나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52883 [1] 경기도 광주시 양벌동 940-5 대주파크빌2차 203동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대모 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 ""매양중학교"" 남측 인근에 위치하는 대주파크빌2차 203동
5층 503호로서 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사지붕 지하1층 지상15층 중 5층 503호로서
외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 부정형 완경사의 토지로서 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 포장 도로가 외부 공도와 연계 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승
인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원
등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.
8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

*기호2 : 도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립
승인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지
원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.
~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2023.11.16일 수원지방법원 성남지원의 임차권등기명령(2023카임
50601)으로 2023.11.22일자 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52883 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 양벌동 940-5 대주파크빌2차 203동 5층503호

건물명: 대주파크빌2차

용도: 아파트

층수: 지상 15층 중 5층

면적:

건물 전용면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

토지 지분 면적: 62.58㎡ (약 18.93평)

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 306,000,000원

토지면적: 62.58㎡ (약 18.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 광주시 양벌동에 위치하며, 남측 인근에 매양중학교가 소재하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기사항전부증명서상 본건과 관련된 주요 권리는 다음과 같습니다.

* 을구 5번: 주택임차권 (접수일자: 2023-11-22)

권리자: 김관배

권리금액: 320,000,000원

말소: 인수 (배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 매수인 인수)

비고: 전입일자 2021-10-28, 확정일자 2021-10-15

* 갑 5번: 강제경매 (접수일자: 2025-08-27)

권리자: 주택도시보증공사

권리금액: 320,000,000원

말소: 말소 (말소기준권리)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김관배)

보증금: 320,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-10-28

확정일자: 2021-10-15

배당신고일자: 2023-11-22

대항력: 있음

비고: 인수되는 보증금이 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 갑구 5번 강제경매 (2025-08-27 접수)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 5번 주택임차권이며, 임차인의 보증금 320,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 광주시 양벌동 일대는 주거 단지 중심으로 형성되어 있으며, 아파트 단지와 함께 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하고 있습니다. 인근에는 학교와 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 주변 지역에 특별히 언급된 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 대주파크빌2차

총 동수: 8동

총 세대수: 477세대

준공연도: 2002년 12월 11일

최고층수: 15층

주차대수: 총 484대 (지하 237대, 지상 247대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.2. 주변 편의시설

본건은 매양중학교가 인근에 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 임차인의 보증금(320,000,000원)이 감정가(306,000,000원) 및 최근 매매가(약 284,000,000원 ~ 297,000,000원)보다 높으며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인에게 인수되는 금액이 상당할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

토지이용계획상 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등 대상)으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 양벌동에 위치한 아파트로, 기본적인 주거 환경은 양호하나, 대항력 있는 임차인으로 인한 320,000,000원의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 권리상 리스크를 내포하고 있습니다. 임차인의 보증금 액수가 최근 시세보다 높아, 해당 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 매수인이 추가적인 금전적 부담을 안게 될 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

권리상의 큰 위험 부담이 존재하나, 만약 임차인의 보증금 인수 부담을 충분히 해소할 수 있는 가격으로 낙찰받을 수 있다면, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수도 있습니다. (단, 이는 매우 신중한 검토와 위험 감수를 전제로 합니다.)

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(85㎡)의 최근 매매가는 284,000,000원에서 297,000,000원 수준입니다. 감정가는 306,000,000원입니다.

그러나 본건은 320,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 존재하므로, 낙찰 총액이 임차인 보증금보다 적을 경우, 낙찰가와 임차인 보증금의 차액만큼 추가로 부담하게 됩니다. 따라서 예상되는 총 지출액은 최소 320,000,000원 이상이 될 수 있습니다.

시세 대비 총 지출액의 부담이 크므로, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 280,000,000원으로 제안하며, 이는 최근 거래가 수준을 고려한 것이나, 추가로 발생하는 임차인 보증금 인수액을 감안하면 실질적인 총 부담액은 훨씬 높아질 수 있음을 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.