나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511385 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 647 송도역서해그랑블 101동 24층2402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재""송도고등학교""동측 인근에 위치하며, 주위로는 아파트, 단독주택, 빌라, 근린생활시설이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 29층 건물 중 24층 2402호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅마감.
창호 : 하이섀시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비,승강기설비(17인승)등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 포장중로각지인 외부공도에 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경511385 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 정보

1.2. 1. 소재지 및 규모

소재지: 인천광역시 연수구 옥련동 647 송도역서해그랑블 101동 24층2402호

용도: 아파트

건축년도: 2024년 (사용승인일: 2024-03-04 기준)

1.2. 2. 토지 및 건물 상세

토지면적: 30.79㎡ (약 9.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.15㎡ (약 17.89평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 450,000,000원 (4억 5천만원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 지역 분석

본건은 인천광역시 연수구 옥련동에 위치하며, 주위로는 아파트, 단독주택, 빌라, 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다. 인근에는 송도고등학교가 소재합니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 및 단지 특성

2.3. 1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 29층 건물 중 24층에 위치합니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 하이섀시 창호로 마감되었습니다.

위생설비, 난방설비, 17인승 승강기 등이 설치되어 있습니다.

2.3. 2. 토지 이용 계획 및 제한

토지는 사다리형으로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며(2025.8.26. ~ 2026.8.25.), 외국인 등의 주택용도 취득 시 허가가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 분석

소유권보존: 심현준 (2024-07-08)

근저당: 주택도시보증공사 (2024-07-08), 72,000,000원, 말소기준권리

가압류: 송학둥지아파트주택재건축정비사업조합 (2024-08-02), 203,625,243원, 말소

강제경매: 송학둥지아파트주택재건축정비사업조합 (2025-08-13), 249,154,509원, 말소

총 등기부채권액: 275,625,243원

3.2. 임차인 현황 및 보증금

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

* 해당 물건은 임차인이 존재할 수 있으나, 보증금 및 관련 금액이 파악되지 않아 인수 여부를 정확히 판단하기 어렵습니다. 임대차 관계 미상으로 인한 위험 요소를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 인수/소멸 권리 판단

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (말소기준권리: 근저당권)

등기부상 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 및 근린시설

본건은 주택지대로서 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 아파트 단지 내 편의시설 외에 별도의 대규모 상권은 형성되어 있지 않으나, 주거지로서 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

송도역세권 개발 등 지역 개발 계획에 따라 향후 상권 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 상세 (세대수, 주차 등)

아파트명: 송도역 서해그랑블더파크

동수: 4동

세대수: 348세대

최고층: 29층 (본건 24층)

주차대수: 총 215대 (지상 4대, 지하 12대 - 단지 정보 기준, 호당 주차 대수와 차이 있을 수 있음)

5.2. 편의시설 및 주변 인프라

단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있습니다.

주변에 송도고등학교가 위치합니다.

인천지하철 1호선 송도역(예정) 이용이 용이한 지역입니다.

주변으로 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/규제 관련 리스크

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로, 외국인 등이 주택용도를 취득하는 경우 관련 법규에 따른 허가가 필요할 수 있습니다. 경매 낙찰 시점 및 낙찰자의 국적에 따라 확인이 필요합니다.

6.2. 권리관계 관련 리스크

임대 관계가 미상으로, 실제 거주하거나 임차인이 있는 경우 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다. 다만, 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

6.3. 기타 리스크 (혐오시설 등)

현재 기준으로 인근에서 주민 생활에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2024년 준공된 신축 아파트로, 인천 연수구 옥련동의 송도역세권 개발 수혜지로 주목받는 지역에 위치하고 있습니다. 24층의 고층으로 조망권이 우수하며, 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 임대 관계 미상 및 토지거래허가구역 지정 등은 낙찰 후 명도 및 거주/거래 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2024년 준공으로 건물 상태가 양호하며 즉시 입주 또는 임대가 가능합니다.

* 송도역세권 개발 잠재력: 인천지하철 1호선 송도역(예정) 개통 등으로 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 고층 세대: 24층의 고층으로 우수한 개방감과 일조량, 조망권을 확보할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 최근 실거래가 평균 및 최고가와 유사하거나 소폭 낮은 감정가 수준입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 4억 5천만원

최근 실거래가: 4억 4천 5백만원 ~ 4억 6천만원 (2026년 5월~7월, 7층~18층 기준)

본건은 24층으로 실거래가 기준 평균가 대비 더 높은 가치를 기대할 수 있습니다.

예상 입찰가: 4억 6천 5백만원

(위 예상 입찰가는 최근 실거래가, 물건의 층수, 감정가, 건물 연식 등을 종합적으로 고려하여 산정한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 변동, 경쟁 입찰자 등을 고려하여 최종 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 포함되지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.