나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512033 [1] 인천광역시 부평구 십정동 585-18 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 ""인천동암초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 단독주택, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 및 동암역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제4층 제402호로서,
외벽 : 적타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 1993-01-08)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 다세대주택으로 등재되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형에 가까운 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2024-12-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간:
2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경512033 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 안OO

1.2. 물건정보

소재지: 인천광역시 부평구 십정동 585-18, 4층 402호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 31.89㎡ (약 9.65평)

토지지분: 31.89㎡ (약 9.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.91㎡ (약 13.59평)

건물지분: 44.91㎡ (약 13.59평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정평가 요약

감정가: 104,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 인천동암초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 동암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 남측 및 서측의 도로를 이용 중에 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타 제한사항:

* 상대보호구역(2024-12-16)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

2.5. 주변 시설 분석

본건 인근에는 인천동암초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 대중교통 이용이 가능한 버스정류장과 동암역이 가까이 있습니다. 주변 지역은 주거 단지로 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 현재 파악된 정보상 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑1 (1999-03-24): 소유권이전 (이숙순)

* 갑2 (2009-06-11): 소유권이전 (신소연)

* 갑3 (2019-05-16): 소유권이전 (허미자, 매매)

* 을7 (2022-04-27): 근저당권 (김영해, 40,000,000원) - 말소기준권리

* 을8 (2024-07-24): 주택임차권 (안수진, 92,000,000원) - 인수 (전입일자: 2022-02-08, 확정일자: 2022-01-05)

* 갑6 (2023-02-13): 압류 (남동세무서장) - 말소

* 갑7 (2024-08-06): 압류 (남동구) - 말소

* 갑8 (2025-09-03): 강제경매 (안수진, 92,000,000원) - 말소 (사건번호 2025타경512033)

* 갑9 (2025-09-09): 압류 (국민건강보험공단) - 말소

* 총 등기부채권액: 132,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김민규

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-05

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 대상 아님.

* 임차인: 안수진

* 보증금: 92,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-08

* 확정일자: 2022-01-05

* 배당신고일자: 2024-07-24

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 92,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리 분석

말소기준권리인 을7 근저당권(2022-04-27)보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들(갑6, 갑7, 갑8, 갑9 등)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 을8 주택임차권(안수진)은 대항력 있는 임차인으로서, 보증금 92,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 유사 물건 실거래가 분석

제공된 최근 실거래가 정보를 바탕으로 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 인천 부평구 십정동 173-62 (계림시티빌, 2001년식, 42.39㎡): 2025년 12월 3일, 210,000,000원 (약 495.35만원/㎡)

* 인천 부평구 십정동 174-64 (신촌아트빌라, 1990년식, 36.87㎡): 2025년 12월 1일, 154,000,000원 (약 417.68만원/㎡)

* 인천 부평구 십정동 24-8 (지훈캐슬1,2동, 2011년식, 58.11㎡): 2026년 7월 2일, 128,000,000원 (약 220.27만원/㎡)

4.2. 시세 동향

본건(44.91㎡, 1993년식)의 감정가는 104,000,000원 (약 231.58만원/㎡)입니다. 인근 유사 물건들의 최근 실거래가를 비교했을 때, 감정가 대비 시세가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히, 2001년식의 계림시티빌(42.39㎡)이 210,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 잠재적 가치는 감정가를 상회할 것으로 예상됩니다. 다만, 2011년식 지훈캐슬1,2동의 거래가는 다소 이례적으로 낮아, 건물 연식 및 상태에 따른 가격 편차가 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 인천동암초등학교: 북측 인근에 위치 (상대보호구역 내)

* 그 외 인근에 중학교 및 고등학교가 소재할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 관련 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 안수진 씨의 보증금 92,000,000원입니다. 이 금액 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 하므로 총 투자 비용이 증가하게 됩니다. 따라서, 해당 임차인의 배당 현황 및 예상 배당액을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

6.2. 기타 리스크

* 건축 연한: 1993년식으로 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일까지 지정된 허가구역에 해당하나, 법원 경매 절차상의 적용 여부는 확인이 필요합니다. (현재 지정기간 만료 시점 근접)

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 십정동의 다세대주택으로, 교통 접근성이 양호하고 주변 환경이 주거지로 적합합니다. 그러나 대항력 있는 임차인 안수진 씨의 보증금 9,200만원을 낙찰자가 인수해야 하는 중요한 권리 부담이 존재합니다. 감정가는 104,000,000원으로 책정되었으나, 인근 실거래가 추이를 고려할 때 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다. 따라서, 인수해야 할 보증금을 포함한 총 투자 비용을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 시세 차익 기대: 인근 유사 물건 실거래가 분석 시, 본건의 시장 가치가 감정가보다 높을 가능성이 있습니다.

* 주거지로서의 입지: 동암역과 인접하여 교통이 편리하며, 초등학교가 인근에 있어 가족 단위 거주에 적합한 환경입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정 시, 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 대항력 있는 임차인 안수진 씨의 보증금 92,000,000원입니다. 이 금액은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 총 지출 비용에 포함되어야 합니다.

인근 유사 물건의 최고 거래가(계림시티빌 210,000,000원)와 본건의 면적(44.91㎡)을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 대략 190,000,000원에서 220,000,000원 수준으로 추정됩니다.

만약 매수인이 인수해야 할 보증금을 92,000,000원으로 가정하고, 시장 가치를 190,000,000원으로 설정한다면, 최대 입찰 가능 금액은 190,000,000원 - 92,000,000원 = 98,000,000원이 됩니다.

감정가 104,000,000원을 고려하여, 임차인 인수 보증금 92,000,000원을 포함한 총 지출 비용이 시장 가치를 크게 벗어나지 않도록, 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 90,000,000원에서 100,000,000원 사이로 제안합니다.

이 범위 내에서 입찰 시, 총 지출 비용(입찰가 + 인수 보증금)은 약 182,000,000원에서 192,000,000원이 될 것으로 예상됩니다. 이는 인근 시세 범위 내에 있으며, 잠재적 시세 차익을 기대할 수 있는 수준입니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 배당 결과 및 현장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 면밀한 권리 분석과 배당표 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.