나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511995 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 339-6 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ""숭의로터리"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 오피스텔 및 공동주택, 노변 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 수인분당선 숭의역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2017.01.24 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상11층 건물내 제4층 제402호로서,
- 외 벽 : 몰탈위 페인트 및 일부 석재 마감 등
- 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
- 창 호 : 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 층별 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 지상(1층 일부 필로티) 주차장과 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 가로장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 6미터 및 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511995 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 339-6 4층 402호

* 건물 용도: 오피스텔

* 감정가: 195,000,000원

* 토지 면적: 10.58㎡ (약 3.20평)

* 토지 지분: 10.5782㎡ (약 3.20평)

* 건물 면적: 56.85㎡ (약 17.20평)

* 건물 지분: 56.8464㎡ (약 17.20평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, HUG 인수조건 변경 (특수물건정보)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의로터리" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 공동주택, 노변 근린생활시설 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 수인분당선 숭의역이 소재하여 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

* 도로상태: 북동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 6미터 및 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21) (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)입니다.

1.3. 권리분석

* 권리 분석 요약: 말소기준권리는 갑7 압류(강서세무서장, 2023.02.07.)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (정 )

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-28

* 확정일자: 2022-03-04

* 배당신고일자: 2023-11-22

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권등기 (단, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출됨). 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

* 등기부 요약:

* 갑5: 소유권이전 4번 신탁등기 말소 (이세정)

* 갑6: 소유권이전 (오승훈, 매매 금230,000,000원)

* 을1: 주택임차권 (정원종, 금230,000,000원, 전입일자 2022-3-28, 확정일자 2022-3-4) - 말소 예정

* 갑7: 압류 (강서세무서장, 말소기준권리) - 말소 예정

* 갑8: 강제경매 (주택도시보증공사, 금230,000,000원) - 말소 예정

* 갑9: 압류 (양천세무서장) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 230,000,000원

1.4. 상권분석

* 상권 특성: 대상 물건이 위치한 숭의동 지역은 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 숭의로터리 인근의 주거 및 상업 기능이 복합된 상권입니다. 수인분당선 숭의역이 인접하여 역세권의 이점을 가지고 있습니다.

* 임대/매매 동향: 최근 2025년 11월 및 12월 실거래가 기준으로 12,198만원 ~ 12,736만원 범위에서 오피스텔 매매가 이루어졌습니다. 이는 본건의 감정가(19,500만원) 대비 낮은 수준으로, 시세 대비 저평가된 물건일 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 상업시설이 위치하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다.

* 교통편의: 수인분당선 숭의역이 도보 거리에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 주거 환경: 오피스텔 및 공동주택 단지가 혼재되어 있어 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)가 채권자이자 임차인으로 등재되어 있으며, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있습니다. 다만, 임차인의 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 토지거래허가구역: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등에 한하여 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 허가를 받아야 합니다. (본건은 집합건물이므로 일반적인 토지거래허가와는 다르게 적용될 수 있으며, 경매 절차 진행 시 확인 필요)

* 감정가와 실거래가 차이: 본건의 감정가는 19,500만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가는 12,000만원대 수준으로 확인되어 시세와의 괴리가 있습니다. 이는 추후 명도 시 협상 또는 재평가에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 역세권의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 고려해야 할 사항입니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 임차인(HUG)의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 및 감정가와 실거래가 차이에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수인분당선 숭의역 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없으므로 권리 분석이 용이합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가보다 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세차익 또는 임대수익률 개선의 여지가 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 (12,198만원 ~ 12,736만원)와 감정가(19,500만원)를 종합적으로 고려하고, 인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 적정 입찰가는 최근 실거래가 수준을 기준으로 하되, 경매 시장의 낙찰가율 및 물건의 가치를 고려하여 산정해야 합니다.

본건의 경우, 최근 실거래가 최상단 금액인 12,736만원을 기준으로, 입찰 경쟁률 및 추가적인 현장 조사 결과를 반영하여 보수적으로 접근할 경우, 12,500만원 ~ 13,500만원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 본건의 상태, 현장 조사 결과, 시장 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.