나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52813 [1] 경기도 광주시 양벌동 333-89 와이비하우스107동 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 ""양벌초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 아파트, 공업용, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 주위환경은
보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중
교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제4층 제402호로서
(사용승인일 : 2020.01.23.)
외벽 : 차장벽돌쌓기 및 석재붙임
내벽 : 벽지도배 및 인테리어 마감
창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택(건축물현황도 상 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로
이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급, 배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비
등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 삼각형의 완경사지를 평탄화한 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 포장된 약 6미터의 도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역,
특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25./외국인 등(외국법인,
외국단체포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52813 (1)

소재지: 경기도 광주시 양벌동 333-89 와이비하우스107동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 386,000,000원

토지면적: 108.50㎡ (약 32.82평)

건물면적: 74.02㎡ (약 22.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 배

사용승인일: 2020년 1월 23일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 4층 402호

특이사항: 공동담보

주의사항: 다세대주택으로 이용 중임.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원, 임대관계 미상.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 "양벌초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 공업용, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 포장된 약 6미터의 도로를 이용하여 출입 가능함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 8월 31일 농협은행주식회사의 근저당권 (근저당공동담보목록)

* 등기부 채권 총액: 293,654,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (집합건물 등기부 요약상 모든 등기 사항은 말소 예정임)

* 주요 권리 내역:

* 소유권 보존: 오성주택건설주식회사 (2020-01-30)

* 소유권 이전: 김용헌 (2020-08-31)

* 근저당: 농협은행주식회사 (2020-08-31, 252,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 롯데렌탈 (2021-11-24, 3,074,000원, 말소)

* 가압류: 문준호 (2022-08-10, 17,330,000원, 말소)

* 가압류: 배동현 (2024-12-19, 21,250,000원, 말소)

* 강제경매: 배동현 (2025-08-26, 16,250,000원, 말소)

* 임차인 분석: 임차인 현황상 인수할 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 파악됨. 따라서 실제 점유 관계 및 임대차 내역을 별도 확인하여 명도 가능성 및 예상치 못한 비용 발생 여부를 사전에 파악해야 함.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 다세대주택, 아파트, 일부 공업용, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하여 주거 및 기타 용도가 복합적으로 이루어진 지역임.

* 교통 및 접근성: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하여 지역 내 이동 및 광주시 주요 지역으로의 접근성이 양호함.

* 상업 시설: 양벌초등학교가 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 적절히 분포되어 있을 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 양벌초등학교가 동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

* 주요 편의 시설: 대중교통 이용이 편리하며, 주거 지역 내 생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋음.

* 건물 설비: 기본적인 위생 급배수 설비, 개별난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 공동현관 보안 설비 등을 갖추고 있어 주거 편의성이 높음.

1.5. 잠재적 리스크

* 미상 임대 관계: 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 파악되어 실제 점유자가 있을 경우 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 감정가 대비 시세: 본건 감정가(386,000,000원) 대비 최근 유사 물건 실거래가(2020년식, 72.93㎡ 기준 300,000,000원)를 비교했을 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 신축급 다세대주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계상 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸될 예정으로 낙찰 후 인수되는 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 토지이용계획상의 일부 제한 사항, 그리고 감정가와 최근 실거래가 간의 격차를 신중하게 고려해야 합니다. 주변 시세와 본 물건의 실질적인 가치를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년에 준공되어 건물 노후도가 낮고 즉시 입주 또는 임대가 가능합니다.

* 안정적인 권리 관계: 모든 권리가 말소될 예정으로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 지역 수요: 경기도 광주시 양벌동은 지속적인 개발과 인구 유입이 이루어지고 있는 지역으로, 신축 다세대주택에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* "라움빌리지(303동)" (2020년식, 72.93㎡): 2026년 5월 8일, 300,000,000원 (약 13,599,275원/평)

* "중앙리버타운101동" (2010년식, 64.68㎡): 2026년 5월 6일, 155,000,000원 (약 7,919,775원/평)

* "대우네오빌104동" (2013년식, 53.55㎡): 2026년 5월 7일, 152,000,000원 (약 9,382,716원/평)

* 본건(74.02㎡, 2020년식)은 "라움빌리지"와 가장 유사한 조건으로, 해당 물건의 최근 거래가인 300,000,000원을 기준으로 시세 분석을 진행합니다.

* 본건의 감정가(386,000,000원)는 최근 거래가보다 약 28.7% 높게 책정되어 있어, 시세 대비 다소 높은 편입니다.

* 경매 물건의 특성상 현장 조사를 통한 정확한 시세 확인, 명도 가능성, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 유사 물건의 최근 거래가를 기준으로 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가 범위는 310,000,000원 ~ 330,000,000원 으로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* (참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사 및 전문가와 상담 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.