나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1616 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 453 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김학열 · 평가일 2025.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1~기호10)은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재"세류중학교"남동측 인근 에 위치하고 있으며, 주위는 아파트,단독주택,다가구주택,다세대주택,연립주택,오 피스텔,근린생활시설,공장,학교,공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물 1층까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층~5층 소재 201호~502호로서, 외 벽 : 석재,일부 몰탈 등 마감. 내 벽 : 벽지,타일 등 마감. 바 닥 : 마루,타일,석재 등 마감. 창 호 : 새시 창호 등.

이용상태

본건(기호1~기호10)은 도시형생활주택-단지형다세대주택-10세대로서 주거용으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,승강기설비,도시가스설비,냉방설비,화재감지설비 등이 되어 있으며,개별난방임.

토지의 형상 및 이용상태

북서측에서 남서측으로 접하는 토지보다 저지이고 북동측에서 남동측으로 접하는 도로 및 토지보다 화단 부분은 높고 그 외는 등고인 평탄한 세장형에 유사한 토지 로서 도시형생활주택-단지형다세대주택-10세대용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 포장된 소로에 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,시가지경관지구(일반),소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가 축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2011-07-26) (세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제5구역( 전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자:외 국인 등/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대주택).

공부와의 차이

-본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물의 구조는 철근콘크리트구조이나 등기 사항전부증명서상 전유부분의 건물내역에 일부 호는 철근콘크리트조(기호2,기호5 ),철근콘크리트주조(기호7) 등으로 표시되어 있음. -본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물 1층 계단밑과 옥탑 1층 일부에 건축 물현황도상 물탱크설치로 표시되어 있으나 물탱크가 없으며 창고의 형태로 이용 하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건(기호1~기호10)은 임대 중인 것으로 탐문되나 임대내역 등은 미상임. -본건(기호1~기호10)이 소재하는 1동의 건물 1층은 계단실,ELEV 등을 제외한 부분 이 주차장으로서 장애인 및 경차 전용주차를 포함하여 주차대수는 10대임. -본건(기호1~기호10)은 건축물현황도상 거실 등의 발코니에 확장형으로 표시되어 있으며,확장된 것으로 조사 및 탐문되므로 확인하시기 바람. -본건(기호1~기호10)의 거실 창호 외부에 실외기가 소재하는 투시형 난간과 1층 후면 출입구 및 4층과 5층의 베란다 출입구에 차양이 설치되어 있음. -본건 대지권의 목적인 토지의 서측으로 화단이 있으며 수목 등이 소재하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1616 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 453, 2층 201호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

토지면적: 39.57㎡ (약 11.97평)

건물면적: 65.63㎡ (약 19.85평)

감정가: 347,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 덕성산업주식회사

건축년도: 2020년 (사용승인일: 2020년 9월 18일)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남동측 인근에 위치함.

주변 환경: 아파트, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔, 근린생활시설, 공장, 학교, 공원 등이 혼재하고 있음.

교통: 건물 1층까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

도로: 북동측으로 폭 8~10m의 포장된 소로에 접하고 있어 차량 통행이 원활함.

토지 이용: 북서측에서 남서측으로 저지, 북동측에서 남동측으로 경사된 지역이나, 그 외 부분은 등고인 평탄한 세장형에 유사한 토지로서 도시형생활주택 10세대용 건부지로 이용 중임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 9월 28일자 덕성산업주식회사 근저당권 (을1).

경매 신청 채권자: 울진죽변수산업협동조합 (갑2, 임의경매).

기타 권리: 소유권보존(갑1), 주택임차권(을2, 고은별), 근저당부채권근질권(을1-4), 가압류(신한카드, 현대카드, 신한은행, 하나카드) 등 다수의 권리가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 명확하지 않으므로 추가 확인이 필요함.

총 등기부채권액: 약 1,919,997,905 원.

임차인 현황:

* 임차인: 고 (고은별)

* 보증금: 200,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2022년 8월 31일

* 확정일자: 2022년 8월 10일

* 배당신고일자: 2025년 9월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 고은별 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되며, 인수되는 보증금은 0원임.

1.3. 상권분석

주변 현황: 인근에 아파트, 주택 단지 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있음.

편의시설: 세류중학교 등 교육시설이 인근에 위치하며, 건물 내 주차 공간(10대)이 확보되어 있음.

혐오시설: 제공된 정보 내에서는 특정 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)의 존재가 명확히 확인되지 않았음. 다만, 주변 환경에 공장이 포함되어 있다고 언급되어 있으므로, 현장 방문 시 주변 지역에 대한 상세 확인이 필요함.

1.4. 생활정보

주거 형태: 본 물건은 도시형생활주택-단지형다세대주택으로, 총 10세대로 구성된 건물 내 2층 201호임.

건물 상태: 철근콘크리트 구조로, 외벽은 석재 및 몰탈, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 마루, 타일, 석재 등으로 마감되어 있음. 창호는 새시임.

내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비, 냉방 설비, 화재감지 설비 등이 갖추어져 있으며, 개별난방 방식임.

특이사항: 발코니 확장, 실외기 및 차양 설치가 확인되었으며, 건물 1층은 주차장으로 이용 중임.

1.5. 잠재적 리스크

권리관계: 다수의 채권, 가압류, 임차권 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리 하에서 대부분 소멸될 것으로 예상됨. 그러나 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재된 지상권에 대한 상세 내용은 추가 확인이 반드시 필요함.

공부와의 차이: 건물 구조 표기(철근콘크리트조/주조) 상이 및 일부 공간(물탱크실)의 용도 변경(창고) 등은 공부와 현황 간의 경미한 차이로, 실제 현장을 통해 정확한 파악이 필요함.

임차인: 고은별 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되나, 배당 관련 변수가 발생할 경우 낙찰자가 추가적인 부담이 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어려움. 임대 내역 등은 미상임.

토지 이용 제한: 본 토지는 비행안전제5구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역(특정 용도) 등에 속해 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로, 2020년 신축된 비교적 신축 건물에 해당함. 감정가는 3억 4천7백만 원으로 책정되어 있으며, 제공된 주변 시세 정보를 종합적으로 고려했을 때 적정 수준으로 판단됨.

권리 관계상 대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석에 큰 어려움은 없어 보임.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권의 상세 내용 확인, 공부와 현황 간의 차이점 점검, 그리고 임차인과의 관계 등은 신중한 접근이 필요함. 주변 지역의 개발 가능성 및 향후 시세 변동 추이를 고려하여 투자 결정을 내리는 것이 바람직함.

1.7. 투자 포인트

최근 신축된 건물(2020년 완공)의 도시형생활주택으로, 내부 상태 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됨.

대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 적으며, 명도 관련 리스크가 상대적으로 낮음.

수원시 권선구 지역의 도시 개발 계획 및 교통망 확충 등 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있는 입지임.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 347,000,000 원

주변 시세 분석:

최근 매매 사례 중 2022년식, 54.11㎡(약 16.37평) 다세대주택이 260,000,000원에 거래된 사례가 있음. 이를 기준으로 평당 단가를 산출하면 약 15,852,000 원/평 (260,000,000원 / 16.37평) 또는 약 4,805,000 원/㎡ (260,000,000원 / 54.11㎡) 수준임.

본건의 건물면적은 65.63㎡ (약 19.85평)이므로, 위 평당 단가를 적용하면 시장 가치는 약 315,330,000원 (65.63㎡ * 4,805,000원/㎡) 수준으로 추정됨.

감정가가 347,000,000원으로, 추정 시장가치보다 높게 평가되었음. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가 이하에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 유리함.

예상 입찰가 범위: 290,000,000 원 ~ 320,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.