나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52869 [1] 경기도 하남시 망월동 1129-2 미사역헤리움애비뉴어 3층 316호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상명감정 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 하남시 망월동 소재 ""지하철 5호선 미사역"" 동측 인근에 위치하며
부근으로 아파트, 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원등이
혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건 단지까지 제반 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(미사역)이
소재하여 대중교통 이용은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 20층 건물 내 3층 316호로서,
외 벽 : 몰탈 위 페인트 및 석재붙임.
내 벽 : 몰탈 위 페인트 마감.
창 호 : 알루미늄샷시 강화유리 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 승강기, 소방설비, 공동현관보안설비, 지하주차
장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서 오피스텔, 근린생활시설 등
상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 주차장 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
중심상업지역,지구단위계획구역(미사지구),중로1류(폭 20m~25m)(2016-07-25)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-14)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(보행자전용도로)(접합)
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공공주택지구<공공
주택 특별법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,
공장설립제한지역<수도법>,
토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26-2026.8.25 외국인등(외국법인, 외국단체 포함)이
매수자인 주택(단독, 다가구,아파트, 연립,다세대)거래에 한함.
기호(2)
중심상업지역,지구단위계획구역(미사지구),소로2류(폭 8m~10m)(접합),중로1류(폭20m~25m)
(2016-07-25)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(보행자전용도로)(접합)
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공공주택지구<공공주택 특별법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설립제한지역<수도법>,
토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26-2026.8.25 외국인등(외국법인, 외국단체 포함)이
매수자인 주택(단독, 다가구,아파트, 연립,다세대)거래에 한함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 강수빈)로부터 2026. 05. 26.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52869 (1)

* 소재지: 경기도 하남시 망월동 1129-2 미사역헤리움애비뉴어 3층 316호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 1억 3천 7백만원

* 토지면적: 3.84㎡ (약 1.16평)

* 토지지분: 3.84㎡ (약 1.16평)

* 건물면적: 20.42㎡ (약 6.18평)

* 건물지분: 20.42㎡ (약 6.18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 2020년

* 총 층수: 20층 (본 물건은 3층)

* 전용면적: 20.42㎡ (약 6.18평)

* 대지권 면적: 3.84㎡ (약 1.16평)

1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 미사역 동측 인근에 위치합니다.

* 본건 주변으로는 아파트, 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하고 있습니다.

* 교통상황

* 지하철 5호선 미사역을 이용하기 편리하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 양호합니다.

* 단지까지 차량의 진출입이 원활하며, 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 대상 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

* 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26-2026.8.25)으로 지정되어 있으나, 이는 주택 매수 시 외국인 등에 적용되는 제한으로 본 물건(오피스텔)과는 직접적인 관련이 없을 가능성이 높습니다.

* 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 분석 결과, 현시점에서 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1. 권리분석

* 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 2025년 2월 26일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(을구 6번)입니다.

* 주요 권리 내역

* 임차인: 강 (주택도시보증공사)

* 보증금: 1억 6천 5백만원

* 전입일자: 2022년 7월 25일

* 확정일자: 2022년 7월 1일

* 대항력: 없음

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 사항

* 본건과 관련하여 주택도시보증공사(양도 전 임차인 강 )로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인이 대항력이 없음을 명확히 하고, 매수인이 인수할 보증금 부담이 없음을 시사합니다.

* 인수되는 권리

* 상기 권리분석 결과, 본 경매물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 종합 소견

* 모든 등기부상 권리는 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 또한 대항력이 없어 매수인이 인수할 권리 및 보증금 부담은 전혀 없습니다.

1. 상권분석

* 입지

* 지하철 5호선 미사역 초역세권에 위치하여 유동인구 및 접근성이 매우 우수합니다.

* 주변에 아파트 단지, 업무시설, 상업시설이 밀집하여 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다.

* 최근 시세 동향

* 본건과 유사한 면적(약 20.42㎡)의 오피스텔이 2026년 5월 기준으로 1억 3천 6백만원에서 1억 5천만원 수준에서 거래되었습니다.

* 감정가 1억 3천 7백만원은 최근 실거래가와 비교했을 때 유사하거나 다소 낮은 수준으로 평가됩니다.

* 건물 상태

* 2020년에 준공된 신축 건물로, 내부 및 외관 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

1. 생활정보

* 편의시설

* 단지 내 및 주변 근린생활시설, 상업시설을 통해 다양한 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 교통

* 지하철 5호선 미사역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 주거 환경

* 미사지구 내에 위치하여 공원, 녹지 등 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

1. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 관련 HUG 확약서

* 임차인 강 이 대항력을 포기하고 보증금 일부 변제 여부와 관계없이 임차권등기 말소에 동의한 사항은 매수인의 부담을 덜어주는 긍정적인 요소입니다. 다만, 해당 내용의 법적 효력 및 이행 여부에 대한 최종 확인은 필요합니다.

* 토지거래허가구역 지정

* 해당 지역이 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 주택 매수에 적용되는 규정으로 본건 오피스텔 매수 시 직접적인 영향은 미미할 것으로 예상됩니다.

* 미사역 인근 개발 사업

* 주변 지역의 개발 사업 진행 상황에 따라 향후 시세 변동성이 있을 수 있으나, 전반적으로 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 것으로 판단됩니다.

1. 종합 의견

* 본 물건은 지하철 5호선 미사역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 권리관계가 명확하며 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

* 감정가 대비 최근 실거래가가 상승세를 보이고 있어 시세 차익과 안정적인 임대 수익을 동시에 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건입니다.

1. 투자 포인트

* 최고의 입지: 미사역 초역세권, 풍부한 배후수요.

* 안전한 권리분석: 임차인 대항력 없음, 보증금 인수 부담 제로.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 관리 상태 우수.

* 성장 가능성: 미사지구 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 활용도: 실거주 또는 임대 수익 투자 모두 적합.

1. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1억 3천 7백만원입니다.

* 최근 실거래가 평균(약 20.42㎡ 기준)은 1억 4천 2백만원 수준입니다.

* 임차보증금 인수 부담이 전혀 없으므로, 감정가 이상으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 최근 거래된 유사 물건의 가격, 건물 상태, 입지 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 1억 4천만원 수준으로 제안합니다.

* 예상 입찰가: 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.