 반드시 필요합니다 [cite: provided].

* 금액이 미상이라도 권리관계 및 점유 여부에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건지는 주로 임야, 농경지, 그리고 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다 [cite: provided, 2, 3, 5, 17, 26].

* 전형적인 상업 지역이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있어, 독립적인 상권 형성은 미미한 수준입니다 [cite: provided].

* 인근에 한국종합철관 공장, 우석대학교 진천캠퍼스 등이 소재하여 해당 시설 종사자 또는 학생들을 대상으로 한 일부 제한적인 소규모 상권은 형성될 수 있습니다 [cite: provided].

* 전반적으로 본 물건 자체의 직접적인 상업적 가치는 낮은 편으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변 시설:

* 인근에 한국종합철관 공장, 삼선회관, 우석대학교 진천캠퍼스 등이 위치하고 있습니다 [cite: provided].

* 생활 편의 시설, 관공서 등은 진천읍 또는 초평면 소재지로 예상되나, 본 물건지에서 다소 거리가 있을 수 있습니다 [cite: provided].

교통:

* 일부 물건지의 경우 차량 접근성이 다소 불편하며, 대중교통 이용이 쉽지 않을 수 있습니다 [cite: provided, 2, 5].

주거 환경:

* 본 물건은 자연림 상태의 경사지를 이루는 임야로, 일반적인 주거 환경과는 거리가 있습니다 [cite: provided].

* 토지 지상에 다수의 분묘가 소재하고 있어, 묘지 관리 및 정비, 분묘기지권 성립 여부 등을 고려해야 합니다 [cite: provided].

6. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 전체 토지의 일부 지분만 매각되므로, 단독으로 토지를 이용하거나 처분하는 데 제약이 따릅니다 [cite: provided].

* 맹지: 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용 및 건축 시 진입로 확보에 문제가 발생할 수 있습니다 [cite: provided].

* 공유자 우선매수권: 기존 공유자가 해당 지분을 우선적으로 매수할 권리가 있어, 낙찰 후 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. 공유자는 1회에 한하여 이 권리를 행사할 수 있으며, 매수보증금을 미납할 경우 실효됩니다 [cite: provided].

* 인수되는 권리: 한국전력공사의 지상권 및 구분지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 송전선 설치 및 관리로 인해 토지 이용에 상당한 제약을 줄 수 있습니다 [cite: provided].

* 분묘기지권: 토지 지상에 다수의 분묘가 존재하므로, 분묘기지권이 성립될 경우 해당 분묘의 점유 및 사용을 제약할 수 있습니다 [cite: provided].

* 복합적인 토지 이용 제한: 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지 등 다수의 법적 규제로 인해 개발 및 활용에 상당한 제약이 따릅니다 [cite: provided, 6, 11, 16].

* 경사지 및 자연림 상태: 개발 및 활용을 위해서는 추가적인 비용과 절차가 요구될 수 있습니다 [cite: provided].

* 혐오시설 존재 가능성: 인근 지역에 폐기물처리시설(소각장) 관련 이슈가 있었던 점을 고려할 때, 토지 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. (단, 본건 소재지에 직접적인 혐오시설이 확인된 바는 없습니다.) [cite: provided, 17, 20, 21, 23].

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 진천군 진천읍에 위치한 임야의 지분 매각 건으로, 감정가는 약 2천만 원 수준입니다 [cite: provided]. 주변은 임야, 농경지, 공장 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 상업적 가치나 주거 편의성은 높지 않습니다 [cite: provided, 2, 3, 5, 17, 26].

가장 주목해야 할 부분은 매수인에게 인수되는 권리입니다. 한국전력공사의 지상권 및 구분지상권은 송전선 관련 시설로 인해 토지 이용에 실질적인 제약을 야기할 수 있습니다 [cite: provided]. 또한, 맹지, 지분 매각, 다수의 분묘 존재, 복잡한 토지 이용 계획 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재하므로, 신중한 접근이 요구됩니다 [cite: provided].

따라서 본 물건은 일반적인 투자 목적보다는, 인근 공장 확장 부지 등 특정 목적을 가진 투자자 또는 해당 지역의 공유자가 관심을 가질 만한 건으로 판단됩니다 [cite: provided].

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 33,322㎡(약 10,083평) 전체 면적에 대한 감정가가 약 2천만 원 수준으로, 평당 가격이 매우 낮은 편입니다 [cite: provided]. (단, 이는 지분 매각이며 복합적인 리스크를 내포하고 있음을 감안해야 합니다.)

* 진천군 개발 잠재력: 진천군은 지속적인 산업단지 조성 및 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 본 물건의 입지 및 제한 사항 고려 필수.)

* 특정 용도 활용 가능성: 주변 공장과의 연관성, 임야를 활용한 산림 관련 사업, 또는 규제 완화 시 특정 시설 입지 등 특수한 목적을 가진 경우 잠재적 가치를 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각, 맹지, 다수의 인수되는 권리(지상권, 구분지상권), 분묘기지권, 복잡한 토지 이용 규제 등 상당한 리스크 요인을 내포하고 있습니다 [cite: provided]. 특히, 인수되는 구분지상권으로 인한 토지 이용 제한이 클 것으로 예상되며, 이는 토지의 활용 가치를 크게 하락시킬 수 있습니다 [cite: provided]. 또한, 맹지, 경사지, 자연림 상태임을 고려할 때, 개발 및 활용을 위해서는 추가적인 비용과 시간이 많이 소요될 것입니다 [cite: provided].

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 현재 감정가(19,973,318원) 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다 [cite: provided]. 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 분묘기지권의 성립 여부 및 범위 확인, 인수되는 지상권/구분지상권의 정확한 영향 평가, 그리고 유사 물건의 낙찰 사례 등을 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 50% ~ 70% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 이는 매우 유동적이며 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

*참고: 예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외하고 산정합니다. 본 건의 경우 임차인 보증금이 미상으로 표기되어 있으나, 합계가 0원이라는 점을 감안하여 입찰가 산정 시 특별히 고려할 임차인 관련 비용은 없는 것으로 판단했습니다. [cite: provided]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.