나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42520 [1] 경기도 안성시 공도읍 용두리 683 태산아파트 상가동 지하층비01호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 용두리 내 '태산아파트' 단지내 상가 지층에 위치하며, 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평슬라브지붕 3층 중 지하층 비01호 외 4개호로서, (1999. 10. 8 사용승인) 외벽 : 외장 타일(건물 전체외벽) 등. 내벽 : 몰탈위 페인팅 등 창호 : 샷시(출입문) 등.

이용상태

B01호 : 창고 등(소유자 사용) B02호 : 댄스연습장(임대중) B03호 : 댄스연습장(임대중) B04호 : 댄스연습장(임대중) B05호 : 댄스연습장(임대중) ※ (별첨, 현황 이용도 및 사진참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로, 단지내 상가부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로와 외부 공도가 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 상대보호구역<학교보건법>, 절대보호구역<학교보건법>

공부와의 차이

B01호 : 호별 및 복도 구분없이 "창고 등"으로 이용중임. B02호 ~ B05호 : 호별 및 복도 구분없이 "댄스교습장(교습장내 W.C설치)"으로 이용중임. ※ (별첨, 현황 이용도 및 사진참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

B02호 ~ B05호 : "댄스교습장"으로 임대중이며, 교습장 내부인테리어 및 W.C을 임차인이 공사한것으로 조사됨. ※ (별첨, 현황 이용도 및 사진참조)

물건 비고

호별 및 복도 구분없이 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경42520 (1)

* 소재지: 경기도 안성시 공도읍 용두리 683 태산아파트 상가동 지하층 비01호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 23,400,000원

* 토지면적: 30.13㎡ (약 9.11평)

* 토지 지분: 30.1313㎡ (약 9.11평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적: 48.36㎡ (약 14.63평)

* 건물 지분: 48.36㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 안성제일신용협동조합

* 건물 사용승인일: 1999년 10월 8일

* 감정평가 요약:

* B01호: 창고 등 (소유자 사용)

* B02호 ~ B05호: 댄스연습장 (임대중)

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 안성시 공도읍 용두리 소재 '태산아파트' 단지 내 상가 건물 지하에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지와 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통 상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 또한, 38번 국도 등 주요 도로 접근이 편리합니다.

* 건물 구조

철근콘크리트구조의 3층 건물 중 지하층에 속하며, 1999년 10월 8일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 외장 타일, 내벽은 페인트, 창호는 샷시 등으로 마감되어 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역, 절대보호구역 등의 규제를 받고 있습니다.

* 인접 도로 상태

단지 내 도로와 외부 공도가 잘 연결되어 있어 접근성에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리

을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2014년 8월 14일 접수)이 말소 기준 권리이며, 매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 현황

* 소유권 이전: 김융진(2000.01.11), 박근하(2014.08.14), 정동훈(2016.04.14)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사(123,500,000원, 2014.08.14), 소상공인자영업자새출발기금주식회사(48,000,000원, 2019.10.02, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단(2020.03.16)

* 임의경매: 안성제일신용협동조합(2025.08.26)

* 등기부 채권 총액: 171,500,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 상)

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건의 경우, B01호는 소유자 사용, B02호부터 B05호까지는 댄스연습장으로 임대 중인 것으로 조사되었습니다. 다만, 임차인의 정확한 현황, 보증금 및 월세 금액에 대한 구체적인 정보가 명시되지 않았으며, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있습니다.

* 주의사항: B02호부터 B05호까지는 '댄스교습장'으로 임대 중이며, 임차인이 내부 인테리어 및 화장실을 공사한 것으로 조사되었습니다. 해당 공간들이 현재 구분 없이 이용 중이라는 점은 임차인과의 관계나 향후 관리 측면에서 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 상황입니다.

4. 상권분석

* 단지 내 상가로서 태산아파트 단지 입주민을 주요 고객으로 확보할 수 있는 입지입니다.

* 인근에 다른 근린생활시설이 소재하여 지역 상권이 형성되어 있습니다.

* 다만, 본 건은 지하층에 위치하며, B01호는 창고, B02호-B05호는 댄스연습장으로 사용되고 있어, 특정 업종에 대한 수요를 중심으로 상권이 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.

* 용두리 일대는 아파트 단지와 함께 농경지가 혼재된 지역으로, 배후 수요는 아파트 단지 위주로 형성될 것으로 예상됩니다.

* 안성시 공도읍 지역은 아파트 단지 증가와 함께 관련 상업시설이 성장하는 추세입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 소재.

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 마트, 편의점, 식당 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 본 건 토지이용계획 상 '상대보호구역', '절대보호구역'이 지정되어 있으며, 인근에 공도초등학교, 공도중학교, 대림초등학교 등이 위치해 있습니다. 이러한 교육 시설의 존재는 특정 업종에 대한 입지 제한을 가할 수 있습니다.

* 의료시설: 인근 공도읍 중심 시가지에 병의원 등 의료시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 호별 및 복도 구분 없는 이용 상태

현재 B01호와 B02호~B05호가 구분 없이 사용되고 있다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이는 향후 명도, 임대차 계약, 설비 관리 등에서 복잡한 문제를 야기할 수 있습니다.

* 지하층의 한계

지하층은 채광, 환기, 접근성 등에서 지상층 대비 불리할 수 있으며, 이는 업종 선택의 폭을 좁히고 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건축물 노후화

1999년 사용승인된 건물로, 약 27년 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인과의 관계

현재 임차인이 내부 시설 공사를 진행한 점, 그리고 보증금 및 차임에 대한 정보가 불명확한 점은 추후 명도 과정에서 추가적인 분쟁이나 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 파악되나, 임차인의 대항력 유무 및 투자액에 대한 확인이 필요합니다.

* 주변 환경

주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 보고되지 않았으나, 공도읍은 아파트 단지와 함께 농경지가 혼재된 지역으로, 개발 과정에서 발생하는 소음, 먼지 등 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 안성시 공도읍의 아파트 단지 내 상가 지하층에 위치한 근린상가 물건입니다. 태산아파트 단지 내라는 입지는 배후 수요 확보에 유리한 측면이 있습니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

그러나 가장 큰 문제는 해당 호실들이 복도나 호별로 구분 없이 사용되고 있다는 점과 지하층이라는 점입니다. 이러한 상태는 현재 임대차 운영에도 영향을 미치고 있으며, 향후 명도 및 재활용에 있어 상당한 난관이 예상됩니다. 또한, 건물의 노후화와 임차인 관련 불확실성도 잠재적 리스크로 작용합니다.

따라서 본 건은 현 상태 그대로 활용하기보다는, 문제점 해결을 위한 추가적인 비용과 노력이 필요할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 아파트 단지 내 고정 수요

태산아파트 단지 입주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서 안정적인 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 틈새 시장 공략

댄스연습장과 같이 특정 목적을 위한 공간으로서의 활용 가능성이 입증되었습니다.

* 잠재적 가치 상승

만약 구분 없는 이용 상태 문제가 해결되고 리모델링을 통해 현대적인 상가 공간으로 재탄생한다면, 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 저평가 가능성

위에서 언급된 여러 리스크 요인으로 인해, 시장에서 저평가된 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 23,400,000원을 기준으로 하되, 위에서 상세히 기술된 잠재적 리스크(특히 호별 구분 없는 이용 상태, 지하층, 임차인 불확실성, 건물 노후화 등)를 충분히 고려하여 결정해야 합니다.

인수할 보증금이 없는 것으로 파악되나, 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용 및 법률적 문제 해결 비용, 그리고 향후 발생하는 리모델링 및 시설 개선 비용 등을 감안해야 합니다.

따라서, 본 물건의 실질적인 가치는 이러한 위험 요인들이 해소되었을 때 발현될 수 있는 가치이며, 입찰 시에는 이러한 점들을 충분히 반영하여 신중하게 접근할 것을 권고합니다. 구체적인 입찰가 산정은 유사 물건의 시세, 낙찰 사례, 그리고 상기 위험 요소에 대한 자체적인 평가를 바탕으로 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.