나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57580 [1] 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 125-1 퀸즈하임 104동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신화 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 소재 ""능원초등학교"" 남서측 인근에 위치하며
주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하며 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 제반
교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 3층건 중 2층 202호로서
외벽 : 석재붙임 마감등
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감등
창호 : 샷시창호등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며 상세내용은 후첨 ""내부구조도""를 참조하시기 바람.

설비내역

위생(급배수)설비, 난방설비, 출입문보안시스템 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약8m내외, 북측으로 노폭 약4m내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 특화경관지구, 소로2류(폭8m~10m)(국지도로)(접합), 가축
사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권
정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(기간:
25.8.26~26.8.25 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025
-1058호))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026. 6. 1. 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 대항력 포기 확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 2025타경57580 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 125-1 퀸즈하임 104동 2층202호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 251,000,000원입니다.

토지 면적은 74.54㎡ (약 22.55평)이며, 건물 면적은 81.05㎡ (약 24.52평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 소재 "능원초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 주위환경은 무난한 편입니다.

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 8월 27일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경57580)입니다.

등기부등본상 권리 분석 결과, 위 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

강제경매개시결정 등기부채권 총액은 260,000,000원입니다.

*임차인 현황

주택도시보증공사(강춘구) 임차인이 존재하며, 보증금 260,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자(사업일자)는 2021년 10월 25일, 확정일자는 2021년 9월 13일이며, 배당신고일자는 2023년 10월 25일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

주택도시보증공사는 2026년 6월 1일, 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 대항력 포기 확약서를 제출하였습니다.

이에 따라 본 경매 절차에서 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

*집합건물 등기부 요약

소유권 변동 이력이 확인되며, 2023년 10월 25일 주택임차권(강춘구, 260,000,000원)이 등기되었으나 말소 예정입니다.

주택도시보증공사의 강제경매(2025타경57580)가 말소기준권리입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주택지대에 속해 있으며, 인근에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

생활 편의를 위한 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 사례를 종합적으로 검토한 결과, 단지 내 유사 평형대의 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 경사지붕 3층 건물 중 2층 202호로, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감, 창호는 샷시창호입니다.

내부에는 위생(급배수) 설비, 난방 설비, 출입문 보안 시스템 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 능원초등학교가 소재하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약서 제출: 임차인(주택도시보증공사)의 대항력 포기로 인해 보증금 인수 부담은 없으나, 관련 서류의 유효성 및 절차적 완결 여부는 최종 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 특화경관지구이며, 소로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상에 대한 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현장 조사 및 인근 지역에 대한 정보 확인 결과, 본건 주변에 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 용인시 처인구 모현읍의 주거지역에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다.

능원초등학교 인근에 자리하고 있으며, 기본적인 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG) 임차인의 대항력 포기로 인한 보증금 인수 부담이 없다는 점이며, 이는 입찰자에게 매우 유리한 조건으로 작용할 수 있습니다.

다만, 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재하므로, 해당 지역의 개발 가능성 및 규제 사항을 충분히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG 임차인의 대항력 포기로 인한 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* 같은 단지 내 유사 면적 매물의 시세가 감정가 이상으로 형성된 사례 확인.

* 초등학교 인근의 안정적인 주거 입지.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 251,000,000원입니다.

같은 단지 내 퀸즈하임(502동)의 최근 매매 사례(57.445㎡, 265,000,000원)를 고려할 때, 본건(81.05㎡)의 현재 시세는 감정가 이상으로 평가될 수 있습니다.

특히, 임차인의 대항력 포기로 인한 위험 요소 제거는 입찰가 산정에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.

종합적으로 판단 시, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 상회하는 수준에서 결정될 것으로 보입니다.

적정 입찰가는 260,000,000원 ~ 270,000,000원 범위로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.