나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1628 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1040 엘리시아아이티타워 11층1110호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 근거리에 수원시청역(수인분당선) 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 11층 1110호로서 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등

이용상태

공부상 업무시설(사무소)임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 세장형의 토지로서, 상업용 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 10미터 내외 및 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

인계동 1040 : 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택). 인계동 1040-1 : 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택). 인계동 1040-2 : 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인바람.

물건 비고

공부상 업무시설(사무소)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경1628 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1040, 엘리시아아이티타워 11층 1110호

용도: 업무시설

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 11층

준공일: 2023년 01월 03일

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.84㎡ (약 1.46평)

건물면적: 29.72㎡ (약 8.99평)

토지/건물 일괄매각 대상

1.3. 매각 정보

감정가: 237,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (농OOO)

2. 입지조건

2.1. 건물 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 환경

차량 출입이 용이하며, 수원시청역(수인분당선) 및 다수의 버스 정류장이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 현황 및 도로 접근성

해당 토지는 3필지가 일단의 세장형 토지로 상업용 및 업무용 건부지로 이용 중입니다. 서측으로는 노폭 약 10미터, 북측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 규제

본건이 속한 지역은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(시청지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로 1류 및 소로 2류에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 2025년 8월 26일까지 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소기준권리는 2023년 3월 2일 농협은행주식회사가 설정한 근저당권(채권액 195,600,000원)입니다. 이후 설정된 모든 권리(임의경매 포함)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 유현규 임차인이 있으며, 2024년 5월 21일 전입/사업자 등록을 하였습니다. 보증금은 0원, 차임은 월 500,000원입니다. 해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 물건명세서 상 지상권 개요는 별도 확인 필요)

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건은 수원시청을 중심으로 형성된 중심 상업 및 업무지구에 위치하고 있습니다. 다양한 업무시설, 근린생활시설, 숙박시설 등이 밀집하여 있어 유동인구가 많고 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변에 관공서(수원시청), 은행, 병원, 식당, 카페 등 다양한 상업 및 편의 시설이 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

수원시청, 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 문화 및 여가 시설

주변에 공원, 문화센터 등 여가 활동을 즐길 수 있는 시설들이 있습니다.

5.3. 교육 시설

인근에 초, 중, 고등학교 및 대학교가 소재하고 있어 교육 환경 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 규제 관련 리스크

토지 이용 계획 상 비행안전제6구역(전술)에 해당하여 건축물 높이 제한 등 추가적인 규제가 있을 수 있으며, 토지거래계약 허가구역 지정으로 인해 특정 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. (외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)

6.2. 임대차 관련 리스크

임차인 유 은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.3. 기타 확인 사항

공부상 업무시설(사무소)로 되어 있으며, 실제 이용 상태가 공부와 일치하는지 경매 참여 시 반드시 재확인이 필요합니다. 임대 관계 및 내부 구조는 집합건축물대장상의 건축물현황도를 기준으로 작성되었으며, 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청 인근 중심 상업지구에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 수인분당선 수원시청역을 통한 역세권 프리미엄과 함께 주변 상업 및 업무 시설의 발달로 인한 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 건물 자체도 비교적 신축(2023년 준공)으로 양호한 상태입니다. 다만, 비행안전구역 등의 토지 이용 규제와 임대차 관련 명도 이슈 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 수원시청역 인근 중심상업지구의 뛰어난 입지

* 비교적 신축 건물(2023년 준공)로 관리 상태 양호 기대

* 다양한 상업 및 업무 시설 이용 편리

* 소형 면적으로 투자 및 실사용 용이

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 별도의 시세 조사, 주변 거래 사례 분석, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서, 입찰 전 전문가와의 상담을 통해 충분한 시장 조사를 거친 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.