나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30712 [1] 강원특별자치도 동해시 동회동 47-1 이레타운 302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 동해시 동회동 소재 "북평고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 고려해 볼 때 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 중 제3층 제302호로서 외벽: 석재마감 및 드라이비트마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택) 단위세대로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 난방설비 및 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-161)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-07)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 감정평가와 관련하여 수차례 현장방문 하였으나, 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 곤란하여 부득이 외부에서의 관찰 및 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준하여 감정평가 하였으니, 경매진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

-현황조사 당시 공실이며 관리비 1년치가 미납되어 있다고 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 강릉지원 2025타경30712 (1)

1.2. 소재지: 강원특별자치도 동해시 동회동 47-1 이레타운 302호

1.3. 용도: 연립주택 (도시형생활주택)

1.4. 건축년도: 2015년

1.5. 토지면적: 43.28㎡ (약 13.09평)

1.6. 건물면적: 48.13㎡ (약 14.56평)

1.7. 감정가: 92,000,000원

1.8. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.9. 경매구분: 부동산강제경매

1.10. 채권자: 서

1.11. 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-161)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 강원특별자치도 동해시 동회동 소재 "북평고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 상황은 버스정류장과의 거리 및 배차 간격을 고려할 때 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 서측으로 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을11 근저당권 (동해삼척태백축산업협동조합, 2020-03-12 접수, 채권액 36,000,000원) 입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 권리는 없습니다. 모든 권리는 말소기준권리 이하로 소멸됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 57,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-03-31

확정일자: 2020-03-20

배당신고일자: 2023-09-05

대항력: 없음

비고: 전입일자(2020-03-31)가 말소기준권리(2020-03-12)보다 늦어 대항력이 없습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원 입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역에 위치하여, 지역 주민을 위한 생활권 중심의 상권으로 파악됩니다.

4.2. 잠재적 상권

인근 "북평고등학교"로 인해 학생 및 교직원 관련 상권 형성이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주택가와 학교, 농경지가 어우러진 지역으로, 조용한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

5.2. 편의시설

주변 근린생활시설을 이용할 수 있으나, 대규모 상업 시설과의 접근성은 보통입니다.

5.3. 혐오시설

제공된 정보 및 지도 검색 결과, 본건 주변에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 상태

현황조사 당시 공실로 파악되었습니다.

6.2. 미납 관리비

관리비 1년치가 미납되어 있다는 정보가 있습니다. 경매 진행 시 미납 관리비의 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. (통상적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없다면 미납 관리비는 인수되지 않으나, 공용부분 관리비는 법원 공고 확인 필요.)

6.3. 내부 상태 미확인

폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 곤란하여 외부 및 집합건축물대장상 현황도를 기준으로 감정평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태는 외부 관찰과 다를 수 있으므로 유의해야 합니다.

6.4. 토지 형상

부정형 토지로 이용 중입니다.

7. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 동해시 동회동에 위치한 연립주택(도시형생활주택)입니다. 2015년에 준공된 철근콘크리트 구조 건물로, 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 권리가 없는 안전한 물건입니다. 다만, 현재 공실 상태이며 관리비 미납, 내부 확인이 어려운 점 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리 분석의 명확성

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

8.2. 지역 수요

동해시 지역 내 주거용 부동산으로, 안정적인 지역 수요를 기대할 수 있습니다.

8.3. 학교 인접성

인근 북평고등학교의 존재로 인해 학생 및 관련 종사자 대상의 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 이레타운 302호(전용 51.5㎡)가 2025년 8월 25일 6,400만원에 거래되었습니다. 또 다른 거래 사례로 2025년 2월 7일, 이레타운 2층(전용 41.94㎡)이 8,000만원에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적은 48.13㎡ (약 14.56평)입니다.

유사한 3층의 거래 사례(51.5㎡, 6,400만원)를 기준으로 ㎡당 단가(약 124만원/㎡)를 적용하여 보수적으로 산정하면 약 5,968만원 수준입니다. 반면, 2층 거래 사례(41.94㎡, 8,000만원)의 ㎡당 단가(약 190만원/㎡)를 적용하면 약 9,144만원으로, 이는 본건 감정가(9,200만원)와 유사한 수준입니다.

두 거래 사례 간 가격 편차가 크지만, 본건의 감정가는 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 공실, 미납 관리비, 내부 확인 곤란 등의 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 72,000,000원 ~ 78,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.