나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34354 [1] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3267 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌 · 평가일 2025.09.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 ""학운2산업단지"" 내에 위치하며, 주위는 주택 및
상가 혼용지대임.

교통상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

세장형 평지이며 1개 동(398.04㎡, 건폐율 59.97%, 용적률 178.49%) 건부지임.

인접 도로상태

남측으로 로폭 약8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(학운2산업단지(2010.11.25)) , 제1종일반주거지역(2014-06-24) , 제1종지구단위계획구역(학운2산업단지(2010.11.25)) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 지원시설구역(2016-12-12)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물이며

외 벽 : 치장 석재 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 섀시 창호 등임.

이용상태

공부상 단독주택 및 제2종근린생활시설이며

1층 상가 1개 호, 다가구 주택 2가구,
2 ~ 4층 각각 : 다가구 주택 5가구로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

""토지건물 감정평가명세표""와 후면 평면도, 사진과 같이 종물 및 부합물이 있음.

공부와의 차이

건축물 현황도와 현재 이용 상태가 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 일반건축물대장의 건축물현황도와 달리 1층(상가1개호, 다가구주택2가구), 2-4층(각 다가구주택 5가구)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34354 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3267

* 건물 용도: 다가구주택 (단독주택, 제2종근린생활시설)

* 총 감정가: 1,298,383,360원

* 토지 면적: 223.00㎡ (약 67.46평)

* 건물 면적: 398.04㎡ (약 120.40평)

* 제시외 건물 면적: 136.90㎡ (약 41.41평)

* 매각 조건: 토지/건물 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본 건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 “학운2산업단지” 내에 위치하며, 주위는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

* 교통 상황: 본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 형상 및 이용: 세장형의 평지로, 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상황: 남측으로 로폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(학운2산업단지), 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역, 일반산업단지, 지원시설구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 가장 빠른 압류(김포세무서장, 2025.08.06 접수)가 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(압류, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리 중 소멸되지 않는 권리가 인수될 수 있습니다. 본 건의 경우, 다수의 "대항력 있음"으로 표시된 임차인이 존재합니다.

* 임차인 현황:

* BATBAYARUSUKHBAYAR: 대항력 있음 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-03-21)

* BAYASAKHBILEGSAIKHAN: 대항력 있음 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-03-21)

* MANDAKHBYAMBADASH: 대항력 있음 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-03-21)

* SUKHBAATARKHUSELBAYAR: 대항력 있음 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-04-11)

* TUGSBAYARSANJMYATAV: 대항력 있음 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-04-11)

* 김 : 대항력 있음 (보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2021-02-24)

* 김 : 대항력 있음 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-06-30)

* 유 : 대항력 있음 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-10-29)

* 주 : 대항력 있음 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-08-28)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약: 다수의 임차인이 대항력을 갖추고 있으나, 인수되는 보증금은 0원으로 파악되어 금전적 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인들의 실제 현황 및 명도 진행 시 발생할 수 있는 제반 사항은 추가 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 상권 특징: 학운2산업단지 내 위치하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 산업단지 배후 수요와 지역 거주민을 대상으로 한 임대 수익이 기대됩니다.

* 잠재적 수요: 산업단지 근로자 및 주변 거주민을 중심으로 한 임대 수요 확보가 용이할 것으로 보입니다.

* 용도 혼합: 다가구주택 및 상가로 구성되어 있어 다양한 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 산업단지 인근 지역의 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 현황은 현장 조사 필요)

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

* 환경: 산업단지 내 위치하여 관련 시설 접근은 용이하나, 주거 쾌적성 및 생활 편의시설에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 명도 리스크: 다수의 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 인수 보증금은 0원이더라도 명도 과정에서 시간 지연 및 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공부상 현황과 이용 현황 차이: 일반건축물대장상의 현황과 실제 이용 상태가 상이하며, 1층(상가1, 다가구2) 및 2-4층(각 다가구5)으로 이용 중입니다. 이는 건축법 위반 등과 연관될 수 있으며, 관련 행정 처분 및 원상복구 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다. 제시외 건물 포함.

* 산업단지 환경: 산업단지 특유의 소음, 분진 등 환경적 영향이 있을 수 있으며, 주변 개발 계획 및 인허가 사항 확인이 필요합니다. (혐오시설 유무는 외부 조사가 필요합니다.)

* 가축사육제한구역: 관련 법규 준수 여부 확인 및 향후 토지 이용 제한 사항 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 학운2산업단지에 위치한 다가구주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 총 감정가는 12억 9,838만 3,360원이며, 토지 223㎡, 건물 398.04㎡에 제시외 건물 136.90㎡가 포함되어 있습니다. 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금은 0원으로 예상됩니다. 건물의 실제 이용 현황이 공부와 달라 명도 및 건물 관리에 주의가 요구됩니다. 산업단지 내 입지로 임대 수요는 있으나, 주변 환경 및 개발 계획에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 학운2산업단지 내 핵심 입지: 관련 근로자 및 기업체 종사자 대상 임대 수요 확보 용이.

* 복합 용도 (다가구 + 상가): 다양한 임대 수익 구조 설계 가능.

* 토지, 건물, 제시외 건물 일괄 매각: 추가적인 가치 상승 잠재력 보유.

* 인수 보증금 0원: 명확한 권리관계로 인한 인수 부담 최소화.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 시점에서의 정확한 권리 분석, 명도 예상 비용, 부동산 시장 동향, 유사 물건의 실거래가, 건축물의 현 상태 및 예상 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 인수되는 보증금이 0원이라는 점은 긍정적인 요소이나, 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 리스크 및 건물 현황 차이에 대한 충분한 검토 후, 권리 분석 및 현장 조사를 기반으로 보수적인 접근이 필요합니다. 입찰가는 향후 낙찰가율, 주변 시세 변동 등을 고려하여 합리적으로 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.