나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53219 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1415-17 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 ""초당초등학교""남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 4층 건물 중 제4층 제402호 로서
외벽 : 적벽돌 치장쌓기.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감.
창호 : 샤시 창호 임.

이용상태

다세대주택 (방2, 욕실1, 거실, 주방/식당, 발코니,현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,도시가스개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 8미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합).가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 생활소음진동관리지역<소음진동관리법> , 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임차인 거주중인 것으로 조사 되었으나 자세한 임대내역은 미상임.
- 본건 북측 테라스 부분에 제시외 건물(창고 및 세탁실)이 소재하고 있음.(후면 사진 참조)

물건 비고

-제시외 건물(창고 및 세탁실) 포함
-서울보증보험주식회사(임차권자 한국토지주택공사 승계인)로부터 2026.2.26.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53219 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1415-17 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 117,340,000원

토지면적: 26.66㎡ (약 8.06평)

토지지분: 26.66㎡ (약 8.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.95㎡ (약 16.32평)

건물지분: 53.95㎡ (약 16.32평)

건물 제시외면적: 26.00㎡ (약 7.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: SGI 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "초당초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 상황은 보통입니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약:

* 갑5: 2015-12-30 접수, 소유권이전 (장상순)

* 갑6: 2016-11-21 접수, 소유권이전 (송희만), 매매금액 110,000,000원

* 을9: 2022-10-14 접수, 주택임차권 (한국토지주택공사), 임차금액 108,000,000원, 전입 2017-2-9, 확정 2017-1-9. (말소 예정으로 표시됨)

* 갑7: 2021-10-28 접수, 압류 (안산세무서장) - 말소기준권리

* 갑8: 2022-04-11 접수, 가압류 (주택도시보증공사), 금액 752,000,000원 (말소 예정)

* 갑9: 2025-09-01 접수, 강제경매 (서울보증보험), 금액 137,540,089원 (말소 예정, 본건 경매 개시 결정)

등기부채권 총액: 860,000,000원

말소기준권리:

* 2021-10-28 접수된 안산세무서장의 압류.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 자료 상 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-30

* 대항력: 없음

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (임차권자 한국토지주택공사 승계인)

* 보증금: 108,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-02-09

* 확정일자: 2017-01-09

* 배당신고일자: 2022-10-14

* 대항력: 없음

* 비고: 서울보증보험주식회사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이로 인해 임차권은 소멸될 것으로 보이나, 계약 관계 및 확약서의 법적 효력 등에 대한 최종 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계:

* 0원

1.3. 상권분석

주변 상권 특성:

* 본건 소재지는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 초당초등학교 인근으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설 유무:

* 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본건 인근에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 교육시설: 초당초등학교가 남서측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 본건 북측 테라스 부분에 창고 및 세탁실로 사용되는 제시외 건물 26.00㎡ (약 7.87평)이 포함되어 매각됩니다. 이는 별도의 관리 또는 철거 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로2류, 중로2류 접합 등 복합적인 용도지역 내에 위치하며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등 다양한 규제를 받고 있습니다. 특히, 토지거래계약 허가구역 지정 기간이 매각 기일과 겹치는 점은 신중한 검토가 필요합니다.

* 임차인 관련: 비록 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 낙찰 후 임차인과의 관계, 확약서의 법적 효력 등에 대한 면밀한 검토 및 법률 자문이 권장됩니다. (인수 보증금은 0원임)

1.6. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 사동 소재 다세대주택으로, 초등학교 및 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 환경은 갖추고 있습니다. 현재 등기부상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정이나, 복합적인 토지이용계획 및 제한사항, 제시외 건물 포함, 그리고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출한 임차인의 존재 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히, 토지거래계약허가구역 지정 기간이 매각 기일과 겹치므로 허가 여부를 사전에 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안산시 상록구의 준수한 주거지 내 위치.

* 최근 실거래가 정보를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근 시 투자 가치 기대.

* 제시외 건물(창고, 세탁실) 포함으로 실제 활용 면적 증대 가능성.

* 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기함에 따라, 명도 관련 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상 (단, 법적 효력 확인 필수).

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 117,340,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적 및 연식의 다세대주택은 10,500만원 (약 580만원/평)에서 26,800만원 (약 1,330만원/평) 사이에 거래되었습니다.

본건 건물의 준공연도(2002년)와 면적(53.95㎡, 약 16.32평)을 고려할 때, 감정가는 최근 실거래가 중 비교적 높은 편에 속합니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 미인수 조건, 제시외 건물 포함, 그리고 지역적 수요 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

잠재적 리스크(토지거래허가구역, 확약서 효력 검증 등)와 명도에 대한 예상 비용을 감안하여, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

적정 입찰가 범위는 9,500만원 ~ 11,000만원 선으로 예상됩니다.

(인수 보증금은 0원이므로 산정에서 제외하였습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.