나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511968 [1] 인천광역시 서구 왕길동 670-2 한울빌리지 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진감정 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 '검단사거리역 인천2호선' 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보
통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사스라브지붕 5층 건물 내 502호로서,
외벽 : 타일붙임 마감 및 몰탈위 페인팅마감 등임.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

‘다세대주택’으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 등 구비되어 있는 것으로 판단되나, 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평판한 사다리형의 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

왕길동 670-2 :제2종일반주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(검단2 지구단위계획구역)), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
본건 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금 190,000,000원)이 등재되어 있으니 참고하
시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경511968 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 서구 왕길동 670-2 한울빌리지 5층502호

1.3. 건물 정보

용도: 다세대주택

건축물대장상 건물 면적: 60.03㎡ (약 18.16평)

토지 지분 면적: 32.91814925373134㎡ (약 9.96평)

1.4. 감정가

179,000,000원

1.5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.6. 경매 구분

부동산 강제 경매

1.7. 채권자

주택도시보증공사

1.8. 특이사항

토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 '검단사거리역(인천2호선)' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검단2 지구단위계획구역 입안중), 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건의 말소기준권리는 2023년 8월 4일에 등기된 구로세무서장의 압류입니다. 등기사항전부증명서상 소유권 이전 기록과 함께 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 특히, 주택임차권(김석태)은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-29

* 확정일자: 2022-07-25

* 배당신고일자: 2024-09-25

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 명시되어 있으나, 대항력이 없고 HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 특이 물건 정보

토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 공동담보 등 특이사항이 존재합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 시세 분석

주변의 유사 건물(연립, 다세대) 매매 사례를 분석한 결과, 2025년 3월부터 5월까지 거래된 실거래가는 다음과 같습니다.

* 유현샤인빌2차 (2014년 준공, 55.66㎡): 128,000,000원

* 로하스타운 (2019년 준공, 58.51㎡): 142,400,000원 ~ 200,000,000원

본건은 전용면적 60.03㎡로, 비교적 최근 거래된 로하스타운(58.51㎡)의 가격대(142,400,000원 ~ 200,000,000원)를 참고할 수 있습니다. 이는 건물 연식, 크기, 거래 방식 등에 따라 차이가 있습니다.

4.2. 상권 특징

본 물건이 위치한 지역은 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼합된 주거 밀집 지역입니다. 검단사거리역 인근으로 교통 접근성이 양호하며, 향후 지역 개발 가능성도 기대할 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교통

인천2호선 검단사거리역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행하는 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 편의시설

주변에 소규모 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있는 것으로 보입니다.

5.3. 주변 환경

주변은 공동주택 단지가 형성되어 있으며, 비교적 조용한 주거 환경을 이룹니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 환경 문제

인천 서구 오류·왕길동 일대에는 대규모 건설폐기물 처리장과 관련된 환경 문제가 제기되고 있습니다. 일부 보도에 따르면, 인근 지역(왕길동 64-430번지 일대 등)에 방치된 건설 폐기물로 인해 비산먼지 발생, 토양 및 수질 오염 등의 환경 문제가 발생하여 주민들의 건강과 생활 환경에 영향을 미치고 있다는 주장이 있습니다. 본건의 정확한 위치와 이러한 환경 문제 발생 지역과의 거리는 추가적인 현장 조사가 필요하나, 해당 지역 주민들이 겪고 있는 환경적 고통에 대한 내용을 인지하고 있어야 합니다.

6.2. 건물 내부 미확인

폐문 부재로 인해 건물 내부의 정확한 상태를 확인하지 못했습니다. 따라서 내부 상태에 따른 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지거래허가구역

본건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등이 주택용도를 취득하는 경우에만 적용되는 제한입니다. 따라서 일반적인 내국인 낙찰자에게는 직접적인 취득 제한 사항은 아닐 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 왕길동에 위치한 다세대주택으로, 인천2호선 검단사거리역 인근에 자리하고 있어 교통이 편리하고 생활 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 5층 건물 중 5층에 위치한 전용면적 60.03㎡(약 18.16평)의 물건입니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담스러운 권리는 없어 보입니다. 임차인의 대항력이 없고, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 보증금 인수 위험이 없는 점은 긍정적입니다.

다만, 인천 서구 오류·왕길동 일대에서 제기되는 건설폐기물 처리와 관련된 환경 문제(비산먼지, 오염 등)는 본건 주거 환경에도 잠재적으로 영향을 줄 수 있는 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 내부 상태를 직접 확인하지 못하여 발생할 수 있는 수리 비용 등도 예상해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 검단사거리역 역세권 지역에 위치하여 향후 지가 상승 및 지역 개발에 따른 수혜 기대 가능성이 있습니다.

* 전용면적 60.03㎡로 일반적인 2~3인 가구에 적합한 크기의 주거 공간입니다.

* 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리(보증금)가 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 179,000,000원

주변 유사 물건의 최근 실거래가(142,400,000원 ~ 200,000,000원)와 본건의 면적(60.03㎡)을 고려할 때, 감정가는 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

내부 상태 미확인, 주변 환경 문제 가능성 등을 보수적으로 고려하여, 시세 대비 80~90% 수준을 목표로 하되, 현장 조사 결과 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 advisable 합니다.

예상 입찰가 범위: 145,000,000원 ~ 170,000,000원

(보수적 접근 시: 150,000,000원 ~ 160,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.