나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52859 [1] 경기도 하남시 망월동 1132 퀸즈파크미사1차 7층724호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 '미사역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며 북서측 인근에 5호선 '미사역'이 위치하며, 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 6층 / 지상 17층 건물 내 7층 724호로서,
(사용승인일 : 2019.02.01)

외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호: 새시창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 사다리형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측, 서측, 남측, 북측으로 노폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1), (2) : 도시지역,중심상업지역,지구단위계획구역(미사지구),중로1류(폭 20m~25m
)(2014-10-14)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-14)(접합),가축사육제한구역(전부제한
지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설립제한지역<수도법>,
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등
(외국법인, 외국단체 포함)이매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에
한함)

일련번호(3) : 도시지역,중심상업지역,지구단위계획구역(미사지구),중로1류(폭 20m~25m)
(2014-10-14)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(2016-07-25)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(2014-10
-14)(접합),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공공
주택지구<공공주택 특별법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,과밀억제권역<수도권정비
계획법>,공장설립제한지역<수도법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간:
25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,
다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김민수)로부터 2026. 5. 12.에 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 전액을 변제 받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 성남지원 2025타경52859 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1132 퀸즈파크미사1차 7층724호

용도: 오피스텔

감정가: 127,000,000원

토지면적: 4.39㎡ (약 1.33평)

건물면적: 19.25㎡ (약 5.82평, 전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

건축물 정보:

사용승인일: 2019년 2월 1일

층수: 지하 6층 / 지상 17층 건물 중 7층

구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

본건은 경기도 하남시 망월동에 위치하며, 지하철 5호선 '미사역' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 생활 편의성이 높습니다.

차량 접근이 용이하며, 북서측 인근에 5호선 '미사역'이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 인근 버스 정류장 또한 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

본건은 동측, 서측, 남측, 북측으로 노폭 약 15m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있으며, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택 거래 시 제한)에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2023년 7월 26일 접수)입니다.

등기부상 을3에 주택임차권(김민수, 보증금 170,000,000원)이 존재하나,

주택도시보증공사(양도전: 임차인 김민수)로부터 2026년 5월 12일자로 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이로 인해 임차인 김민수의 대항력은 없는 것으로 분석되며, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

기타 권리로는 하남시와 서울특별시의 압류가 있으나, 모두 말소 대상입니다.

등기부채권 총액은 426,004,794원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 미사역을 중심으로 한 중심상업지역으로, 오피스텔 및 상업용 건물이 밀집해 있습니다.

5호선 미사역 역세권이라는 지리적 이점은 유동인구 확보에 유리하며, 주변의 아파트 단지와 근린생활시설이 상권을 활성화하고 있습니다.

1.4. 생활정보

지하철 5호선 미사역을 편리하게 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

인근에 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차인이 존재하나, 제출된 확약서에 따라 대항력은 소멸되는 것으로 판단됩니다. 다만, 확약서 내용의 법적 효력 및 해석에 대한 최종적인 판단은 법원 판결에 따르므로, 관련 내용을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 오피스텔의 경우 일반 주택 거래와 달리 적용 여부가 다를 수 있어 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 하남시 미사역 역세권 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 입지 조건이 매우 우수합니다.

2019년에 준공되어 건물 상태가 양호하며, 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 기대됩니다.

권리 분석상 인수 부담이 없는 상태로, 임차인 관련 확약서 내용이 중요한 고려 요소입니다.

감정가는 127,000,000원이지만, 최근 실거래가를 바탕으로 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 지하철 5호선 미사역 초역세권

준신축급: 2019년 준공으로 건물 노후도가 적음

안정적 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 상업시설 밀집

권리상 인수 부담 없음: 임차인 관련 확약서 확인 시

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

- 2026년 2월 4일: 119,000,000원 (9층, 19.2506㎡)

- 2026년 3월 14일: 120,000,000원 (16층, 19.2506㎡)

- 2026년 3월 13일: 124,000,000원 (12층, 19.2506㎡)

상기 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 해당 물건의 현 시세는 약 1억 1,900만원에서 1억 2,400만원 수준으로 판단됩니다.

본건은 7층으로, 비교적 낮은 층수에 해당합니다.

낙찰가율을 보수적으로 적용하고, 경매 물건의 특성을 감안하여, 현재 감정가(127,000,000원) 이하의 범위에서 입찰하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금 0원을 기준으로, 시장 시세 및 경매 할인율을 적용한 예상 입찰가는 105,000,000원에서 115,000,000원 범위로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.