나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57552 [1] 경기도 화성시 정남면 망월리 260-11 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.09.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 정남면 망월리 소재 ""정림초등학교"" 남측 인근에 위치하며 인근은 중소규모 공장 및 창고, 주택, 농경지 및 임야 등이 혼재한 농공복합지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 마을간 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1: 부정형 완경사지로서 공업용 건부지로 이용 중이며,
일련번호 2: 삼각형 완경사지로서 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 4m 포장도로에 접한 세로(가)임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2018-01-16)(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2018-01-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(25.08.26.~26.08.25., 외국인등대상,건축물의용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:23.11.20.~28.11.19.),

일련번호 2: 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(2018-01-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(25.08.26.~26.08.25., 외국인등대상,건축물의용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:23.11.20.~28.11.19.)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 공실 상태로서 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3(가),3(나): 경량철골조 판넬지붕 2층 건물로서,

벽체: 샌드위치판넬마감,
바닥: 노출콘크리트,
천정: 데크플레이트,
창호: 하이새시창호이며,

일련번호 3(다): 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서,

외벽: 샌드위치판넬마감,
바닥: 타일마감,
천정 및 내벽: 벽지마감,
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

현장조사 당시 공히 공실 상태로서 인근 주민 진술에 따르면 7년 정도 공실이었다고 함.

설비내역

급배수 및 위생, 보일러에 의한 개별난방 설비 등 되어 있으나 장기간 방치되어 고장 유무는 미상임.

부합물 및 종물

별지 '건물 개황도'와 같이 종물 및 부합물 수준의 제시외건물 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 공실 상태로서 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2. 토지는 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경57552 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 정남면 망월리 260-11

* 용도: 근린시설

* 감정가: 1,156,242,550 원

* 토지면적: 1309.00㎡ (약 396 평)

* 토지지분: 1282.5㎡ (약 388 평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 550.77㎡ (약 167 평)

* 건물지분: 550.77㎡ (건물은 전체 매각)

* 건물 제시외면적: 203.60㎡

* 매각대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 안OOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 지분매각, 선순위 지상권

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 토지는 지분매각임.

* 특수물건정보: 유동화물건, 지분매각, 선순위 지상권

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 화성시 정남면 망월리 소재 "정림초등학교" 남측 인근에 위치합니다 [cite: provided text].

* 주위 환경은 중소규모 공장 및 창고, 주택, 농경지 및 임야 등이 혼재한 농공복합지대입니다 [cite: provided text].

* 차량 접근은 가능하며, 인근에 마을 간 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다 [cite: provided text].

* 토지 중 일부(일련번호 1)는 공업용 건부지로 이용 중인 부정형 완경사지이며, 다른 일부(일련번호 2)는 도로로 이용 중인 삼각형 완경사지입니다 [cite: provided text].

* 본건 북측으로는 폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다 [cite: provided text].

* 토지 이용 계획상 본건은 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다 [cite: provided text].

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지 등기부: 을7 (2023-02-23, 안성제일신용협동조합 근저당 840,000,000원) [cite: provided text]

* 건물 등기부: 을7 (2023-02-23, 안성제일신용협동조합 근저당 840,000,000원) [cite: provided text]

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 등기부상 말소기준권리(을7)보다 후순위인 대부분의 근저당권, 가압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다 [cite: provided text].

* 매수인 인수 권리:

* 을12 (토지): 지상권설정 (팔달새마을금고, 2022.12.29. 등기, 존속기간 30년). 이 지상권은 화성시 정남면 망월리 260-13번지(도로, 53㎡)에 설정되어 있으며, 물건명세서에 따라 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다 [cite: provided text].

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계는 0원입니다 [cite: provided text].

* 현장 조사 시 공실 상태였으며, 이해관계인 부재로 상세한 임대 관계는 확인되지 않았습니다. 인근 주민 진술에 따르면 약 7년 정도 공실 상태였다고 합니다 [cite: provided text].

1.3. 상권분석

* 본건은 경기도 화성시 정남면 망월리, 정림초등학교 남측 인근의 농공복합지대에 위치하고 있습니다 [cite: provided text].

* 주변에 공장, 창고, 주택, 농경지 등이 혼재되어 있어 지역 주민 및 인근 사업체 종사자들을 대상으로 하는 근린시설로서의 활용 가능성이 있습니다 [cite: provided text].

* 교통 상황은 보통 수준이며, 차량 접근은 용이하나 대중교통 의존도는 다소 낮을 수 있습니다 [cite: provided text].

* 장기간 공실 상태였던 점은 해당 지역의 상권 활성화 정도 및 건물 자체의 경쟁력에 대한 추가적인 검토가 필요함을 시사합니다 [cite: provided text].

1.4. 생활정보

* 본건 인근에는 정림초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다 [cite: provided text].

* 농공복합지대 특성상 주거, 상업, 공업 시설이 혼재되어 있으나, 대규모 상업 시설보다는 소규모 편의시설 위주로 분포할 가능성이 높습니다 [Analysis based on provided text].

* 건물은 현재 공실 상태이며, 약 7년간 공실이었던 것으로 파악되어 건물 내외부 및 설비에 대한 점검 및 보수가 필요할 수 있습니다 [cite: provided text].

1.5. 잠재적 리스크

* 별도 토지(도로)에 설정된 지상권 인수: 매수인에게는 화성시 정남면 망월리 260-13번지(도로, 53㎡)에 설정된 지상권(팔달새마을금고, 2022.12.29. 등기, 존속기간 30년)이 인수됩니다. 해당 지상권은 건물 기타 공작물이나 수목의 소유를 목적으로 하며, 이로 인해 해당 도로 부분 토지의 이용 및 관리에 제약이 발생할 수 있습니다 [cite: provided text].

* 토지 지분 매각: 전체 매각 대상 토지 중 토지 지분(1282.5㎡)만 매각되므로, 다른 토지 지분 소유자와의 관계 설정 및 협력이 필요할 수 있습니다 [cite: provided text].

* 장기 공실 및 건물 노후화: 건물이 약 7년간 공실 상태로 방치되어 건물 노후화 및 설비 작동 불량 가능성이 있으며, 수리 및 유지보수에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다 [cite: provided text].

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다 [cite: provided text].

* 유동화 물건: 유동화 물건의 특성상, 일반적인 경매 물건과 다른 절차나 추가 확인이 요구될 수 있습니다 [cite: provided text].

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 화성시 정남면 망월리의 농공복합지대에 위치한 근린시설로, 지역 내 산업 활동과 연계된 활용 잠재력을 지니고 있습니다 [cite: provided text].

* 그러나 별도 토지(도로)에 설정된 장기 지상권 인수, 토지 지분 매각, 장기 공실로 인한 건물 노후화, 복잡한 토지 이용 규제 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다 [cite: provided text].

* 특히, 인수되는 지상권의 정확한 내용과 영향 범위, 그리고 토지 지분권자와의 원만한 관계 형성이 본 물건의 향후 가치에 중대한 영향을 미칠 것입니다 [cite: provided text].

* 현 상태는 공실로, 낙찰 후 즉각적인 수익 창출보다는 이러한 복합적인 리스크를 해소하기 위한 전략 수립 및 실행에 더 많은 노력이 필요할 것으로 판단됩니다 [cite: provided text].

1.7. 투자 포인트

* 잠재적 성장 가능 지역: 화성시 정남면은 산업 및 물류 시설과의 접근성이 우수하여 향후 지역 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다 [Analysis based on provided text].

* 지역 연계 활용: 근린시설로서 지역 경제 활동과 관련된 임대 사업 등 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다 [cite: provided text].

* 자산 가치: 감정가가 11억 원 이상으로, 토지 및 건물 자체의 물리적 가치는 일정 수준 이상으로 평가되었습니다 [cite: provided text].

* 가격 경쟁력 확보 가능성: 다수의 인수 부담 및 제반 리스크를 고려하여 적정 입찰가를 산정할 경우, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 매입할 기회가 될 수 있습니다 [Analysis based on provided text].

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건은 30년 존속기간의 지상권이 별도 토지에 설정되어 있으며, 토지가 지분으로 매각되는 등 복합적인 위험 요소를 안고 있습니다. 또한, 건물이 장기간 공실 상태였던 점을 감안할 때, 잠재적 리스크를 충분히 반영한 보수적인 입찰 전략이 필수적입니다 [cite: provided text].

* 인수되는 지상권으로 인한 제약, 토지 지분 관계 설정 비용, 건물 수리 및 관리 비용, 공실로 인한 기회비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다 [cite: provided text].

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 현장 조사 및 인수되는 권리 관계에 대한 심층적인 추가 분석이 선행되어야 합니다 [cite: provided text].

* 일반적으로 이와 같이 여러 인수 부담 및 복잡한 권리 관계를 가진 물건의 경우, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 결정하는 것이 일반적입니다 [Analysis based on provided text].

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.