나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1466 [1] 인천광역시 서구 청라동 96-1 하엘에스페이스 1층109호 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라3동챙정복지센터' 북동측 인근에 위치하며
주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 통행 가능하며 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하는 바 대중교통
여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상12층건내 제1층 제109호로서,
외벽 : 외장 돌 붙임 및 강화유리 마감 등.
내벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샤시창호임.

이용상태

공부상 소매점임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 평탄한 가장형 토지로서 현황 ""제1,2종근린생활시설 및 위락시설, 운동시설""
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측, 서측, 북측으로 각각 노폭 약15미터, 20미터, 20미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로2류
(폭 15m~20m)(2015-11-09)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의지
정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가
구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1466 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 96-1 하엘에스페이스 1층109호

용도: 근린시설

감정가: 2,010,000,000원

토지 면적: 19.59㎡ (약 5.92평)

토지 지분: 19.589㎡ (약 5.92평)

건물 면적: 86.59㎡ (약 26.17평)

건물 지분: 86.59㎡ (약 26.17평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 인OOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라3동행정복지센터' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하3층, 지상12층 건물 내 제1층 제109호입니다. 외벽은 외장 돌 붙임 및 강화유리 마감이며, 내벽은 세멘몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샤시 창호입니다. 공부상 용도는 소매점이며, 현재 토지는 "제1,2종근린생활시설 및 위락시설, 운동시설" 건부지로 이용 중입니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 도로 상태

토지는 인접 도로와 평탄한 가장형 토지입니다. 동측, 서측, 북측으로 각각 노폭 약 15미터, 20미터, 20미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 도로 조건으로는 중로1류(폭 20m~25m) 저촉, 중로2류(폭 15m~20m) 접합입니다. 또한 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 해당합니다. 과거 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되었으나, 허가기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지로, 현재는 허가 기간이 만료되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부상 최초 근저당권(을1, 2020.04.08. 접수, 인천원예농업협동조합, 1,560,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 1,560,000,000원입니다.

말소 대상 권리:

* 2020-04-08 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 2020-04-08 근저당권 (을1, 인천원예농업협동조합, 1,560,000,000원)

* 2025-08-13 임의경매 (갑3, 인천원예농업협동조합, 1,330,364,730원)

3.2. 임차인 현황

주식회사대상그룹김상돈 씨가 2021년 5월 18일자로 사업자 등록을 하였으나, 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있으며 대항력은 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

청라동 일대는 중심상업지역으로 지정되어 있으며, 대상 물건이 위치한 하엘에스페이스 건물과 주변의 센트럴시티, 광영 스너그시티 청라, MK 뷰 등과 같은 건물들에는 스타벅스, 병원, 약국, 편의점 등의 편의시설이 입점해 있습니다. 또한, 청라의 대표적인 상업지구인 커낼웨이 일대도 인접해 있습니다. 다만, 일부 지역에서는 과다한 상가 공급으로 인한 공실 문제가 제기되고 있으며, 임대료 수준이 높아 임차인 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

대상 물건이 위치한 지역 주변에는 스타벅스, 병원, 약국, 편의점, 도서관 등이 근거리에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 홈플러스 백화점과 다양한 학교들이 인근에 있어 주거 및 상업 활동에 필요한 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 청라의 대표적인 수변 공간인 커낼웨이와 호수공원도 인접하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

5.2. 잠재적 혐오시설

인천 서구에 위치한 청라 소각장(청라자원환경센터)은 과거 혐오시설로 인식되었으나, 현재는 악취나 유해물질 배출 없이 운영되고 있으며, 문화 및 생태 학습 공간으로 활용하는 등 혐오시설 이미지를 탈피하기 위한 노력이 이루어지고 있습니다. 또한, 검단2일반산업단지, 인천하이테크파크(IHP), 인천서부산업단지 등 산업단지가 인근에 조성되어 있거나 계획 중에 있습니다. 특히 IHP 산업단지는 유해물질을 배출하지 않는 도시형 공장만 입주 가능하도록 규제하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 관련

본 물건은 과거 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되었으나, 허가기간(2025.08.26~2026.08.25)이 만료되어 현재는 별도의 토지거래허가 절차가 필요하지 않습니다.

6.2. 기타 리스크

건물 이용 상태가 공부상 소매점이나, 현재 "제1,2종근린생활시설 및 위락시설, 운동시설" 건부지로 이용 중인 점과 관련하여 현황과 공부상 불일치 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 임차인 현황 상 대항력 있는 임차인은 없으나, 실제 점유 관계는 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

인천광역시 서구 청라동에 위치한 상업용 건물로, 대로변에 인접하여 가시성과 접근성이 양호한 편입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로 권리상 문제는 없어 보이며, 과거 토지거래허가구역이었으나 현재는 허가 기간이 만료되었습니다. 청라국제도시의 지속적인 발전 가능성과 인프라를 고려할 때 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 청라국제도시의 중심 상업지역에 위치하여 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 대로변에 위치하여 차량 접근이 용이하고 높은 가시성을 확보하고 있습니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 승강기 등 주요 편의 설비를 갖추고 있습니다.

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 주변에 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 건물 활용도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,010,000,000원

인수 보증금: 0원

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 향후 지역 개발 계획, 건물의 현 상태 및 예상 수리 비용 등 종합적인 시장 조사를 바탕으로 한 추가적인 분석이 필수적입니다. 감정가를 기준으로 시장 상황을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.