나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34334 [1] 경기도 부천시 오정구 삼정동 307-2 아트하우스 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담감정 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 '삼정초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 202호로서,

외벽: 벽돌 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로, 공동주및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 각각 로폭 약 6미터 및 3미터 정도의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(내동중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(삼정초)[기타사항은부천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2층 202호 아트하우스

사건번호: 부천지원 2025타경34334 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 삼정동 307-2 아트하우스 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 257,000,000원

토지면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.36㎡ (약 13.72평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2017년 (준공), 2018년 05월 30일 (사용승인)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 '삼정초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

도로상태: 본건 남측 및 동측으로 각각 로폭 약 6미터 및 3미터 정도의 도로가 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(삼정초), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(갑3, 접수일자 2025-08-28)으로 판단됩니다.

소멸되는 권리: 일반적인 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 선순위 권리가 없다면, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부 요약 상 '을1 주택임차권(이철형)'과 '갑3 강제경매(주택도시보증공사)'는 '말소'로 표기되어 있습니다.

인수 또는 주의가 필요한 권리:

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '을구 순위 1번 주택임차권등기'가 언급되었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 점을 감안할 때, 실제 인수 여부는 현장 조사 및 법원 확인이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인 조성욱 (전입일자 2024-09-26, 확정일자 2025-09-26, 배당신고일자 2025-09-26, 보증금 10,000,000원, 차임 250,000원)이 존재합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 경우 보증금 일부 또는 전부가 낙찰자에게 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* '별도등기' 사항: "대지권의 목적인 토지에 별도등기 기재되어 있음." 이 부분은 대지권과의 관계, 소유권, 담보 설정 여부 등 복잡한 권리 문제를 야기할 수 있는 중대한 리스크 요인으로, 반드시 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 삼정동 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 제공된 최근 매매 정보들을 종합해 볼 때, 유사 물건의 시세는 2025년 말 기준 약 7,300만원에서 15,000만원 사이에서 형성되어 있습니다.

* 쌍용빌라(289-12): 2026년 3월, 13,600만원 (전용 49.02㎡)

* 예인빌라(288-27): 2025년 12월, 15,000만원 (전용 64.04㎡)

* 진도홈빌(286-6): 2025년 12월, 7,300만원 (전용 54.54㎡)

이러한 시세는 주변 단지의 일반적인 거래 동향을 보여주지만, 본 건의 정확한 가치는 권리관계 및 현황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 삼정초등학교 남동측 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. (혐오시설 유무에 대한 상세 확인은 필요합니다. 검색 결과, 과거 삼정동 인근에 소각장이 있었으나 현재는 문화예술공간 '부천아트벙커B39'로 운영 중이며, 해당 소각장과는 거리가 있을 수 있습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* '대항력 있는 임차인(조성욱)'의 존재 및 보증금 인수 가능성: 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 인수될 가능성이 있으므로 반드시 추가 확인이 필요합니다.

* '토지 별도등기' 문제: 대지권과 별도로 토지에 등기가 기재되어 있다는 점은 매우 중대한 리스크입니다. 이는 낙찰 후 대지권 취득에 문제가 발생하거나 추가적인 금전적 부담을 야기할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사와 관련된 인수 조건 변경 내용은 구체적인 확인 없이는 예측하기 어려운 변수입니다.

* 토지거래허가구역 지정: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 경매 기일이 이 기간 내에 해당할 경우 허가 절차를 거쳐야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 부천시 오정구 삼정동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 5천 7백만원입니다. 삼정초등학교 인근이라는 입지적 장점이 있으나, 권리관계가 복잡하고 '토지 별도등기'라는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG 관련 조건 변경 사항 등 추가 확인이 필요한 사항들이 많아 신중한 접근이 요구됩니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있어, 면밀한 권리 분석과 현장 조사를 통해 정확한 인수 금액 및 리스크를 파악하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 삼정초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여 기본적인 수요가 확보됩니다.

* 복잡한 권리 분석 및 '토지 별도등기' 리스크를 정확히 파악하고 해결할 경우, 시세 대비 저가 매수의 기회를 얻을 수 있습니다.

* 철저한 사전 조사와 위험 관리 능력이 있는 투자자에게는 잠재적 가치가 있는 물건이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 '토지 별도등기'의 정확한 내용과 '대항력 있는 임차인(조성욱)'의 보증금 인수 여부, 그리고 'HUG 인수조건 변경'의 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

그러나, 제공된 주변 시세 (최근 거래가 7,300만원 ~ 15,000만원)와 본 건의 감정가 (257,000,000원)를 비교할 때, 감정가가 상대적으로 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히 '토지 별도등기'는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁을 야기할 수 있는 치명적인 리스크입니다.

따라서, 권리관계 분석 및 현장 조사를 통해 '토지 별도등기' 리스크가 해소되거나 인수 비용이 명확해지고, '대항력 있는 임차인'의 보증금 인수 부담이 최소화된다는 전제 하에, 주변 시세를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

제공된 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 현재 시세, 그리고 큰 리스크 요인을 감안하여, 보수적으로 접근할 경우 1억 2천만원에서 1억 4천만원 사이 에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 모든 리스크 요인을 명확히 파악한 후 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.