나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3861 [1] 경기도 하남시 풍산동 490-1 에코큐브지식산업센터 2층210호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비상감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 ""한홀초등학교"" 남측 인근 ""에코큐브지식산업센터"" 건물 내에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지 등이 밀집해 있는 지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하4층/지상10층 건물 중 제2층 제210호 외 2개호로서,
(사용승인일: 2019.11.29)
외벽: 석재 붙임 마감 등,
창호: 시스템 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 현장조사일 현재 공장(지식산업센터)로 이용 중이며, 구체적인 이용상태는 별첨 ""내부구조도"" 를 참고하시기 바람.

설비내역

기본 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소방설비, 방송설비, 통신설비, 공조설비, 스프링쿨러, 천장매립형 냉난방설비, 도시가스, 화물용 및 승객용 승강기, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고평탄한 세장형 토지로서, 현장조사일 현재 ""복합용(상업·공업·주거) 건부지"" 로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 노폭 약 40m, 서측으로 노폭 약 14m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호), 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(지정기간:25.8.26~26.8.25 외국인 등(법인, 단체 포함) 주택 취득에 한함) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경3861 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 하남시 풍산동 490-1 에코큐브지식산업센터 2층210호 (신주소: 경기도 하남시 미사강변서로 22)

용도: 지식산업센터

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 유동화물건

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 200,000,000원

토지면적: 11.94㎡ (약 3.61평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.09㎡ (약 14.55평)

건물제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 한홀초등학교 남측 인근 에코큐브지식산업센터 건물 내에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지 등이 밀집해 있는 지역으로서 주위 환경은 보통시 됩니다.

본건 토지는 등고평탄한 세장형 토지로서, 현장조사일 현재 복합용(상업·공업·주거) 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철역(미사역)이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통시 됩니다.

본건 토지는 동측으로 노폭 약 40m, 서측으로 노폭 약 14m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 한홀초등학교, 하남미사중학교, 하나름고등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 대중교통: 버스정류장이 인근에 있으며, 지하철 5호선 미사역 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 신도시 개발 계획에 따라 주거 및 상업, 업무 시설이 밀집된 계획적인 택지 지구로, 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다. 다만, 지식산업센터 및 주변 상업/주거 시설의 특성상 소음, 교통량 증가 등의 간접적인 영향은 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 12월 13일 접수된 국민은행 근저당권(채권최고액 397,200,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-04-05

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되나, 인도명령 대상이 될 수 있습니다.

3.3. 등기부 요약

* 집합건물 등기부상 총 채권액: 545,281,889원

* 주요 권리 내역:

* 국민은행 근저당권 (말소기준권리)

* 경기신용보증재단 가압류 (말소)

* 국민은행 근저당권 (말소)

* 신용보증기금 가압류 (말소)

* (경매개시결정 관련 등기 포함)

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 소재한 하남시 풍산동 일대는 대규모 아파트 단지와 함께 상업, 업무, 지식산업센터가 복합적으로 개발되는 지역으로, 유동인구 및 배후수요가 풍부한 신흥 상권입니다. 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 체계적인 도시 개발이 이루어지고 있습니다.

4.2. 건물 특성

에코큐브지식산업센터는 사용승인일 2019년 11월 29일로 비교적 신축 건물에 속합니다. 철근콘크리트 구조로 지하 4층/지상 10층 규모이며, 본건은 2층 210호로 지식산업센터로서의 용도로 이용 중에 있습니다. 건물 내에 기본적인 위생, 급배수, 화재탐지, 소방, 방송, 통신, 공조, 스프링클러, 냉난방, 도시가스, 승강기, 주차장 등 제반 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 상가 및 주변 상업시설 이용이 편리하며, 대규모 아파트 단지 인근으로 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통/교육시설

버스 정류장 및 지하철 5호선 미사역 접근성이 양호하며, 초, 중, 고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경도 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리분석상 리스크

전반적인 권리 관계는 말소기준권리 이하로 소멸될 것으로 예상되나, 낙찰 후 배당 순위에 따라 예상치 못한 추가 채무가 발생할 가능성은 없는지 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 이용상태 및 공실 리스크

본건은 지식산업센터로 이용 중이며, 구체적인 내부구조 및 이용상태는 별도 확인이 필요합니다. 임대차 관계가 미상이고, 현 임차인의 대항력은 없으나, 명도 과정에서 시간이 소요될 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 지식산업센터 시장의 수급 상황에 따른 공실 리스크 가능성도 고려해야 합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

신흥 개발 지역으로 지속적인 개발이 이루어지고 있으나, 주변의 공사 소음 또는 교통량 증가 등은 일시적 또는 영구적인 불편을 초래할 수 있습니다.

6.4. 법규 제한

* 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)

* 중로2류(폭 15m~20m) 접합

* 가축사육제한구역(전부제한지역)

* 공공주택지구

* 배출시설설치제한지역

* 과밀억제권역

* 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호)

* 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(지정기간:25.8.26~26.8.25 외국인 등(법인, 단체 포함) 주택 취득에 한함)

상기 토지이용계획 및 제한상태는 건물의 사용 및 거래에 영향을 줄 수 있으므로, 구체적인 활용 방안 수립 시 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 하남시 미사지구 내 위치한 에코큐브지식산업센터로, 비교적 신축 건물이며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 대규모 아파트 단지 및 상업 시설과 인접하여 배후수요가 기대되며, 신도시 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력도 갖추고 있습니다. 다만, 권리 분석, 임차인 명도, 지역 내 지식산업센터 공급 현황 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 미사지구 개발 수혜 지역: 하남시 미사지구 개발 계획에 따른 지역 가치 상승 기대

* 우수한 입지 및 교통망: 지하철 5호선 미사역 및 주요 도로 접근 용이

* 신축급 지식산업센터: 2019년 준공된 건물로 관리 상태 우수

* 성장하는 경제 활동 거점: 주변의 풍부한 배후 수요 및 활발한 상권

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 200,000,000원입니다. 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으므로, 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 보수적인 관점에서 감정가의 약 80~90% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있으며, 이는 약 160,000,000원에서 180,000,000원 사이가 될 것으로 추정됩니다. 다만, 이는 시장 상황에 따라 변동될 수 있는 예상치이며, 실제 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.