나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42505 [1] 경기도 안성시 중리동 616 동광아파트 101동 15층1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하일 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 중리동 소재 ""안성체육공원"" 남측 인근에 위치하며,
본건 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 산업단지, 공원, 농경지 등이 혼재된 지대로서
주변 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량접근이 수월하고, 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 남안성I.C 등이
위치하여 대중교통 이용의 편의성 등은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 금속기와지붕 지상15층 건물 중 15층 1504호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샤시창호임 (사용승인일자 : 2007.09.19)

이용상태

아파트로 이용 중임.
(본건 조사 당시 관계인의 부재, 폐문 등의 사정으로 내부조사를 하지못하여 외부관찰, 탐문,
공부상의 도면확인 등의 방법으로 조사하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

승강기, 소화전, 급·배수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 지하주차장,
지상주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형, 평지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지 북측, 서측에서 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 상대보호구역<학교보건법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-. 임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 평택지원 2025타경42505 (1)

* 소재지: 경기도 안성시 중리동 616 동광아파트 101동 15층 1504호

* 용도: 아파트

1.2. 면적정보

* 토지면적: 57.96㎡ (약 17.53평)

* 건물면적 (전용): 84.93㎡ (약 25.70평)

* 건물면적 (분양 추정): 108.93㎡ (약 32.95평)

1.3. 경매 정보

* 감정가: 160,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 우OOOOOOOOO

* 특이사항: 대항력 있는 임차인, 공동담보

* 주의사항: (내용 없음)

* 특수물건정보: 대항력 있는 임차인, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안성시 중리동 소재 "안성체육공원" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 산업단지, 공원, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 수월하고, 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 근거리에 남안성IC가 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 금속기와지붕의 지상 15층 건물 중 15층 1504호로, 2007년 9월 19일에 사용승인되었습니다.

* 이용상태: 아파트로 이용 중이나, 조사 당시 관계인 부재, 폐문 등으로 인해 내부 조사를 하지 못하고 외부 관찰, 탐문, 공부상 도면 확인으로 조사되었습니다.

* 설비내역: 승강기, 소화전, 급배수, 위생, 도시가스 개별난방 설비 및 지하/지상 주차장이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 및 도로: 부정형의 평지로서 아파트 부지로 이용 중이며, 단지 북측 및 서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10~12m), 중로2류(폭 15~20m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 11월 29일자 하나캐피탈 가압류 (금 28,038,989원)

* 채권자: 우리금융캐피탈주식회사 (강제경매 신청)

* 임차인 현황:

* 임차인: 최병욱

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 09월 26일

* 확정일자: 2025년 09월 17일

* 배당신고일자: 2025년 09월 17일

* 대항력: 있음

* 비고:

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 동광종합토건주식회사 (2007-10-09)

* 소유권이전: 주식회사유니드 (2021-04-21)

* 소유권이전: 양혜숙 (2021-04-21, 매매)

* 말소기준권리: 하나캐피탈 가압류 (2024-11-29, 말소)

* 기타 권리: 우리금융캐피탈 가압류 (2025-02-25, 말소), 우리금융캐피탈 강제경매 (2025-08-25, 말소), 안성시 압류 (2026-01-30, 말소)

* 등기부채권 총액: 59,971,756원 (등기부상 채권액 합계)

* 인수되는 권리 및 보증금: 현재 "인수 보증금 합계: 0원"으로 분석되었으나, 대항력 있는 임차인(최병욱)이 존재하므로 배당 결과에 따라 인수 보증금이 발생할 가능성이 있습니다. 임차인의 전입일자(2022-09-26)는 경매개시결정일(2025-08-25)보다 늦고, 확정일자(2025-09-17)는 경매개시결정일보다 늦으므로, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인에게 일부 인수될 수 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 상업 시설 및 이용 현황: 본건 주변에는 아파트단지 외에 근린생활시설, 산업단지가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역 조사 결과, 본 물건과 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 단지 정보:

* 아파트명: 안성동광1차아파트

* 주소: 경기도 안성시 중리동 616

* 사용승인일: 2007년 09월 19일

* 총 세대수: 930세대 (14개 동)

* 주차대수: 총 932대 (지하 546대, 지상 386대)

* 최고층: 15층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거 보관소

* 전기차 충전기: 지하 19대

* 편의시설 및 공공시설: 인근에 안성체육공원이 있어 휴식 및 여가 활동이 용이합니다.

* 교육 환경: 토지이용계획상 상대보호구역에 해당하여 주변에 학교 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 180,000,000원의 임차인 최병욱이 존재하며, 인수 보증금이 0원으로 분석되었으나 배당 결과에 따라 인수 가능성이 있습니다. (자세한 내용은 권리분석 섹션 참조)

* 내부 상태 미확인: 현장 방문 조사 불가로 인해 건물 내부의 하자, 관리 상태, 수리 필요 여부 등을 확인할 수 없어 추가적인 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건축물 노후화: 2007년 사용승인된 건물로, 19년 경과하여 일부 시설 노후화 및 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 물건이 공동담보로 진행된 경우, 다른 담보 물건의 매각 결과나 가치에 따라 본 경매 물건의 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 안성시 중리동에 위치한 동광아파트 15층 아파트로, 교통 및 생활 인프라가 보통 수준으로 갖추어진 지역에 소재합니다.

* 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 비록 현재 인수 보증금 0원으로 분석되었으나, 배당 상황에 따라 매수인에게 추가 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 권리 분석과 현장 확인이 필수적입니다.

* 건축물 사용승인일이 2007년으로 19년 경과하였고, 내부 조사가 이루어지지 않은 점 또한 잠재적 위험 요소입니다.

* 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는다면, 실수요자 또는 투자 목적 모두 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 합리적인 시세: 감정가 1억 6천만원 대비 최근 실거래가 1억 4천 5백만원(84.93㎡)으로, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안성시 아파트 시장 동향: 안성시의 지역 개발 및 주거 수요 증가 추세를 고려할 때, 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 실수요자 접근 용이: 84.93㎡ (약 25.7평)의 전용면적은 2~3인 가구에 적합한 크기입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 160,000,000원

* 최근 매매 시세 (84.93㎡): 145,000,000원 (2026년 6월 24일 직거래)

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가 1억 6천만원 대비 최근 실거래가 1억 4천 5백만원을 고려하면, 감정가 이하 낙찰 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 존재 및 내부 미확인 등 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 이에, 감정가의 약 85% 수준인 136,000,000원에서 140,000,000원 사이를 적정 입찰가 범위로 예상합니다.

* 종합적인 판단 하에, 137,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.