나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30699 [1] 강원특별자치도 강릉시 저동 452-36 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 저동 소재 " 경포호" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 경포대 인근의 펜션, 호텔 등 숙박시설과 음식점 등 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황을 고려시 제반 교통상황은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 대체로 사다리형의 평지로서, 상업나지(현황 "전") 상태임. 기호(3): 부정형의 평지로서 전기타(현황 "전") 상태임. 기호(4): 삼각형의 평지로서, 상업나지(현황 "전") 상태임.

인접 도로상태

기호(3): 남측으로 노폭 약3~5미터 내외의 포장 및 비포장 도로가 소재하며, 동측으로 왕복2차선 도로가 소재함. 기호(1,2,4): 기호(3) 토지를 통하여 접근함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 지구단위계획구역(강릉시고시 제2024-172호(2024.5.10)), 지구단위계획구역(숙박시설(A10)), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-25호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2024-172)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경포대초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 동계올림픽특별구역<동계올림픽특별구역활용에관한특별법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구 <자연재해대책법>, 토지거래계약에관한허가구역임. 기호(2): 계획관리지역, 지구단위계획구역(강릉시고시 제2024-172호(2024.5.10)), 지구단위계획구역(숙박시설(A9)), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-25호선)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(제2015-159)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2024-172)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2024-172호)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<강원도문화재보호조례>, 상대보호구역(경포대초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 동계올림특별구역 <동계올림픽특별구역활용에관한특별법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구<자연재해대책법>, 토지거래계약에관한허가구역임. 기호(3): 계획관리지역, 지구단위계획구역(강릉시고시 제2024-172호(2024.5.10)), 경관녹지(저촉) , 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-25호선)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만) (제2015-159)(저촉) , 중로2류(폭 15m~20m)(2024-172)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m) (2024-172호)(저촉), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<강원도문화재보호조례>, 상대보호구역 (경포대초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(경포대초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 동계올림픽특별구역<동계올림픽특별구역활용에관한특별법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구 <자연재해대책법>, 토지거래계약에관한허가구역임. 기호(4): 계획관리지역 , 지구단위계획구역(강릉시고시 제2024-172호(2024.5.10.)) , 지구단위계획구역(숙박시설(A9)) , 소로3류(폭 8m 미만)(제2015-159)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경포대초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (경포대초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 동계올림픽특별구역 <동계올림픽특별구역활용에관한특별법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구<자연재해대책법>,토지거래계약에관한허가구역임.

제시목록 외의 물건

별첨 "사진용지"와 같이 제시외 컨테이너가 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 토지만 매각
- 목록1,2,4. 토지는 목록3. 토지를 통하여 접근
- 목록1. 지상 매각대상 아닌 제시외 컨테이너 1동 소재
- 목록3. 일부 도시계획시설도로 저촉 감안 평가
- 강릉시청 건축과 문의 결과 본건 토지의 건축허가는 취소된 것으로 탐문되었다는 평가서 기재 있음, 별도 확인요
- 공히 지적경계 불분명
- 공히 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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본건은 강원특별자치도 강릉시 저동 452-36번지에 소재하는 토지로서, "경포호" 북서측 인근에 위치한 부동산 임의경매 물건입니다.

1.1. 사건기본사항

사건번호: 강릉지원 2025타경30699 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 물건개요

소재지: 강원특별자치도 강릉시 저동 452-36

용도: 전

토지면적: 13442.00㎡ (약 4066.00평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지만 매각

1.3. 감정평가액

감정가: 16,538,482,000원

2. 입지조건

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2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 저동 소재 "경포호" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 경포대 인근의 펜션, 호텔 등 숙박시설과 음식점 등 근린생활시설, 아파트 단지, 단독 주택 등이 형성되어 있어 관광 및 주거 복합 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로 본건 및 인근까지 접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행 상황을 고려할 때 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 기호(3) 토지는 남측으로 노폭 약 3~5미터 내외의 포장 및 비포장 도로가, 동측으로 왕복 2차선 도로가 소재합니다.

* 기호(1,2,4) 토지는 기호(3) 토지를 통하여 접근 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 지구단위계획구역(강릉시고시 제2024-172호)으로 지정되어 있으며, 숙박시설 개발 가능성이 있는 지역입니다. 또한, 소로3류, 중로2류 도로에 일부 저촉되거나 접합되어 있습니다.

주요 제한사항으로는 가축사육제한구역, 경포대초등학교를 포함한 상대보호구역 및 절대보호구역, 동계올림픽특별구역, 역사문화환경보존지역, 자연재해위험개선지구, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 개발 및 거래에 제약이 따릅니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부현황

등기부상 말소기준권리는 2022년 1월 20일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

이 외 다수의 근저당권, 지상권 설정 등이 등기되어 있었으나, 본 경매 절차에 따라 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

총 등기부채권액은 13,240,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부 요약상 모든 을구 권리는 말소 예정으로, 일반적으로 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다.

다만, 갑2 소유권이전청구권가등기(주식회사비엔티디앤씨)는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 가능성이 있습니다. 이 점에 대한 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 있으나, 등기부상 을3 지상권설정(우리은행)은 말소된 것으로 기재되어 있어 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

* 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사 등을 통해 실제 점유 여부 및 임대차 관계를 별도로 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업시설

본건 주변은 경포호와 경포대 관광지를 중심으로 펜션, 호텔 등 다양한 숙박시설과 음식점, 근린생활시설이 밀집해 있어 관광 상권이 발달해 있습니다.

4.2. 개발 잠재력

계획관리지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 숙박시설 등 관광 관련 시설 개발 잠재력이 높습니다. 강릉시의 도시기본계획상 주요 발전 축에 포함될 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설 및 교육시설

* 경포대초등학교가 인접해 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 주변 관광지 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 관광자원

* 대한민국 대표 관광지인 경포호와 경포해변이 인접해 있어 관광객 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 농지 관련

* 본건은 농지(전)로서, 농지법에 따른 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 매수보증금 반환이 불가하므로, 사전에 자격 증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 접근로 및 현황

* 목록 1, 2, 4 토지는 목록 3 토지를 통하여 접근해야 하므로, 접근로 확보를 위한 목록 3 토지 소유자와의 협의가 필요합니다.

* 목록 1 토지 지상에는 매각 대상이 아닌 제시외 컨테이너 1동이 소재하고 있어, 낙찰 후 철거 등 추가적인 비용 및 행정 절차가 발생할 수 있습니다.

* 목록 3 토지는 일부 도시계획시설도로에 저촉되어 있어 향후 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 법적/행정적 제한

* 강릉시청 건축과 문의 결과, 본건 토지의 건축허가가 취소된 것으로 탐문되었다는 평가서 기재가 있어, 이에 대한 별도 확인이 필수적입니다. (YouTube 영상에 따르면 건축허가 만료 또는 소멸 가능성 언급)

* 공히 지적 경계가 불분명하여 추후 경계 분쟁의 소지가 있습니다.

6.4. 등기 관련

* 앞서 언급된 갑2 소유권이전청구권가등기가 매각으로 소멸되지 않을 경우, 해당 권리자가 소유권 이전 등을 요구할 수 있는 위험이 존재합니다.

* 물건명세서상 '지상권개요:' 관련 미확인 사항이 있어 등기사항을 추가로 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합의견

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본건은 강원특별자치도 강릉시 저동의 경포호 인근에 위치한 넓은 면적의 토지로서, 계획관리지역 및 지구단위계획구역 지정으로 인해 관광/숙박시설 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 그러나 농지 취득 자격 증명 필요, 접근로 문제, 건축 허가 취소 탐문, 지적 경계 불분명, 복잡한 토지 이용 제한 등 다수의 리스크 요인이 상존합니다. 특히, 매각으로 소멸되지 않을 수 있는 소유권이전청구권가등기의 존재는 낙찰 후 법적 분쟁 가능성을 내포하고 있어, 이에 대한 철저한 확인 및 대비가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

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* 경포호 인근의 탁월한 입지 조건과 관광자원 접근성.

* 계획관리지역 및 지구단위계획구역 지정으로 인한 숙박시설 등 개발 잠재력.

* 13,000㎡가 넘는 넓은 토지 면적을 활용한 다양한 개발 방안 모색 가능.

9. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 16,538,482,000원입니다.

그러나 농지 취득 가능 여부, 건축 허가 취소 여부, 소유권이전청구권가등기 인수 여부 등 다수의 확인이 필요한 리스크 요인을 보유하고 있어, 현재 시점에서 구체적인 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다.

입찰 참여를 고려하신다면, 상기 리스크 요인들을 충분히 인지하고 철저한 현장 조사, 법률 검토, 권리 분석 등을 거쳐 리스크를 반영한 신중한 가격으로 접근하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.