나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경255 [1] 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 43 4층403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해인 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 소재 "주문진중학교" 서측 인근에 위치하는 세칭 '마이티빌리지' 4층 403호로서, 주변은 단독주택 및 아파트 등이 소재하는 기존주택지 대입니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근 시내버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안한 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 4층 403호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 바 닥 : 타일마감 등 창 호 : 하이샤시 이중창구조입니다.

이용상태

공동주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기, 소방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 현황 "공동주택 부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로와 접하며, 지상주차장시설이 되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가추분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리에 소재한 연립주택으로, 강릉지원 2025타경255 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 강릉지원 2025타경255 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 43, 4층 403호 (마이티빌리지)

* 건물명칭: 마이티빌리지

* 용도: 연립주택 (공동주택)

* 감정평가액: 217,000,000원 (2억 1천 7백만원)

* 토지면적: 69.82㎡ (약 21.12평) / 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 83.83㎡ (약 25.36평) / 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 북OOOO

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 4층에 위치

* 준공년월: 2019년 11월 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

본건은 강릉시 주문진읍 교항리 지역에 위치하며, 주거 단지 내에 자리하고 있습니다.

* 위치 및 주위환경: "주문진중학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 아파트 등이 혼재된 기존 주택가 지역입니다. "마이티빌리지"라는 명칭으로 불립니다.

* 교통상황: 본 물건까지 차량으로의 접근은 용이한 편입니다. 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 가능하나, 노선 및 운행 빈도를 감안할 때 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 이용현황: 본건의 토지는 부정형이며, 현재 공동주택 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로: 단지 내에 포장된 도로와 접하고 있으며, 지상 주차 시설이 마련되어 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(국지도로)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한구역)에 포함됩니다.

3. 권리분석

본건의 권리관계는 명확하며, 낙찰 시 소멸되는 권리가 대부분입니다.

* 말소기준권리: 2021년 4월 29일 접수된 북강릉농업협동조합의 근저당 (을1)이 말소기준권리입니다.

* 말소 예정 권리: 말소기준권리 이하의 등기된 권리인 소유권이전(매매, 신탁등기말소), 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수해야 할 특별한 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음)

* 임차인 현황: 임차인의 보증금 합계는 0원으로 확인되었으나, 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 이 점은 명도 진행 시 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 주문진읍 교항리 지역은 주로 주거 기능이 중심을 이루는 지역입니다.

* 주변 지역 특성: 본건이 속한 지역은 주택가가 형성되어 있으며, 인근에 학교가 소재하여 배후 수요는 일정 수준 존재할 것으로 보입니다.

* 상업 및 편의시설: 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포 및 생활 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다. 상세한 편의시설 현황은 추가적인 현장 조사나 지역 정보 확인이 필요합니다.

* 특이사항: 현재까지 파악된 바로는 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설 설치에 제약이 존재합니다.

5. 생활정보

본건 주변의 생활 환경에 대한 정보입니다.

* 교육시설: "주문진중학교"가 서측 인근에 위치하고 있어 자녀들의 통학 환경에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 교통: 시내버스 이용이 가능하며, 차량을 이용한 지역 내외 이동 및 외부 접근성 또한 무난한 편입니다.

* 편의시설: 주거 지역 특성상 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 근거리에 확보 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

본건 매수 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 임대 관계 미확인: 임차인이 존재하는 경우, 보증금 및 퇴거 조건 등에 대한 확인이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. (임대 관계 미상으로 인한 주의 필요)

* 건물 노후화 영향: 본건 건물은 2019년 준공으로 비교적 신축에 속하지만, 주변에 오래된 건물(1983년, 1990년식 등)들이 다수 존재할 경우, 단지 전체의 장기적인 가치 평가나 유지보수에 영향을 줄 수 있습니다.

* 지역 개발 제한: 본건 토지가 가축사육제한구역에 속해 있어, 향후 해당 지역의 개발이나 재건축 시 관련 규제의 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

강원도 강릉시 주문진읍 교항리에 위치한 "마이티빌리지" 4층 403호 연립주택은 2019년 준공되어 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 판단됩니다. "주문진중학교"와 인접하여 교육 환경이 갖춰져 있으며, 대중교통 이용 또한 가능한 입지입니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 권리상 안전성이 높다는 장점이 있습니다. 다만, 임대 관계가 미상으로 파악된 점은 명도 절차 진행 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

본건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 최신식 시설을 갖추고 있어 즉시 입주하거나 임대 수익을 창출하기에 유리합니다.

* 권리관계 안전성: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리 인수와 관련된 부담이 없습니다.

* 지역 내 주거 가치: 주문진 지역의 주거용 부동산으로서 꾸준한 수요와 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 2021년 준공된 45.63㎡ (약 13.8평) 규모의 연립주택이 2025년 9월 2억 3천만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 2019년 준공된 83.83㎡ (약 25.36평) 규모로, 면적이 더 넓음에도 불구하고 감정가가 2억 1천 7백만원으로 책정되어 있어, 이는 합리적이거나 다소 보수적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 주변의 오래된 연립주택(1983년, 1990년식) 거래가(3천 5백만원 ~ 8천 5백만원)는 본건과의 직접적인 비교가 어렵습니다.

따라서, 본건의 신축 연식과 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 85%에서 95% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 1억 8천 5백만원 ~ 2억 7백만원.

(본 입찰가 산정은 제공된 제한적인 시세 정보와 감정가를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 추가 시세 조사, 경쟁 물건 분석 등을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.