나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34333 [1] 경기도 부천시 오정구 여월동 7-22 신풍쉐르빌 나동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목감정 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 '부천여월초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 3층 302호로서,
외벽: 드라이비트 등 마감
창호: 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2002.3.20)

이용상태

본건은 다세대주택 임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 상하수도설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측 일부가 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(엄지유치원-부천교육지
원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관
한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공동현관문 입구에 'B'표시 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 7-22번지 소재 신풍쉐르빌 나동 3층 302호 다세대주택이며, 감정평가액은 140,000,000원입니다.

* 사건번호: 부천지원 2025타경34333 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 여월동 7-22 신풍쉐르빌 나동 3층 302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 140,000,000원

* 토지면적: 28.08㎡ (약 8.5평)

* 건물면적: 45.58㎡ (약 13.8평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축물대장 사용승인일: 2002년 3월 20일

* 집합건축물 표제부 상 건물 정보:

* 신풍쉐르빌 나동, 4층 건물 (철근콘크리트구조, 평슬래브지붕)

* 전체 대지면적: 280.8㎡

* 건축면적: 102.6㎡

* 연면적: 513㎡

* 건폐율: 36.54%

* 용적률: 146.15%

* 본건은 3층 302호

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 '부천여월초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본건 토지는 서측 일부가 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리관계는 말소기준권리 하에 모두 소멸될 것으로 예상되어 인수되는 권리는 없습니다.

* 말소기준권리: 2021년 9월 24일 접수된 주식회사참금융대부의 근저당권(을12)입니다.

* 인수되는 권리: 없음. 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 132,061,800원

* 주요 등기 현황:

* 소유권이전: 이항 (2017-05-25), 최원규 (2017-11-21)

* 근저당권: 주식회사참금융대부 (2021-09-24, 94,500,000원) - 말소기준권리

* 근저당권부채권질권설정: 박영희 (2021-09-24, 94,500,000원)

* 전세권설정: 주식회사참금융대부 (2021-09-24, 5,000,000원)

* 가압류: 주식회사케이비국민카드 (2024-09-05, 32,561,800원)

* 임의경매개시결정: 주식회사오케이대부캐피탈수유 (2025-08-28, 71,008,766원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사참금융대부

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 대항할 수 없으며, 보증금 반환 의무도 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다. 주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

* 비교 물건 정보 (2025년 12월 기준):

* 부원아트빌 (2003년식, 38.36㎡): 75,000,000원

* 에스디위너스빌 (2014년식, 40.66㎡): 186,000,000원

* 세븐캐슬 (2020년식, 52.2㎡): 270,000,000원

* 본건(신풍쉐르빌, 2002년식, 45.58㎡)은 연식이 유사한 부원아트빌(38.36㎡)과 비교 시 면적이 더 넓습니다. 감정가 140,000,000원은 부원아트빌의 실거래가(75,000,000원)보다 높은 수준이며, 신축 건물인 세븐캐슬(52.2㎡, 270,000,000원)과 에스디위너스빌(40.66㎡, 186,000,000원)의 실거래가보다는 낮은 중간 수준의 가격을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 인근 학교: 부천여월초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 지정되어 있습니다. (현재(2026년 7월 17일) 허가구역 기간 내에 해당하며, 잔금 납부 시점에 따라 토지거래허가 필요 여부를 확인해야 합니다.)

* 공동현관문 입구 표시: 공동현관문 입구에 'B' 표시가 있어 출입 시 불편함이나 혼란이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 임대관계가 미상으로 되어 있습니다. (단, 본건 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 권리관계가 깨끗하여 법적으로는 안전한 물건입니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 건물 연식(2002년)을 고려할 때 감정가(140,000,000원)는 주변 시세와 비교하여 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히 연식이 유사한 인근 물건의 실거래가와 비교 시 가격 차이가 있습니다. 토지거래허가구역이라는 점은 거래 절차에 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 소멸: 말소기준권리 하에 모든 권리가 소멸되어 인수되는 채무 부담이 없습니다.

* 시세 대비 잠재적 가치: 연식이 오래되었음에도 감정가가 1.4억으로 책정되었으나, 향후 시장 상황 변화에 따라 추가적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가 및 본건의 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

* 인근 유사 연식 건물(부원아트빌, 38.36㎡, 2003년식)의 2025년 12월 실거래가는 75,000,000원이었습니다. 이를 기준으로 본건 면적(45.58㎡)에 대한 ㎡당 단가(약 1,955,000원/㎡)를 적용 시, 약 89,000,000원으로 추정됩니다.

* 본건의 감정가는 140,000,000원입니다. 연식과 주변 실거래가를 고려할 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 토지거래허가구역 지정 기간, 건물 연식, 그리고 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 115,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

* 종합적인 분석 결과, 110,000,000원 을 최적의 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.