나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511954 [1] 인천광역시 중구 덕교동 113 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2025.09.15

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트블럭조 판넬지붕 단층 건물로서,

외벽 : 세멘몰탈위 수성페인팅 및 판넬잇기 등.
창호 : 알미늄샷시 등 창호임.

이용상태

종교시설(교회) 및 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, LPG가스에 의한 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적개황도 및 건물개황도""와 같이 부합물(기호㉠~㉢)이 소재함.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 ""시멘트블럭조""이나, 현황은 ""시멘트블럭조 및 판넬조"" 구조임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물(부합물, 기호 ㄱ,ㄴ,ㄷ)포함(감정평가서 참조).
-본건은 종교시설(교회) 및 단독주택으로 이용중임.
-본건 건물은 공부상 1개동의 건물이나, 현황 2개동의 건물임(방 한칸이 공간상 분리됨).
-본건 건물은 공부상 "시멘트블럭조"이나, 현황은 "시멘트블럭조 및 판넬조"구조임.
-본건 건물은 공부상 181.16㎡이나, 현황은 179.97㎡임(2026.8.13.자 감정보완서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 인천광역시 중구 덕교동 113에 소재하고 있습니다.

현재 종교시설(교회) 및 단독주택으로 이용 중입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 0.00㎡로, 토지지분 및 제시외 면적은 모두 0㎡입니다.

건물면적은 공부상 181.16㎡ (약 54.8평)이나, 현황 179.97㎡ (약 54.4평)으로 감정평가서 요약에 기재되어 있습니다.

건물 지분은 181.16㎡이며, 제시외 건물 면적은 93.47㎡ (약 28.3평)으로 부합물(기호 ㄱ,ㄴ,ㄷ)을 포함합니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

본건은 건물만 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 와이앤케이파트너스대부 (와OOOOOOOOOOOOO)입니다.

감정평가액은 83,911,600원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

본건은 인천광역시 중구 덕교동에 위치하며, 영종8-1번, 영종8번, 중구2-1번, 영종6-1번, 111번, 306번 등 다수의 버스 노선이 운행되고 있습니다.

주요 정류장으로는 한국도심공항터미널, 무의도입구, 용유역, 마시안해변 등이 있습니다.

인천 중구5번 버스 노선도 운행 중입니다.

영종도 내에 위치하여 인천국제공항과의 접근성이 예상됩니다.

2.2. 주변 환경

덕교동은 영종도에 속해 있으며, 해안 및 관광 인프라와 인접한 지역입니다.

마시안해변, 덕교해수욕장, 용유도 등과 근접하여 레저 및 관광 수요가 있는 지역으로 파악됩니다.

주변에 캠핑장, 글램핑, 펜션, 숙박업, 대형 테마 카페 등의 개발이 가능한 토지가 있는 것으로 언급됩니다.

근처에 우리밀칼국수 등 일부 음식점이 소재하고 있습니다.

다만, 직접적인 상업 지구보다는 관광 및 해안 지역 특성이 강한 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸주의

말소기준권리는 2025년 9월 3일자 와이앤케이파트너스대부의 강제경매 개시결정(갑17)입니다.

이보다 선순위인 권리는 없는 것으로 분석되어, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 건물에 대한 법정지상권이 있습니다.

본건 건물은 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 중요한 권리 분석 사항입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 강

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자, 확정일자, 배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

기록된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 인천 중구 덕교동은 영종도 내의 해안 지역으로, 관광 및 레저 관련 개발 잠재력이 있는 곳으로 평가됩니다.

주변 지역은 종교시설 및 단독주택으로 이용되고 있어, 전반적으로 조용하고 한적한 분위기일 것으로 예상됩니다.

직접적인 상업 밀집 지역이라기보다는 관광객 수요를 기반으로 하는 업종이나 개인 주거 목적에 적합한 입지로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

구체적인 편의시설(마트, 은행 등)과의 거리에 대한 정보는 제한적입니다.

다만, 인근 마시안해변 등 관광지 주변에 부대 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

주변 교육시설(학교)에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

5.3. 의료시설

주변 의료시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 관련

건물과 대지의 소유자가 다를 경우, 법정지상권이 성립될 수 있습니다.

법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 본 건의 가장 큰 리스크 요인으로, 토지 사용에 대한 권리를 확보하기 위해 추가적인 비용이나 협상이 필요할 수 있습니다.

6.2. 공부상 내용과 현황 차이

건물은 공부상 1개동이나 현황 2개동으로 이용 중이며, 구조(시멘트블럭조 vs 시멘트블럭조 및 판넬조), 면적(181.16㎡ vs 179.97㎡) 등에서 차이가 있습니다.

이는 향후 건축물 관리, 증개축, 활용 등에서 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 포함

기호 ㄱ,ㄴ,ㄷ으로 표시된 제시외 건물(부합물)이 일괄 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 별도의 관리 또는 철거 계획이 필요할 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미상

목록에 기재된 임차인 외에 추가적인 임차인이나 소유자 점유 등 임대 관계가 명확하지 않을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 중대한 법적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 공부상의 건물 현황과 실제 이용 현황 간의 차이가 존재하여 이에 대한 면밀한 확인과 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

매각 대상이 건물만이라는 점, 그리고 종교시설 및 단독주택으로 이용 중이라는 점은 특정 목적을 가진 투자자에게는 매력적일 수 있습니다.

감정가 83,911,600원 대비 인수되는 권리(보증금)는 없으나, 법정지상권 등 리스크를 감안할 때 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

법정지상권 문제가 해결된다면, 관광지 인근이라는 점을 활용한 종교시설 또는 단독주택 부지로의 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

제시외 건물을 포함한 전체적인 공간 활용도를 높일 수 있는 방안을 모색할 수 있습니다. (법정지상권 해결 전제)

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 추가로 부담해야 할 임차인 관련 보증금은 없습니다.

다만, 본건의 가장 큰 리스크인 법정지상권 성립 여부 및 그에 따른 토지 사용 문제를 최우선적으로 고려해야 합니다.

이러한 리스크를 감안할 때, 감정가(83,911,600원) 대비 상당한 할인율을 적용한 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 법률 자문, 토지 소유주와의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 하지만, 보수적인 관점에서 감정가의 50% ~ 70% 수준 (약 41,955,800원 ~ 58,738,120원)에서 검토해볼 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.