나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512010 [1] 인천광역시 부평구 부평동 450-11 해송파크뷰2차 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 부평구 부평동 소재 ""인천부흥초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 동 유형
의 건물 위주의 주거밀집지대임.

교통상황

본 건까지 제반 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 편익
은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트,평스라브지붕 14층 건물 내 제2층 제204호로서,

외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 하이섀시 창호 등 마감임.

이용상태

공부상 '업무시설(오피스텔)'임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지이며 1개 동(46개 호, 주차 39대, 용적률 643.58%) 건부지임.

인접 도로상태등

토지 북동측으로 노폭 약8미터이 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차보증금 금163,000,000원 주택임차권 등기되어 있으며 현재 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보 상세 내용:

사건번호: 인천지방법원 2025타경512010 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 450-11, 해송파크뷰2차 2층204호

용도: 아파트 (등기부등본 및 공부상 '업무시설(오피스텔)'로 기재되어 있어 용도 불일치 확인 필요)

건물명: 해송파크뷰2차

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 171,000,000원

토지면적: 9.92㎡ (약 3.0평)

토지 지분: 9.92㎡

건물면적 (전용면적): 54.69㎡ (약 16.5평)

건물 지분: 54.69㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

입지조건 상세 내용:

* 위치 및 주위환경:

* 인천광역시 부평구 부평동에 소재하며 "인천부흥초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 유사한 유형의 건물들로 이루어진 주거 밀집지대입니다.

* 교통상황:

* 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

* 건물의 구조:

* 철근콘크리트구조의 14층 건물 중 2층 204호입니다.

* 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 하이섀시 창호 등으로 마감되었습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태:

* 대체로 사다리형의 평지로, 1개 동으로 구성되어 있습니다.

* 해당 동은 46개 호실, 주차 39대, 용적률 643.58%입니다.

* 인접 도로상태:

* 토지 북동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26 ~ 2026-08-25)으로, 외국인 등 주택용도 취득 시 허가 절차가 필요합니다.

3. 권리분석

권리분석 상세 내용:

* 경매 종류: 부동산강제경매 (채권자: 주OOOOOOO)

* 말소기준권리: 갑5 압류 (양천세무서장, 2023-03-27)

* 주요 권리관계:

* 을3 주택임차권: 권리자 윤지연, 보증금 163,000,000원. 전입일자 2021-08-30, 확정일자 2021-07-27.

* 대항력: 없음.

* 배당신고일자: 2023-09-27.

* 인수되는 보증금: 0원 (인수 보증금 합계)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 을구 순위 3번 주택임차권 등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어, 실질적으로 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

상권분석 상세 내용:

* 상업지역 내 주거 밀집: 일반상업지역으로 지정되어 있어 주거용 외 다양한 상업시설 입점이 가능하며, 주변 주거 밀집으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 초등학교 인접: 인천부흥초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 접근성: 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 부평국가산업단지 인접 지역: 본 물건지 포함 부평구 지역은 부평국가산업단지가 위치한 주요 산업 지역입니다. 이는 지역 경제 활성화 요인이 될 수 있으나, 일부 지역에서는 산업 시설로 인한 환경적 영향을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

생활정보 상세 내용:

* 편의시설: 기본적인 전기, 위생, 급배수, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 현황 특이사항:

* 현황조사서상 호실 출입문에 전기 공급 중단 안내문이 부착되어 있는 것으로 확인되었습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크 상세 내용:

* 공부상 용도와 실제 이용 현황 불일치:

* 등기부등본 및 공부상 '업무시설(오피스텔)'로 기재되어 있으나, 실제로는 '아파트'로 이용되고 있는 것으로 추정됩니다. 이는 향후 재산권 행사, 금융권 담보 설정, 또는 매도 시 법적, 행정적 문제를 야기할 수 있습니다.

* 전기 공급 중단 안내문 부착:

* 현관문에 부착된 전기 공급 중단 안내문은 현재 공실 상태이거나, 이전 점유자의 체납 등으로 인해 발생했을 수 있습니다. 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항:

* HUG 인수조건 변경 및 임차권 등기 관련 사항은 절차상 복잡성을 내포할 수 있으므로, 입찰 전 추가 확인이 필요합니다. (단, 인수되는 보증금은 0원입니다.)

* 토지거래 허가구역 지정:

* 외국인 등이 주택용도 토지를 취득할 경우, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 관련 절차를 반드시 이행해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하고 기본적인 교통 및 편의시설 이용이 용이하다는 장점이 있습니다. 건물 구조 또한 일반적인 철근콘크리트 구조로 안정적입니다. 그러나 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 전기 공급 중단 안내문 부착 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 인수되는 보증금이 0원이므로 권리관계는 비교적 명확하나, HUG 관련 절차 등 특수 상황에 대한 이해가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 0원 인수 보증금: 임차인의 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어, 임차 보증금 163,000,000원을 인수할 필요가 없어 초기 투자 부담이 현저히 낮습니다.

* 일반상업지역 내 입지: 주거 밀집 지역 내 일반상업지역에 위치하여, 주거용 외 상업시설로서의 활용 가능성도 잠재하고 있습니다.

* 재건축/재개발 잠재력: 향후 지역 개발 시 가치 상승을 기대해볼 수 있는 입지입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가 171,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(공부상 용도 불일치, 전기 공급 중단 등)와 예상되는 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 물건의 실제 시장 가치 및 투자 회수 가능성을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.