나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53217 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1292-8 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '안산상록경찰서' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하여 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 본건 남동측 약 1키로미터 거리에 수인분당선 '사리역'이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건 중 제4층 제401호로서,
외벽 : 인조석타일 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

현황 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리 지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

서울보증보험 주식회사(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 `대항력포기서`가 2026.02.26. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 안산지원 2025타경53217 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 안산시 상록구 사동 1292-8번지 4층 401호이며, 신 주소는 경기도 안산시 상록구 후곡4길 4 (사동)입니다.

건물 용도는 다세대주택이며, 감정평가액은 117,000,000원입니다.

토지 면적은 26.57㎡ (약 8.04평)이며, 건물 면적은 53.71㎡ (약 16.25평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

경매 구분은 부동산 강제 경매이며, 채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '안산상록경찰서' 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하여 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황으로는 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

또한, 본건 남동측 약 1km 거리에 수인분당선 '사리역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 북서측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 10월 20일 접수된 안산세무서장의 압류(체납징세)입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리인 주택도시보증공사의 가압류(2022.04.11.) 및 서울보증보험의 강제경매개시결정(2025.09.02.) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 주택임차권(한국토지주택공사, 2022.02.15. 말소) 역시 말소기준권리보다 후순위로 소멸 대상입니다.

특이사항으로 '대항력있는임차인'이 언급되어 있으나, 물건명세서 및 임차인 현황에 따르면 현재 등재된 임차인 문성규는 대항력이 없습니다.

또한, 서울보증보험주식회사(양도전 임차인 한국토지주택공사)의 경우, 보증금 108,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018.02.19, 확정일자 2018.01.17, 배당신고일자 2022.02.15로 되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 명시되어 있습니다.

더욱이, 2026년 2월 26일 서울보증보험 주식회사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 '대항력포기서'가 제출되었습니다.

이에 따라 인수되는 보증금은 0원으로 분석되며, 임차인과 관련된 대항력 문제는 사실상 해소된 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 안산시 상록구 사동의 일반적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 다양한 형태의 주거 시설과 일부 근린생활시설이 혼재하여, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업 지역과는 거리가 있으나, 지역 내에서 필요한 상업 기능을 어느 정도 충족할 수 있는 환경입니다.

5. 생활정보

건물은 2001년 11월 26일 사용 승인된 철근콘크리트조 평스라브 지붕 4층 건물 중 4층 401호입니다.

내부는 벽지 마감 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 등으로 마감되어 있습니다.

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 기본적인 생활 설비는 갖추고 있습니다.

주변에 '안산상록경찰서'가 위치해 있어 치안 환경이 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요하게 고려해야 할 사항은 '대항력있는임차인' 표기입니다. 비록 대항력포기서가 제출되었고 인수되는 보증금이 0원으로 분석되지만, 관련 서류 및 법적 효력에 대한 최종 확인이 필요합니다.

소유권 이외의 권리 관계는 매각으로 대부분 소멸되나, 혹시 모를 숨겨진 채권이나 물건의 하자에 대한 추가적인 점검이 요구될 수 있습니다.

건축물대장상 전유부 호수 기재와 관련하여 'hoCnt: 0'으로 표시되는 부분이 있으나, 이는 시스템상 오류일 가능성이 높으며, 실제 401호로 이용 중인 전유물에 대한 권리에는 영향이 없을 것으로 보입니다.

주변 부동산 매매/임대 정보 분석 시, 유사한 면적과 연식의 물건들 간 시세 편차가 존재하므로, 본건의 정확한 가치 산정을 위한 추가 정보 수집이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

교통 접근성이 보통 수준이며, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

등기부상 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

특히, '대항력있는임차인' 관련 사항이 '대항력포기서' 제출로 인해 법적으로 정리된 것으로 보이며, 인수되는 보증금이 0원이라는 점은 낙찰자에게 유리한 요소입니다.

다만, 대항력포기서의 구체적인 법적 효력 및 해석에 대해서는 전문가의 추가 검토가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

감정가 대비 저렴한 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

임차인 관련 대항력 및 인수 보증금 문제가 사실상 해소되어, 권리 분석이 비교적 명확한 편입니다.

안산시 상록구는 지속적인 개발 및 도시 정비 사업이 이루어지는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

토지와 건물이 일괄 매각되어 건물과 토지의 권리가 일치합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 유사 면적(약 33.67㎡ ~ 106.81㎡)의 다세대주택 매매가는 3.3㎡당 약 163만원에서 187만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 전용면적 53.71㎡(약 16.25평)에 평균적인 시세(약 186만원/㎡)를 적용하면, 약 100,144,000원의 시세가 추정됩니다.

이는 감정가 117,000,000원보다 낮은 수준입니다.

대항력 관련 위험이 해소된 점을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 110,000,000원

위 입찰가는 인수되는 보증금이 없다는 전제 하에 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 물건 상태, 주변 시세 변동, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 주변 시설 정보:

제공된 정보와 지도 검색 결과, 본건 주변에는 '안산상록경찰서'가 인근에 위치하고 있으며, 주거 시설 및 근린생활시설이 주를 이루고 있어 특별한 혐오 시설이나 부정적 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.