나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34341 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 164-5 서진파크빌 지층03호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담감정 · 평가일 2025.08.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '부천북초등학교' 동측 인근에 위치한 서진파크빌

제지층 제03호로서, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건 내 지층 03호로서,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 2001.04.17)

외 벽 : 모르타르위페인팅 등

창 호 : 새시창임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 토지로 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측 약 6 m, 동측 약 4 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및

이용에 관한 법률>, 도심 공공주택 복합지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계

획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.2

6.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 및 폐문으로 현장조사 및 공부를 근거로 작성하였으며, 자세한 임대관계

는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 164-5번지 서진파크빌 지층03호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경34341 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 89,000,000원이며, 토지 면적은 23.05㎡(약 7평), 건물 면적은 48.00㎡(약 14.5평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건물은 2001년 4월 17일 사용승인된 철근콘크리트조 슬라브 지붕 4층 건물 내 지층에 해당합니다.

채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

2.

본 물건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '부천북초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 형성되어 있습니다.

차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

본건은 남측 약 6m, 동측 약 4m 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도심 공공주택 복합지구, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

2.

본건의 말소기준권리는 남동세무서장의 압류(2022.06.07.)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리(소유권 이전, 주택임차권, 임차권 경정, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 2,104,000,000원입니다.

1.2. 1.임차인 현황

2.

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 9일

* 확정일자: 2021년 3월 18일

* 배당신고일자: 2023년 5월 3일

* 대항력: 없음

* 비고: SGI 인수조건 변경 관련 사항이 있습니다.

1.2. 2.인수되는 권리

2.

본 건 경매 절차상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

주택임차권(을구 11번)은 말소 예정이며, 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

2.

본 물건이 위치한 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

부천북초등학교가 인근에 있어 교육 환경과 관련된 수요가 있습니다.

지역 내 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

인근 지역의 주택 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

2.

* 교육: 부천북초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 접근성이 양호합니다.

* 교통: 차량으로의 접근성이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 지역 내 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 허가 절차가 필요합니다. (허가 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* SGI 인수조건 변경: 경매 진행 전 SGI(서울보증보험) 관련 인수 조건이 변경된 이력이 있어, 해당 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임대차 정보 미확인: 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 정확한 임대차 관계 등은 미상으로, 실제 거주 상황에 대한 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 부천시 원미구 원미동 소재 다세대주택으로, 지층에 위치하며 2001년 준공되었습니다.

권리 관계는 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건으로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

한국토지주택공사(LH) 임차인이 있으나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 매수 시 관련 절차가 필수적이며, SGI 인수조건 변경 이력에 대한 확인이 요구됩니다.

주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 명확한 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 안전한 소유권 취득이 가능합니다.

* 잠재적 개발 가치: '도심 공공주택 복합지구'로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 재건축 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 시세 대비 경쟁력: 감정가가 8,900만원으로, 유사 면적 및 연식의 주변 시세를 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

주변 실거래가를 분석한 결과, 2026년 3월 기준 유사 연식 및 면적의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 다소망빌 (2016년식, 50.82㎡, 4층): 23,500만원

* 녹십초트윈빌 (2003년식, 59.59㎡, 3층): 17,500만원

* 중앙(59-25) (1981년식, 37.62㎡, 1층): 8,600만원

본 물건은 2001년식, 48.00㎡(약 14.5평)이며 지층입니다.

가장 유사한 거래 사례인 1981년식 37.62㎡ 주택이 8,600만원에 거래된 점을 고려하면, 본 물건의 감정가 8,900만원은 해당 주택의 연식 및 면적 대비 다소 높을 수 있으나, 건물의 상태 및 지리적 위치에 따라 달라질 수 있습니다.

2003년식 59.59㎡ 주택이 17,500만원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 적정 시세는 1억원 초반대에서 1억 3천만원 사이로 추정됩니다.

토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)을 고려하여, 허가 절차 진행 가능 여부 및 비용을 감안해야 합니다.

보수적인 접근 시: 감정가 수준인 8,900만원 또는 약간 상회하는 가격.

적극적인 접근 시: 1억 1,000만원 ~ 1억 3,000만원 범위.

권장 입찰가: 9,500만원 ~ 1억 1,500만원.

본 물건의 투자 가치는 향후 재건축 가능성, 현장 조사 시 확인되는 물건 상태, 그리고 허가 절차 진행 용이성 등에 따라 최종 결정하는 것이 좋습니다.

1.8. 1.혐오시설 조사

2.

주변 혐오시설에 대한 예비 조사 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 위치한 대규모 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 인근에 학교가 위치하고 있어 주거 환경이 비교적 양호할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.