나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34336 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 33-7 윈하우스 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영감정 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 ""내동중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동유
형의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통
임

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트 지붕 5층 건물내 2층 201호호로서,
외 벽 : 외장타일 및 외장석재 붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 로폭 약 8미터, 남측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-110호선)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(소로3-133호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(내동중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률
>, 상대보호구역(상대보호구역(삼정초)[기타사항은부천교육지원청에문의]<교육환경보호에
관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에
관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부천지원 2025타경34336 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 부천시 오정구 내동 33-7 윈하우스 1동 2층 201호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

감정가는 244,000,000원입니다.

토지는 총 34.45㎡ (약 10.4평)이며, 건물 전용면적은 50.02㎡ (약 15.1평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, HUG 인수조건 변경 관련 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 내동중학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 동유형의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이한 편으로 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 을구 5번 순위의 주택도시보증공사 강제경매개시결정(2025타경34336)입니다.

등기부채권 총액은 229,000,000원입니다.

소유권 보존 및 이전 등기, 신탁 등기 말소, 공유자 지분 이전 등이 등기되어 있습니다.

주요 임차인으로는 주택도시보증공사(강진주)가 있으며, 보증금 229,000,000원에 차임은 0원입니다.

임차인의 전입일자는 2019년 4월 24일, 확정일자는 2019년 3월 26일이며, 배당신고일자는 2023년 5월 1일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

또한, 을구 1번 순위의 주택임차권 등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인의 보증금 총액은 239,000,000원으로 파악되며, 1차 보증금 증액분 10,000,000원에 대한 내용도 확인됩니다.

권리분석 결과, 매각으로 인해 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 지역 내 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

2025년 12월 18일, 33㎡(약 10평) 규모의 우성주택(1991년식) 2층이 120,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,200만원 수준입니다.

2025년 12월 12일, 35.4㎡(약 10.7평) 규모의 선경타운(2001년식) 4층이 90,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 841만원 수준입니다.

2025년 12월 18일, 43.2㎡(약 13평) 규모의 주택(1986년식) 1층이 80,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 615만원 수준입니다.

본건은 2018년에 준공된 비교적 신축 건물(전용면적 50.02㎡, 약 15.1평)임에도 불구하고, 감정가 244,000,000원(평당 약 1,610만원)은 최근 거래된 유사 물건 대비 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

건축물은 철근콘크리트구조로, 2018년 10월에 사용승인이 완료되었습니다.

해당 물건은 5층 건물 중 2층에 위치한 201호이며, 내부 마감은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

위생, 상하수도, 가스, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 도로와 등고평탄한 사다리형으로, 공동주택 부지로 이용 중에 있습니다.

본건 건물은 서측 약 8미터, 남측 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로, 소로2류 및 소로3류 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 후 관할 관청의 허가를 받아야 합니다. 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 계약 시 세부 조건을 명확히 확인해야 할 필요가 있습니다.

가장 큰 리스크 요인은 감정가(244,000,000원)가 주변 시세(추정 약 1억 8천만원 내외)보다 상당히 높게 책정되었다는 점입니다. 이로 인해 첫 입찰 시 낙찰 가능성이 낮거나, 추가 유찰 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 오정구 내동에 위치한 비교적 신축(2018년 사용승인)의 다세대주택으로, 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다.

주변 환경 및 교통 여건도 보통 수준으로, 주거용으로 고려해 볼 만한 물건입니다.

하지만, 감정가가 시장 시세에 비해 높게 책정되어 있어, 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다. 토지거래허가구역이라는 점도 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축(2018년 준공)인 건물로 향후 유지보수 부담이 적습니다.

권리분석상 인수할 권리가 없어 명확하고 안전한 취득이 가능합니다.

부천시 내의 주거용 부동산으로서의 기본적인 가치를 지니고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 감정가(244,000,000원)는 현재 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 유사한 규모(약 10평)의 다세대주택이 120,000,000원에 거래된 사례를 바탕으로 본건(약 15평)의 시세가격을 추정하면 약 1억 8천만원 내외로 예상됩니다.

따라서, 첫 입찰 시에는 감정가를 참고하되, 시장 시세를 반영하여 약 1억 9천만원 수준으로 입찰하는 것을 제안합니다. 만약 본 금액으로 낙찰되지 않을 경우, 다음 유찰 시점의 가격 변동을 고려하여 재입찰 전략을 수립하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.