나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511464 [1] 인천광역시 계양구 계산동 300-4 뉴코리아맨션 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 ""부현초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 인근에 다세대주택, 아파트, 각조 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(""경인교대입구역"") 등이 소재하며 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 제2층 제203호로서,
(사용승인일 : 1994.04.11.)
외벽 : 치장 돌붙임 마감등,
창호 : 하이샤시 창호임.

이용상태

공부상 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m, 동측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역
(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정
비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 토지거래허가구역(지정기간
: 2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511464 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 300-4 뉴코리아맨션 2층203호 (신규 주소: 인천광역시 계양구 장제로767번길 39)

용도: 다세대주택

감정가: 103,000,000 원

토지면적: 23.18㎡ (약 7.01평)

건물면적: 39.96㎡ (약 12.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험 주식회사 추정)

건물 사용승인일: 1994년 4월 11일

건축물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

총 층수: 4층 (본건은 2층)

토지 지목: 대 (주거용 건물부지)

토지이용계획: 제2종일반주거지역

1. 1.

입지조건

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 부현초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

인근에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하여 주위 환경은 양호합니다.

교통상황으로는 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 경인교대입구역이 소재하여 전반적인 교통 여건이 우수합니다.

인접 도로상태는 북측으로 노폭 약 8m, 동측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1. 2.

권리분석

본건은 소유권 이전, 압류, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리가 등기되어 있으며, 매각으로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

말소기준권리는 인천세무서장의 압류(갑20)입니다.

등기부 요약:

* 을구 5번 주택임차권: 한국토지주택공사, 보증금 82,000,000원, 전입일자 2017-08-04, 확정일자 2017-07-14. 등기부상 '인수'로 표기되어 있으나, 물건명세서상 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하지 않을 가능성이 높습니다.

* 임차인 현황상 한국토지주택공사(LH)는 대항력이 없다고 명시되어 있습니다.

* 임차인 현황상 서울보증보험주식회사(입주자 박춘금)는 대항력이 있다고 명시되어 있습니다. 그러나 SGI가 채권자인 점과 물건명세서상 임차권등기 말소 동의 확약서 제출 사실을 종합적으로 고려할 때, 보증금 인수 여부는 불확실하며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점으로 미루어 보아 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 것으로 판단됩니다.

1. 3.

상권분석

본건이 소재한 인천광역시 계양구 계산동 지역은 다세대주택 및 아파트 단지가 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

경인교대입구역 역세권 지역으로, 상업 시설 및 생활 편의 시설 이용이 용이한 편입니다.

제공된 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 8일 거래: 47.42㎡ (약 14.34평), 1994년 건축, 80,000,000원 (평당 약 558만원)

* 2026년 7월 1일 거래: 31.47㎡ (약 9.52평), 1990년 건축, 50,000,000원 (평당 약 525만원)

* 2026년 7월 6일 거래: 56.54㎡ (약 17.1평), 2003년 건축, 113,000,000원 (평당 약 661만원)

1. 4.

생활정보

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조의 1994년 4월 11일 사용 승인된 건물입니다.

내벽은 치장 돌붙임 마감 등, 창호는 하이샤시 창호로 마감되었습니다.

내부에는 위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 부현초등학교 등 교육 시설이 위치하여 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 비교적 양호합니다.

경인교대입구역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1. 5.

잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 취득 시 관할 구청으로부터 토지거래허가를 받아야 합니다.

* 임차권 인수 조건: 등기부상 을구 5번 주택임차권(한국토지주택공사)이 '인수'로 되어 있어 보증금 인수 여부가 확인 필요하나, 물건명세서상 SGI의 말소 동의 확약서 제출 및 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점으로 보아 보증금 인수 가능성은 낮으나, 법적 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않습니다.

* SGI 인수조건 변경: 서울보증보험 주식회사가 채권자이자 임차인 관련 사항에 연관되어 있어, 인수 조건 변경에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 건물 노후: 1994년 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1. 6.

종합 의견

본건은 인천 계양구 계산동에 위치한 다세대주택으로, 경인교대입구역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 생활 편의 시설 이용이 용이한 장점이 있습니다.

인근에 학교 등 교육 시설이 있어 교육 환경도 비교적 양호합니다.

다만, 토지거래허가구역에 해당하며, 임차권 관련 권리관계가 복잡하고 SGI의 말소 동의 확약서 제출 및 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 특이사항이 있어, 실제 권리 분석 및 명도 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 요구됩니다.

감정가는 103,000,000원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 정보를 고려할 때 시장 가격은 그보다 낮게 형성되어 있는 것으로 판단됩니다.

1. 7.

투자 포인트

* 역세권 입지: 경인교대입구역 인근으로 교통이 편리하여 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 주변의 아파트 및 다세대주택 단지 형성은 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 적정 시장 가격 형성 가능성: 복잡한 권리 관계와 관련된 불확실성을 고려하여 적정가 이하로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1. 8.

예상 입찰가

본건의 감정가는 103,000,000원이나, 최근 실거래가 분석 결과 유사 물건의 평당 가격은 525만원에서 661만원 수준으로 나타났습니다.

본건의 건물 면적(약 12.09평)을 기준으로 보수적인 시장 가격을 산정하면 약 65,000,000원에서 75,000,000원 사이로 예상됩니다.

특히, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 명시적 기재와 SGI의 말소 동의 확약서 제출 사실을 중점적으로 고려하여, 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 토지거래허가구역 및 복잡한 권리관계의 잠재적 리스크를 감안하여, 낙찰 후 명도 및 행정 절차 진행을 고려한 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

종합적으로, 본건의 예상 입찰가는 68,000,000원에서 73,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.