나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57558 [1] 경기도 용인시 처인구 고림동 997 예진마을 309동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서연 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 고림동 소재 '고림초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사지붕 15층 건 내 10층 1002호로서,
외벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임(별첨 '내부구조도' 참조).

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서향 하향 완경사의 토지를 평지조성한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

고림동 997 :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역(2018-02-22)(단사골천)<소하천정비법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26~26.8.25 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경57558 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 고림동 997 예진마을 309동 10층1002호

용도: 아파트

감정가: 226,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 피에프씨테크놀로지스주식회사

특이사항: 유동화물건, 중복사건

1.2. 건물 정보

아파트명: 예진마을 3차

사용승인일: 2003년 07월 01일

구조: 철근콘크리트벽식구조 경사지붕 15층 건물 내 10층 1002호

전용면적: 59.56㎡ (약 18.02평)

분양면적: (제공된 정보 내에서 전용면적과 유사하며, 별도 분양면적 정보는 명확히 구분되지 않음. 건물면적 59.56㎡ 참고)

건물면적: 59.56㎡ (약 18.02평)

건물지분: 59.5627㎡

1.3. 토지 정보

토지면적: 47.54㎡ (약 14.38평)

토지 지분: 47.5444㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 용인시 처인구 고림동에 소재하며, '고림초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로 및 토지이용

단지 내 도로가 외곽 공도와 잘 연계되어 있습니다.

토지는 북서향 하향 완경사의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 소하천구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

추가적으로, 토지거래계약에 관한 허가구역(기간: 2025.08.26~2026.08.25, 대상: 외국인 등/용도: 단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리인 을19 근저당권은 신한은행이 2018년 11월 23일에 설정한 것으로, 채권액은 76,000,000원입니다.

본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 310,305,208원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계 미상임.

* 임대차 관계가 미상인 점에 유의하여, 실제 점유 및 임대차 현황은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 보증금액이 확인되지 않더라도 대항력이 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이는 낙찰자에게 인수될 수 있는 위험 요소가 됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권개요: 비고: (제공된 정보에는 소멸되지 않는 권리로서 지상권에 대한 구체적인 내용이 명시되어 있지 않습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설

단지 내 상가 및 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 교육시설

본 건은 고림초등학교에 인접해 있으며, 용인중학교, 용인고등학교 등 다수의 교육시설이 도보 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

4.3. 공공 및 녹지시설

용인중앙공원 등 녹지공간이 인근에 위치하여 쾌적한 주거환경을 제공합니다.

4.4. 혐오시설 정보

주변 지도 및 위성 사진 분석 결과, 본 건으로부터 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 공장, 화장터, 쓰레기 처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 장기적인 도시계획 변화 가능성은 상시적으로 검토할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 규모 및 시설

본 물건이 속한 예진마을 3차 아파트는 총 10개 동, 516세대로 구성된 중규모 단지입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

총 주차대수는 214대이며, 지하 전기차 충전기 45대가 설치되어 있습니다.

5.2. 관리사무소

관리사무소 연락처: 031-323-5581

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 및 중복 사건

본 건은 유동화물건이며 중복사건으로 분류되어 있습니다. 이는 경매 절차나 권리관계에서 추가적인 복잡성을 야기할 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

임대관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 현장 확인을 통해 반드시 파악해야 합니다. (앞서 3.3. 임차인 현황 참조)

6.3. 토지이용계획상 제한

다수의 법률에 따른 토지 이용 제한(가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역, 토지거래허가구역 등)이 존재합니다. 이는 향후 재건축, 증축 등 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구 고림동에 위치한 아파트로, 준수한 주위환경 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 2003년 준공된 비교적 신축이 아닌 아파트이지만, 59.56㎡의 전용면적은 1~2인 가구에 적합한 크기입니다. 감정가는 2억 2천 6백만원이나, 최근 실거래가 분석 시 동일 면적의 매물이 2억 7천만원에 거래된 사례가 있어 시세보다 낮은 감정가로 인해 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 유동화 물건 및 중복 사건이라는 특이사항과 임대 관계 미상이라는 잠재적 리스크 요소를 철저히 분석하고 현장 점검을 통해 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가된 감정가: 최근 실거래가 2억 7천만원 대비 감정가 2억 2천 6백만원으로 약 4천 4백만원의 시세 차익 잠재력 보유.

* 우수한 입지 조건: 초등학교, 중학교, 고등학교가 인근에 위치하며, 공원 및 편의시설 접근성이 좋음.

* 안정적인 주거 지역: 아파트 단지로 형성된 주거 밀집 지역으로, 안정적인 수요 기대.

9. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 본 물건의 최근 실거래가는 59.56㎡ 면적 기준 최고 270,000,000원이며, 감정가는 226,000,000원입니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 감정가와 최근 시세를 종합적으로 고려하여 250,000,000원에서 270,000,000원 사이를 권장합니다.

(주의: 본 입찰가는 현재 시점의 정보와 시장 상황을 기반으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 반드시 최신 시세 변동, 법원 진행 상황, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 반영하여 최종 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.