나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34338 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 189-97 대성쉐르빌 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재""소명여자고등학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린시설 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호로서,
(사용승인일 : 2018.05.28)

외벽 : 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등.

창호 : 하이섀시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방시설, 도시가스설비, 승강기(8인승)등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 삼각형의 토지로서 ""공동주택"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에, 북서측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로에,
동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 부천시 원미구 원미동 189-97번지
제1종일반주거지역
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소명여자중,고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.))


경기도 부천시 원미구 원미동 189-127번지
제1종일반주거지역
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소명여자중,고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34338 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 189-97 대성쉐르빌 2층202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 310,000,000원

토지면적: 40.76㎡ (약 12.33평)

건물면적: 56.62㎡ (약 17.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

특이사항: 토지거래허가구역, 재정비촉진지구, 대항력있는 임차인(강 ), HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권.

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 원미구 원미동에 위치하며, '소명여자고등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변환경: 본건은 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린시설 등이 혼재하는 주거 지역 내에 위치합니다. 주변 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 건물은 북측으로 노폭 약 8m, 북서측으로 노폭 약 4m, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(소명여자중·고), 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당하며, 특히 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 '토지거래계약에 관한 허가구역'(외국인 등)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 8월 28일 인천지방법원 부천지원에 접수된 강제경매개시결정(사건번호 2025타경34338, 채권액 247,000,000원, 채권자: 주택도시보증공사)이 말소기준권리가 됩니다. 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리관계는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주택임차인 현황:

* 임차인: 강문헌

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2023년 12월 11일

* 대항력: 있음

* 비고: '대항력있는 임차인'으로 명시되어 있습니다. 말소기준권리보다 전입일자가 빠르므로 통상적인 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수 있습니다. 그러나 '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있으며 'HUG 인수조건 변경' 등 특수사항으로 인해 낙찰자가 직접 인수하지 않을 가능성도 있어, 이에 대한 상세 확인이 필수적입니다. (이름: 강 )

* 임차인: 주택도시보증공사 (김우리)

* 보증금: 237,000,000원

* 전입일자: 2019년 4월 22일

* 확정일자: 2019년 3월 21일

* 배당신고일자: 2023년 4월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 집합건물 등기부 을구 3번 임차권으로 등재되어 있으며, '말소' 처리되어 본 경매로 인해 소멸될 권리로 판단됩니다. (이름: 김 )

* 임차인: 주택도시보증공사 (김우리) - 1차 보증금 증액분

* 보증금: 247,000,000원

* 전입일자: 2019년 4월 22일

* 확정일자: 2021년 3월 11일

* 배당신고일자: 2023년 4월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 금액은 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매 채권액과 동일하며, 경매 신청으로 인해 소멸되는 권리로 보입니다. (이름: 김 )

* 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '을구 순위 3번 주택임차권등기'가 언급되어 있으나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 단서가 함께 있어 권리관계 확인에 주의가 필요합니다.

* 등기부 요약: 소유권 보존 및 이전 등기 후, 주택도시보증공사 관련 임차권 등기 및 강제경매 개시결정 등기가 존재합니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매로 인해 대부분의 선순위 권리가 정리될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 소명여자고등학교 인근의 주거 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 제공하는 상권을 형성하고 있습니다.

* 주요 배후 수요는 인근 거주민 및 학교 관련 종사자들로 이루어질 것으로 보이며, 소규모 상권의 역할을 할 수 있습니다.

* 대규모 상업 시설과는 거리가 있어, 유흥이나 상업적 기능보다는 배후 주거 단지를 지원하는 생활형 상권으로 이해하는 것이 적절합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 본건 인근에 소명여자고등학교가 위치하여 자녀 교육에 긍정적인 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 다세대주택, 아파트 등 주거 밀집 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내외 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주변 시설: 현재까지 확인된 바로는 소명여자고등학교 주변에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인(강 )의 존재: 보증금 5,000,000원에 대한 인수 또는 별도 정산 의무가 발생할 수 있습니다. 이는 낙찰자의 실질적인 취득 비용에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정: 향후 해당 물건을 매각할 경우 토지거래허가 절차가 필요하며, 이는 거래 과정의 번거로움을 야기할 수 있습니다.

* 재정비촉진지구 지정: 해당 지역은 도시 재정비 촉진지구로 지정되어 있어, 향후 도시 계획 변경에 따른 개발 이익 또는 제한이 발생할 수 있습니다. 이는 장기적인 관점에서 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 복잡한 권리관계: 'HUG 인수조건 변경', '선순위 임차권' 등의 명시적인 문구는 권리 관계가 복잡할 수 있음을 시사하며, 정확한 내용을 파악하기 위해 법률 전문가의 면밀한 검토가 필요합니다.

* 시세 대비 감정가: 감정가는 310,000,000원이지만, 유사 조건의 최근 실거래가는 235,000,000원 수준으로, 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 원미동에 소재한 도시형생활주택으로, 2018년에 건축되어 비교적 신축 건물이며, 학교 인근의 편리한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

하지만 '대항력있는 임차인'의 존재, '토지거래허가구역' 및 '재정비촉진지구'로 지정된 점, 그리고 'HUG 인수조건 변경'과 같은 복잡한 권리 관계 등은 주요한 리스크 요인으로 작용합니다. 특히 대항력있는 임차인에 대한 보증금 처리 문제는 낙찰자의 부담으로 이어질 수 있으므로, 철저한 확인이 요구됩니다. 더불어 감정가가 실제 시장 가격보다 높을 수 있다는 점도 신중한 접근의 이유가 됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2018년 사용승인)으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 소명여자고등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하여 생활 편의성이 높습니다.

* 재정비촉진지구 지정으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 잠재되어 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 310,000,000원입니다. 그러나 가장 유사한 조건(2016년 건축, 50.82㎡)의 최근 매매 사례가 2026년 3월 14일에 235,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 현재 감정가가 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

또한, '대항력있는 임차인'(보증금 5,000,000원)의 존재, '토지거래허가구역' 및 '재정비촉진지구'로 지정된 점 등의 잠재적 리스크 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 직접 인수해야 할 별도의 보증금은 없는 것으로 판단되나, 대항력있는 임차인에 대한 별도 정산 가능성은 여전히 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 상세 권리 분석 및 현장 조사를 통해 확인된 내용을 바탕으로 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.