나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512053 [1] 인천광역시 계양구 동양동 614-5 힐타운 시동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 ""동양중학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위
는 동양지구 구획정리사업지구 내 다세대주택 및 아파트 위주의 주택지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리 등 고려 시
제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(힡타운 C동) 내 2층 202호로서,
(사용승인일: 2011.11.24)

외 벽 : 석재붙임 등 마감.
창 호 : 샷시창호 등

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대주택)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비. 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, '공동주택(다세대주택)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 중로의 지선도로(둥그재산길)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상
대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육관광과 문화재팀에 문
의(032-450-5824))<인천광역시문화재보호조례>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)
(외국인 등 토지거래허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512053 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 인천광역시 계양구 동양동 614-5 힐타운 시동 2층202호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트조 5층 건물(힐타운 시동) 내 2층 202호

사용승인일: 2011.11.24

1.3. 면적 정보

토지면적: 40.05㎡ (약 12.11평)

건물면적: 53.97㎡ (약 16.33평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 기타 기본 사항

감정가: 164,000,000원

특이사항: 토지거래허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 만료 예정), HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 "동양중학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 동양지구 구획정리사업지구 내 다세대주택 및 아파트 위주의 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리를 고려 시 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원 강제경매개시결정 (2025타경512053)으로, 접수일자는 2025-09-02 입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (을구 순위 5번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 소멸 예정입니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 문 (주택도시보증공사)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-04

* 확정일자: 2022-09-08

* 배당신고일자: 2024-11-14

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 보증 관련 임차권으로, 말소기준권리보다 후순위이며 HUG의 말소 동의가 있어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 보증금

0원 (임차인의 대항력이 없으며, HUG의 말소 동의로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석 (동양동 인근 다세대/빌라)

최근 2025년 12월 거래된 인근 다세대 주택 (인천 계양구 동양동 634-3)의 면적 48.7㎡ (약 14.73평) 물건이 133,000,000원 (약 903만원/평)에 거래되었습니다.

또한, 2025년 12월 거래된 인근 다세대 주택 (인천 계양구 동양동 642-14)의 면적 44.37㎡ (약 13.42평) 물건은 122,000,000원 (약 909만원/평)에 거래되었습니다.

2026년 7월 거래된 인근 다세대 주택 (인천 계양구 동양동 603-6)의 면적 54.65㎡ (약 16.53평) 물건은 105,500,000원 (약 638만원/평)에 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석

건물 면적 53.97㎡ (약 16.33평) 기준, 최근 유사 물건들의 평균 시세는 약 906만원/평으로 분석됩니다.

이를 환산 시, 본건의 시장 가치는 약 147,900,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 164,000,000원으로, 최근 실거래가 평균보다 다소 높게 책정되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

동양지구 내 주택가에 위치하여 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

동양중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5.2. 건물 정보

2011년 11월 24일 사용 승인된 철근콘크리트조 5층 건물(힐타운 시동) 내 2층에 위치합니다.

도시형생활주택 (단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다.

5.3. 내부 설비

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

대상 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간이 2026년 8월 25일 만료 예정이므로 곧 해제될 예정입니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항이 특이사항 및 특수물건정보에 명시되어 있습니다. HUG와의 거래 조건에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 법적 제한

해당 물건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동양(구획정리)), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다. 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

6.4. 임대 관계 미상

감정평가서상 임대관계는 미상으로 명시되어 있습니다. 다만, 본건의 경우 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인이 명확하며 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 동양동에 위치한 도시형생활주택으로, 주변이 다세대주택 및 아파트 위주의 주택지대이며 동양중학교와 인접하여 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

건물은 2011년에 사용 승인되어 연식은 있으나, 철근콘크리트 구조로 내구성은 양호할 것으로 예상됩니다.

경매 절차상 권리상 인수 부담은 없는 것으로 분석되며, 임차인의 대항력 또한 없습니다.

다만, HUG 인수조건 변경 사항과 토지거래허가구역 지정 만료 시점 등을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

최근 실거래가 분석 결과, 감정가 대비 시세가 약간 낮은 경향을 보여 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 저가 매수 가능성

감정가 164,000,000원 대비 최근 실거래가 평균이 낮게 형성되어 있어, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 안정적인 주거 환경

주택지대에 위치하며 학교가 인접하여 실거주 목적에도 적합합니다.

8.3. 권리상 안전성

말소기준권리보다 후순위 임차권으로, 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 별도로 부담할 권리가 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 시세 비교

감정가: 164,000,000원

건물 면적: 53.97㎡ (약 16.33평)

최근 실거래가 평균 (약 906만원/평 기준) 추정 시장가: 약 147,900,000원

감정가는 시장 추정가보다 약 11% 높게 책정되었습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건은 감정가보다 최근 실거래가 평균이 낮게 형성된 점, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 추가 확인 필요성 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

권리상의 위험은 없으므로, 시세 및 경매 분위기를 고려하여 합리적인 선에서 입찰하는 것이 좋습니다.

9.3. 최종 제안 입찰가

최종 예상 입찰가는 145,000,000원으로 제안합니다.

(인수 보증금: 0원)

9.4. 주변 혐오시설 조사 결과

인천광역시 계양구 동양동 614-5번지 인근에 대한 주변 시설 조사 결과, 일반적으로 주택 및 학교 밀집 지역으로 파악되어 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.