나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3816 [1] 경기도 성남시 분당구 서현동 245-4 엘지분당에클라트2차 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이롬 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 서현동 소재 ""서현역"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 오피스텔, 업무시설, 근린상가 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 대중교통사정은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등으로 보아 양호합니다.

건물의 구조

철근철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브 구조(사용승인일자: 2004.10.07) 내 개별 호로,
외벽 : 치장석 붙임 및 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지도배, 인테리어 등 마감
창호 : 샤시 창호입니다.

이용상태

제2종근린생활시설(상호: ***건강마사지)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 엘리베이터설비, 소화전설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 왕복7차선, 남서측으로 왕복4차선의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역(분당) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타: 없습니다.

물건 비고

근린생활시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경3816 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 서현동 245-4 엘지분당에클라트2차 3층305호

건물명: 엘지분당에클라트2차

용도: 제2종근린생활시설 (현재 마사지샵으로 이용 중)

감정가: 907,000,000원

토지면적: 17.13㎡ (약 5.18평)

건물면적: 125.01㎡ (약 37.81평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

준공일자: 2004년 10월 07일

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 성남시 분당구 서현동 소재 "서현역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 오피스텔, 업무시설, 근린상가 등이 혼재된 번화한 상업 및 주거 복합 지역입니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 본건의 북동측으로는 왕복 7차선, 남서측으로는 왕복 4차선의 포장도로와 접하고 있어 교통의 요지라 할 수 있습니다.

1.2. 3. 건물 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브 구조로 이루어져 있습니다. 외벽은 치장석 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 인테리어 마감, 창호는 샤시 창호로 시공되었습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리 요약

말소기준권리는 2020년 4월 27일 접수된 국민은행의 근저당권 (을11)입니다.

본 건 외 다수의 근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 4,300,000,000원입니다.

1.3. 2. 임차인 현황

임차인 박규리 씨가 있으며, 전입일자(사업일자)는 2019년 10월 21일, 확정일자는 2019년 10월 20일입니다.

보증금은 30,000,000원, 차임은 2,300,000원입니다.

본 임차인은 대항력이 있는 것으로 판단됩니다.

보고서 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 상권

본 물건이 위치한 서현동 일대는 성남시 분당구를 대표하는 핵심 상업지구 중 하나입니다. 서현역을 중심으로 오피스 빌딩, 백화점, 대형 쇼핑몰, 병원, 금융기관 등이 밀집해 있어 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있습니다.

1.4. 2. 업종 분석

현재 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 구체적으로는 마사지샵으로 운영되고 있습니다. 이는 해당 상권의 다양한 소비 수요를 충족시키는 업종 중 하나입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설

본건은 서현역 인근 중심상업지역에 위치하여 각종 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 대형마트, 쇼핑몰, 영화관, 음식점, 카페 등이 도보 거리에 다수 분포하고 있습니다.

1.5. 2. 교육 및 의료시설

반경 내 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 대학병원 및 종합병원 등 의료시설 이용 또한 편리합니다.

1.5. 3. 주차

건축물대장 상 약 200대 이상의 실내 주차 공간이 확보되어 있어 주차 편의성이 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 대항력 있는 임차인

박규리 씨는 대항력 있는 임차인으로, 전입일자(2019.10.21)가 말소기준권리(2020.04.27)보다 앞서므로 임차인의 권리 보호 여부에 대한 면밀한 법적 검토가 필요합니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 명도 과정에서 인수될 보증금은 없을 것으로 보입니다.

1.6. 2. 공동담보 물건

본 건과 관련된 채무 중 40억원 규모의 근저당이 공동담보로 설정되어 있습니다. 이는 본 경매 물건 외 다른 담보 물건들도 경매에 포함되거나, 채권자의 권리 행사가 복합적으로 이루어질 수 있음을 시사합니다.

1.6. 3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당)으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로1류, 중로1류, 가축사육제한구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역(2025.8.26~2026.8.25, 외국인 등 대상) 등 다수의 도시계획 및 각종 규제가 적용되고 있습니다. 특히 토지거래계약허가구역 지정은 향후 토지 이용 및 거래에 제한을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 성남시 분당구의 핵심 상권인 서현역 인근에 위치한 근린상가 건물로, 입지적 가치가 매우 높습니다. 교통, 편의시설, 주변 배후수요 측면에서 우수한 조건을 갖추고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 없는 것으로 파악되며, 다수의 채무와 공동담보 물건이라는 특이사항은 존재합니다. 복합적인 토지이용계획과 각종 규제를 고려할 때, 투자 결정 전 심도 있는 법률 및 현장 분석이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 분당구 서현동 중심상업지역 내 서현역 초역세권 핵심 상권에 위치.

* 교통 및 접근성: 대로변에 인접하여 차량 및 대중교통 접근성이 매우 뛰어남.

* 안정적인 상권: 아파트, 오피스텔, 업무시설 등 풍부한 배후 수요를 기반으로 한 안정적인 상권 형성.

* 건물 활용도: 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 추가적인 리모델링 또는 업종 변경 시 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 907,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여 산정해야 합니다. 그러나 공동담보 및 복잡한 권리 관계, 토지이용 제한 등을 감안할 때, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 권리 분석, 임대차 관계 재확인, 주변 시세 조사 등이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.