나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1518 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 532 계양센트레빌2단지 201동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 ""귤현초등학교""남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제8층 제801호로서,
(사용승인일: 2013.06.24)
외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

본건은 아파트(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 현황 ""아파트"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해서 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현(도시개발)(문의: 계양구청 스마트도시재생과)) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 도시개발구역(귤현(문의: 계양구청 스마트도시재생과))<도시개발법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 토지거래허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 인천광역시 계양구 귤현동 532번지에 위치한 계양센트레빌2단지 201동 8층 801호 아파트입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경1518 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 602,000,000원입니다.

토지 면적은 94.49㎡(약 28.59평)이며, 건물 면적은 121.68㎡(약 36.81평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본 아파트는 2013년 6월 24일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 15층 건물 중 8층에 위치합니다.

전용면적은 약 84.92㎡(약 25.69평)으로 추정됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 귤현초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2016년 7월 5일 국민은행이 설정한 근저당(을1)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 관련 세부 정보는 제공되지 않았습니다.

등기부등본 상 확인된 총 채권액은 659,352,521원입니다.

말소기준권리 외 근저당, 가압류, 압류 등 대부분의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다.

4. 상권분석

주변 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 주거 상권입니다.

단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

교육 시설로는 귤현초등학교가 남동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 토지거래허가구역 및 도시개발구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다. (토지거래허가구역 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

또한, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법 관련), 준보전산지, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당하여 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

감정평가 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 이루어지지 않아, 실제 내부 상태와는 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 계양구의 주요 아파트 단지 내 물건으로, 주변 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

권리분석 상 인수할 권리 부담이 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

다만, 토지거래허가구역 등 지역 관련 규제 사항과 폐문으로 인한 내부 미확인 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

최근 실거래가격을 감안할 때, 감정평가액 대비 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 기회입니다.

8. 투자 포인트

도시개발구역으로 지정되어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

안정적인 주거 지역에 위치하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

최근 실거래가와 비교 시, 합리적인 수준의 입찰을 통해 시세 차익을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 6월부터 7월까지 거래된 유사 면적(약 84.92㎡)의 아파트 실거래가는 47,100만원에서 50,000만원 사이입니다. 이를 통해 산정한 단위 면적당 가격(약 569만원/㎡)을 본건의 건물 면적(121.68㎡)에 적용할 경우, 약 692,650,000원의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

본건의 감정평가액은 602,000,000원입니다.

따라서, 감정평가액과 추정 시세, 그리고 최근 실거래가 추이를 종합적으로 고려하여, 약 110% 수준인 662,000,000원을 목표 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가 대비 합리적인 수준에서 경쟁력 있는 가격을 확보할 수 있는 전략적 제안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.