나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52834 [1] 경기도 광주시 송정동 413-158 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한양 · 평가일 2025.09.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 송정동 소재 '광주시청' 북동측 근거리에 위치하며, 주위일대는 단독 주택, 다세대주택, 주거나지, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 남서측 근거리로 '회안대로' 및 '중앙로'가 통과하고 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호2,3,8,9,22,23,25,26 : 북서측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 일단의 부정형 완경사의 나지 상태임. 기호11,12,15,20 : 북서측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 일단의 부정형 완경사의 나지 상태임. 기호4,5,16,17,24 : 서측 하향 완경사의 사다리형 또는 부정형의 도로 부지로 이용중임. 기호6,18 : 북서측 하향 완경사의 자연림으로 서측 하단부 일부는 평탄하게 조성된 상태임. 기호13,19 : 부정형 북측 하향 완경사의 임야로, 현황 "법면" 상태임.

인접 도로상태

본건 토지는 전체적으로 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로(중앙로346번길)에 연결되며, 기호2,3,8,9,22,23,25,26 : 일단지 기준으로 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함. 기호11,12,15,20 : 일단지 기준으로 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함. 기호4,5,16,17,24 : 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함. 기호6,13,18,19 : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호2,4,8,9,11,12,13,15,16,17,19,20,22,24,25,26 : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,준 보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>,특별대 책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법 인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 기호3,5,23 : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,준 보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>,특별대 책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법 인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호6,18 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도 권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에 관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구, 아파트,연립,다세대)

제시목록 외의 물건

본건 지목 대 토지의 북측 및 서측 외곽에 콘크리트 옹벽, 지목 도로 토지상에 콘크리트 포장 되어 있으며, 기호6,18 토지상에는 소나무, 참나무 등 다수종의 수목이 조림 또는 자생하고 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일반건축물대장상 토지 기호2,3 기호8,9 기호11,12 기호15 기호22,23,25,26 각 일단의 토지에 등재된 일반철골구조 기타지붕 제2종근린생활시설(사무소 및 수매점)은 평가시 점 현재 멸실(철거)되어 소재하지 않거나, 심하게 파손되어 사용이 불가능한 상태여서 평가하지 않았으며, 본건 토지에 대한 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 콘크리트 옹벽, 콘크리트 포장 도로 , 다수종의 수목등 평가에 포함됨.(감정평가서참조)
목록1은 파손 정도가 심하여 사용 불가능한 상태임.
목록2는 대부분 대지이나 토지의 일부는 도로임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52834 (1)

소재지: 경기도 광주시 송정동 413-158

용도: 제2종근린생활시설 (사무소, 수매점)

감정가: 9,061,207,000원

토지면적: 11,824.00㎡ (약 3,577.00평)

건물면적: 84.00㎡ (약 25.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

건물 구조: 일반철골구조, 기타지붕

준공일: 2019년 01월 11일

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 송정동 소재 '광주시청' 북동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위 일대는 단독주택, 다세대주택, 주거나지, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황으로는 본건 남서측 근거리에 '회안대로' 및 '중앙로'가 통과하고 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

본건 토지는 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로(중앙로346번길)에 연결되어 있습니다. 일부 토지는 맹지에 해당합니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형) 등에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. / 외국인 등 / 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 05월 10일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(을15)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 토지 기준 8,860,000,000원, 건물 기준 7,560,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사학여울

전입(사업)일자: 2020-09-08

대항력: 있음

보증금: 미상

차임: 미상

주의사항: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 주식회사황금강

전입(사업)일자: 2019-03-27

대항력: 있음

보증금: 미상

차임: 미상

주의사항: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 상기 임차인의 보증금 및 차임 미상으로 인한 추가 인수 가능성 고려 필요)

4. 상권분석

본건은 광주시청 인근에 위치하며, 주거지, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

상업시설보다는 주거 및 기타 용도 지역과 혼합된 형태를 보입니다.

주변 교통망은 양호한 편이나, 지역 특성상 대형 상권보다는 소규모 근린생활시설 위주의 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 회안대로, 중앙로 등 주요 도로와 인접하며 버스 정류장이 가까워 교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 광주시청이 인접해 있어 행정 서비스 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 단독주택, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 미상인 임차인(주식회사학여울, 주식회사황금강)이 존재하므로, 명도 및 인수 금액에 대한 주의가 필요합니다.

* 건물 상태: 목록1은 파손 정도가 심하여 사용 불가능한 상태입니다.

* 토지 이용: 토지 중 일부는 도로로 이용되고 있으며, 일부 필지는 맹지에 해당합니다.

* 토지 거래 허가 구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지 거래 허가 구역으로 지정되어 있어, 일반인 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

* 개발 제한: 도시지역 내 자연녹지지역, 준보전산지 등에 해당하여 향후 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 물건: 콘크리트 옹벽, 콘크리트 포장 도로, 다수종의 수목 등이 평가에 포함되었으나, 이에 대한 관리 및 처분 문제 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주시청 인근에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 건으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 미상이며, 건물 일부 파손, 토지 일부 도로 및 맹지, 토지 거래 허가 구역 지정 등 복합적인 권리 및 이용상의 제약이 존재합니다.

자연녹지지역, 준보전산지 등의 토지 이용 제한 사항도 고려해야 합니다.

전반적으로 리스크 요인이 상존하므로, 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 광주시청 인근의 비교적 우수한 입지 조건을 가지고 있습니다.

* 넓은 토지 면적(약 3,577평)은 향후 개발 잠재력을 시사합니다.

* 토지 거래 허가 구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 만료 이후 용도 지역 변경 또는 개발 가능성 모색이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정되나, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 미상이므로 추가 인수 비용이 발생할 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 임차인과의 협의, 현장 조사, 주변 시세 분석, 토지 거래 허가 구역 해제 후 개발 가능성 등에 대한 심층적인 추가 분석이 필수적입니다.

감정가 9,061,207,000원을 기준으로 하되, 상기 제반 리스크 요인을 충분히 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.