나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52843 [1] 경기도 광주시 도척면 진우리 248-4 화이트하임 109동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진흥 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 도척면 진우리 소재 ""진우삼거리"" 북서측 인근의 '화이트하임
단지'내에 위치하며, 인근은 다세대주택 및 근린생활시설과 농경지, 임야가 혼재하는
지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나, 제반 대중교통수단은
다소 불편한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브,경사지붕) 4층 공동주택(다세대주택)으로서
(사용승인일 : 2017.06.20.)

외벽 : 벽돌 및 드라이비트 마감 등

내벽 : 소유자 및 관계인 부재로 내부확인이 불가능하였으나, 인테리어 마감으로 탐문됨.

창호 : 하이새시 마감 등.

이용상태

다세대주택(방3,겨실, 주방, 욕실2, 현관, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 상 하수도시설, 위생설비, 승강기설비등의 설비로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

다세대주택 단지 남측에 소재하는 노폭 약 6미터의 포장도로를 다세대주택 단지 진입도로로
이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형))

가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책
지역<환경정책기본법>

토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립,
다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김연웅)로부터 2026.4.22.에 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 전액을 변제 받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경52843 (1)

소재지: 경기도 광주시 도척면 진우리 248-4 화이트하임 109동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 160,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 66.50㎡ (약 20.12평)

건물면적: 54.35㎡ (약 16.44평)

1.3. 건물 정보

건물명: 화이트하임 109동 302호

사용승인일: 2019년 06월 14일 (건축물대장 기준)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지상 4층 중 3층

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 경기도 광주시 도척면 진우리 소재 "진우삼거리" 북서측 인근의 "화이트하임" 단지 내에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 그러나 대중교통 이용은 다소 불편한 편으로 조사되었습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 각종 환경 및 개발 관련 제한 사항이 적용됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인 등 특정 대상 및 용도에 대한 허가가 필요할 수 있습니다 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25).

2.4. 주변 시설 (외부 조사)

주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 본 건과 직접적으로 관련된 혐오 시설이나 특이 민원 유발 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 8월 21일 접수된 수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정(사건번호 2025타경52843)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다. 권리분석상 인수할 임차보증금은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 김연웅)

보증금: 273,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 03일

확정일자: 2021년 11월 18일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 4월 22일 제출된 확약서에 따라, 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하며, 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 하였습니다. 이러한 점과 등기부상 '을5' 순위 임차권 등기가 말소 예정인 점, 그리고 '권리분석' 상 인수 보증금 합계가 0원으로 산정된 점을 종합하면, 본 건 경매 절차 진행 시 임차인의 대항력은 인정되지 않을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례

최근 인근 지역의 다세대 및 연립주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 태양맨션 (연립, 1996년식, 84.21㎡): 2026년 3월 12일, 80,000,000원에 거래 (약 313.7만원/평)

* 해피네스트C동 (다세대, 2018년식, 64.37㎡): 2026년 6월 2일, 145,000,000원에 거래 (약 743.6만원/평)

* 진우위너쎄르빌(A동) (다세대, 2016년식, 58㎡): 2026년 5월 8일, 115,000,000원에 거래 (약 657.1만원/평)

4.2. 시세 분석

본 건은 전용면적 54.35㎡ (약 16.44평)이며, 2019년 6월 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다. 주변 유사 면적의 다세대주택 거래가격을 고려할 때, 평당 약 650만원에서 750만원 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 보입니다. 본 건의 감정가(160,000,000원, 약 973.2만원/평)는 최근 거래된 유사 주택의 시세보다 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조의 4층 공동주택(다세대주택)으로, 2017년 6월 20일경 사용승인되었습니다. 외벽은 벽돌 및 드라이비트 마감이며, 내벽은 소유자 및 관계인 부재로 내부 확인이 불가하였으나 탐문 결과 인테리어 마감으로 추정됩니다. 창호는 하이새시 마감 등입니다.

5.2. 내부 이용 상태

본 건은 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 현관, 발코니 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

5.3. 설비 내역

도시가스에 의한 개별난방 설비, 상하수도 시설, 위생 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항: 계획관리지역, 성장관리구역 등 복합적인 토지이용 규제가 적용되어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 각종 환경 관련 제한 구역에 포함되어 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 확약서: 임차인 관련 HUG의 확약서 내용은 임차인의 대항력이 소멸될 수 있다는 긍정적인 측면도 있으나, HUG라는 특수 채권자가 관여되어 있어 매각 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 임대관계 미상: 등기부상 명확한 임대차 관계는 없으나, "임대관계 미상"으로 표기된 점은 추가적인 사실관계 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 위에서 분석한 임차인 김연웅 건은 대항력 없음으로 처리)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 도척면 진우리에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 사용승인된 건물입니다. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되었으나, 향후 시세 상승 가능성이 있는 지역으로 판단됩니다. 다만, 복합적인 토지이용 규제와 HUG의 채권자로서의 참여는 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 임차 보증금 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 인해 인수할 보증금이 없어 명도가 비교적 용이하며, 초기 투자 비용 절감 효과가 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2019년 사용승인으로 노후도가 낮아 즉시 거주하거나 임대가 가능한 상태입니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 주변 지역 개발 가능성 및 생활 환경 개선에 따른 시세 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 실거래가, 건물의 신축 연한, 면적 등을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 적정 시세는 약 115,000,000원에서 125,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가(160,000,000원)와의 괴리가 존재하므로, 입찰자는 시세 범위를 기준으로 신중하게 접근해야 합니다. 채권액(273,000,000원)이 감정가보다 훨씬 높다는 점을 감안할 때, 채권자(HUG)의 참여 여부 및 예상 입찰가 수준을 주시해야 합니다.

적정 예상 입찰가는 약 120,000,000원에서 135,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본 물건의 현장 확인, 최근 실거래가 변동 추이, 경쟁 입찰자의 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.