나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53213 [1] 경기도 시흥시 대야동 481-16 예인센스빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 약수 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 대야동 소재 ""대야초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세
대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로 주위환경은
보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는등 제반 교통여건은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건내 3층 301호로서
외벽 : 석재 및 인조석 붙임 마감등
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감등
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 소화전설비 등이 되어있으며 도시가스 개별난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약8m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53213 (1)

소재지: 경기도 시흥시 대야동 481-16 예인센스빌 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 9천 6백만원

토지면적: 41.23㎡ (약 12.47평)

건물면적: 75.28㎡ (약 22.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 대야동에 위치하며, 대야초등학교 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대로 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(국지도로)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택거래에 한함) 등의 제한이 있습니다.

주변 지역을 지도 서비스로 확인한 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2010년 3월 24일 접수된 하나은행의 근저당(40,000,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

최근 권리로는 2025년 7월 18일 주식회사세진오토텍의 가압류, 2025년 8월 13일 근로복지공단의 가압류, 2025년 9월 1일 박승광의 강제경매 개시결정(본건 경매), 2026년 2월 9일 시흥시의 압류, 2026년 5월 13일 시흥세무서장의 압류 등이 있었으며, 모두 말소 대상입니다.

등기부채권 총액은 55,688,900원입니다.

인수되는 보증금은 없으며, 임대 관계는 미상입니다.

임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 대야동은 주거 밀집 지역으로, 주변에 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

인근 지역은 신축 및 구축 다세대주택, 단독주택, 일부 아파트 단지가 분포하고 있어 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

근린생활시설이 있어 주민들의 생활 편의를 제공합니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 3층에 위치하고 있으며, 2008년에 건축되었습니다.

외벽은 석재 및 인조석 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 하이새시 이중창으로 되어 있습니다.

내부 구조는 다세대주택으로 이용 중입니다.

위생 설비, 급배수 시설, 소화전 설비가 갖추어져 있으며, 도시가스 개별난방 시스템을 사용하고 있습니다.

주변으로 대야초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계가 명확히 파악되지 않아, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (단, 현재 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 명시됨)

토지 이용계획상의 일부 제한 사항(가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등)이 향후 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

2008년 준공 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 대야동 소재 예인센스빌 3층 301호 다세대주택으로, 준수한 입지 조건과 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

채권자 박OO의 신청에 의한 부동산강제경매 물건으로, 권리 관계는 비교적 명확하며 매각으로 인한 소멸 대상 권리가 많아 낙찰자의 권리 부담은 적을 것으로 보입니다.

건물 연식(2008년) 대비 감정가가 주변 신축 건물 시세보다 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 기회로 판단됩니다.

다만, 임대 관계 미상 부분은 명도 시 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 제공된 최근 매매 정보를 보면, 본건 건물(2008년 준공, 75.28㎡)의 감정가는 1.96억원입니다.

* 비교 대상인 2016년식 신원로얄팰리스(37.49㎡)가 2026년 7월 1.95억원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 520만원/㎡ 수준입니다.

* 본건 건물 면적(75.28㎡)이 비교 대상보다 약 두 배 크지만, 감정가는 유사한 수준입니다.

* 만약 비교 대상의 평당 가격이 본건에도 적용된다면, 본건의 시장 가치는 약 3.9억원 이상으로 추정되어 감정가 대비 상당한 시세 상승 여력이 있습니다.

* 강제경매 물건으로 권리 분석이 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(신원로얄팰리스, 37.49㎡, 1.95억원)를 기준으로 현 시세를 분석할 때, 본건(75.28㎡)의 경우 평당 가격이 유사하게 적용된다면 약 3.9억원 이상의 가치를 가질 수 있습니다.

이는 감정가 1.96억원 대비 높은 시세 잠재력을 시사합니다.

다만, 감정가는 2008년식 건물의 상태와 지역 시세를 반영한 보수적인 가격으로 책정되었을 수 있습니다.

따라서, 현 시세 분석과 감정가를 종합적으로 고려하여, 1억 9천 6백만원에서 2억 3천 5백만원 사이 의 입찰가격을 고려해볼 수 있습니다.

이는 감정가의 약 100% ~ 120% 수준이며, 구체적인 입찰가는 현장 조사 및 추가 시세 조사를 통해 최종 결정하는 것이 권장됩니다.

또한, 권리 관계는 명확하나 명도 과정에서의 변수를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.