나이스옥션 법원경매 안산 2025타경805 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 624-9 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 일동 소재 ""안산대학교""남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼성되어 있는 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 중 1층 101호로서(사용승인일:2002.11.18)

외벽 : 드라이비트 마감
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등
창호 : 새시 창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급 배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형의 평지로서 다세대주택 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 6M의 포장도로에 접하여 차량 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8M 미만)(접함), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역.

토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경805 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 곽선미

채무자: (정보 없음)

소유자: (정보 없음)

1.2. 물건소재지 및 종별

소재지: 경기도 안산시 상록구 웃말6길 23-1 (일동 624-9) 1층 101호

건물구조: 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 중 1층 101호

사용승인일: 2002년 11월 18일

용도: 다세대주택

1.3. 면적

토지면적: 39.43㎡ (약 11.93평)

건물면적: 75.17㎡ (약 22.74평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정평가액

감정가: 131,000,000원

토지감정가: (정보 없음)

건물감정가: (정보 없음)

1.5. 매각대상

토지/건물일괄매각

1.6. 특이사항

공동담보, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "안산대학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 일반주거지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 건물구조 및 상태

건물은 철근콘크리트조이며, 2002년 11월 18일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 사각형의 평지로서 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 북서측으로 폭 6미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8M 미만)(접함)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 황병선

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2019-07-08

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상 보증금 없음.

* 임차인: 황준희

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2014-12-03

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상 보증금 없음.

* 임차인: 곽선미

보증금: 115,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2014-12-03

확정일자: 2014-11-10

배당신고일자: 2025-01-13

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없습니다.)

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 2012년 10월 5일자 반월농업협동조합 근저당권 (30,000,000원)

본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소예정 권리: 을2(근저당, 3000만원), 을4(근저당, 1000만원), 을5(주택임차권, 11500만원), 갑4(압류, 성북세무서장), 갑5(강제경매, 곽선미)

* 말소되지 않는 권리: 지상권 (현재 해당 사항 없음)

총 등기부채권액: 155,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 근린생활시설이 혼재된 일반주거지역에 위치하고 있어, 소규모 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 매매/임대 시세

최근 2026년 3월 경, 주변에서 비슷한 면적(약 74.485㎡)의 다세대주택이 1억 8,400만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 비교적 작은 면적(약 43.3㎡, 53.285㎡)의 다세대주택들도 1억 3,300만원에서 1억 6,500만원 사이에 거래되었습니다. 이는 본 건의 감정가 1억 3,100만원보다 높은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 안산대학교가 위치하고 있으며, 초중고 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 편의시설

주위 환경으로 공원 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

5.3. 건축물 정보

건축물대장상 "한국플러스타운"으로, 공동주택(다세대주택)으로 사용 승인되었습니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 4개 층으로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후화

2002년 건축물로, 다른 최근 거래된 건물들에 비해 연식이 오래된 편입니다. 이는 향후 유지보수 비용 증가나 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

외국인 등의 토지거래 시 허가를 받아야 하는 지역에 해당합니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 일동에 위치한 다세대주택으로, 주변 개발 상황 및 편의시설 접근성이 양호한 지역에 자리하고 있습니다. 감정평가액은 1억 3,100만원이나, 최근 유사 면적의 거래 사례가 1억 8,400만원에 이루어진 점을 감안할 때 시장 가치가 더 높을 것으로 판단됩니다. 현재 대항력 있는 임차인은 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 건축 연식이 20년 이상 경과한 점은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안산대학교 인근의 역세권 잠재력 (추가 교통망 확인 필요)

* 인근 실거래가 대비 낮은 감정가로 인한 시세차익 기대

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 용이

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 시세는 최근 거래 사례(1억 8,400만원)를 기준으로 판단됩니다. 감정가 1억 3,100만원은 현재 시장 가치보다 현저히 낮은 수준입니다. 건물 연식을 감안하더라도, 최소 1억 5,000만원 이상의 가치를 고려해 볼 수 있습니다. 따라서, 1억 5,000만원 ~ 1억 6,000만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 본 입찰가 산정은 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 경매 참여 시에는 현장 확인 및 추가적인 권리 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.