나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53240 [1] 경기도 시흥시 배곧동 206-4 문영퀸즈파크배곧 12층1222호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우전 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 ""배곧라온초등학교"" 남서측
근거리에 위치하며 주위는 중,대규모 아파트단지, 업무시설,
판매시설 및 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 상업업무
지대로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2018.06.29일에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
18층건내 12층 1222호로서
외벽: 석재 붙임 및 복합판넬 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등.
창호: 샤시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기 시설, 소화방재설비, 지하
주차장 등이 되어있으며, 개별난방설비임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 15m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)
(접합), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53240 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 206-4 문영퀸즈파크배곧 12층1222호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설(오피스텔), 근린생활시설)

감정가: 160,000,000원

토지면적: 6.27㎡ (약 1.90평)

토지 지분: 6.2698㎡ (약 1.90평)

건물면적: 33.43㎡ (약 10.11평)

건물 지분: 33.43㎡ (약 10.11평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2018년 (사용승인일 2018.06.29)

건축 구조: 철근콘크리트구조

총 층수/해당 층: 18층 건물 중 12층

전용면적: 33.43㎡ (약 10.11평)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧라온초등학교 남서측 근거리에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 중, 대규모 아파트 단지, 업무시설, 판매시설, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 상업업무지대로, 제반 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 제반 교통 여건은 보통입니다.

* 도로: 본건 북서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m) (접합), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 말소기준권리: 집합건물 등기부상 을구 3번 순위의 주택임차권(접수일자 2024.08.08)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 윤 의 승계인)

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 7월 29일

* 확정일자: 2022년 6월 17일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

* 등기부 요약:

* 을구 3번: 주택임차권 (윤 ), 임대차보증금 185,000,000원, 2022.07.29 전입, 2022.06.17 확정일자, 인수되는 권리입니다.

* 갑구 7번: 강제경매 (주택도시보증공사), 199,124,030원, 2025.09.02 접수, 매각으로 소멸될 권리입니다.

* 인수되는 권리: 임차인 윤 의 보증금 185,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다. 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 추가로 부담하게 됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본건은 배곧신도시 내 상업업무지구에 위치하며, 중대형 아파트 단지, 다양한 업무시설, 판매시설, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 밀집해 있어 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 건물 정보: 문영 퀸즈파크 배곧 오피스텔은 2018년 준공된 건물로, 총 18층 규모에 684세대로 구성되어 있습니다.

* 부대시설: 건물 내 위생설비, 급배수시설, 승강기, 소화방재설비, 지하 주차장 등이 갖추어져 있으며, 개별난방 방식입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 주변에 다수의 판매시설 및 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 배곧라온초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주차: 지하 주차장 시설이 마련되어 있어 주차 공간 확보가 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 185,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 해당 보증금이 경매 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액이 발생합니다.

* 부동산 가치 대비 부채: 본건의 감정가는 160,000,000원이지만, 인수해야 할 임차보증금은 185,000,000원으로, 감정가보다 높은 금액을 인수해야 하는 상황입니다. 이는 물건의 순수 자산 가치(Equity)가 마이너스일 가능성을 시사합니다.

* 토지 이용 계획: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 관련 법규 검토 및 허가 절차가 필요합니다.

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 정확히 파악되지 않은 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 추가적인 협상이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 주변 생활 편의시설 및 교통 여건이 양호합니다. 그러나 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 185,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 특히, 이 인수 금액이 물건의 감정가(160,000,000원)를 초과하고 있어, 물건의 순수 가치 대비 부담이 큰 상황입니다. 따라서 투자 결정 시, 인수하는 보증금을 포함한 총 취득 비용과 현재 시세, 그리고 향후 임대 수익 가능성 등을 종합적으로 면밀히 분석해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2018년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 노후화에 대한 우려가 적습니다.

* 배곧신도시 입지: 배곧신도시는 지속적으로 발전 가능성이 있는 지역으로, 관련 인프라 이용이 용이합니다.

* 시장 가격 대비 잠재적 메리트: 인수하는 보증금으로 인해 총 취득 비용이 높아질 수 있으나, 정확한 시장 시세 파악 후, 잠재적인 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 리스크 관리 필수)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 인수해야 할 임차 보증금 185,000,000원입니다.

현 시세 분석 결과, 최근 22.49㎡ 면적의 오피스텔이 74,000,000원에서 90,000,000원 사이에 거래된 것으로 나타납니다. 본건의 전용 면적(33.43㎡)을 고려하면, 면적 대비 시세는 약 110,000,000원 ~ 134,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 160,000,000원이지만, 이는 인수해야 할 보증금 185,000,000원보다 낮은 금액입니다. 즉, 본건은 물건의 시장 가치(또는 감정가)가 인수해야 할 부채(임차 보증금)보다 낮은, 즉 순자산 가치(Equity)가 마이너스인 상태로 볼 수 있습니다.

"인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 예상 입찰가는 물건의 순자산 가치에 기반하여 산정되어야 합니다. 현재 상태로는 순자산 가치가 마이너스이므로, 합리적인 입찰가는 0원에 가깝거나 매우 낮은 금액으로 결정될 수 있습니다.

이에 따라, 보수적인 예상 입찰가로 10,000,000원 을 제시합니다.

이 경우, 총 취득 비용은 다음과 같습니다.

입찰가: 10,000,000원

인수 보증금: 185,000,000원

총 예상 취득 비용: 195,000,000원

이는 물건의 감정가 160,000,000원을 초과하는 금액이므로, 투자 결정 시 매우 신중해야 합니다. 낙찰 후 임차인과의 협상, 명도 절차, 그리고 추가적인 비용 발생 가능성 등을 충분히 고려하여 입찰가를 최종 결정하시기 바랍니다. 정확한 시장 시세 및 배당 결과에 따라 입찰 전략은 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.