나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511961 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 524-10 제일아키텍 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 "축현초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원에서 진행하는 2025타경511961 (1) 부동산강제경매 물건입니다.

소재지: 인천광역시 연수구 옥련동 524-10 제일아키텍 2층 201호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호

토지면적: 36.78㎡ (약 11.13평)

건물면적: 57.60㎡ (약 17.42평)

감정가: 151,000,000원

건축년도: 2014년

매각방법: 토지/건물 일괄매각

경매종류: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (확인됨)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 "축현초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 가장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 남측 및 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2023년 8월 4일 접수된 동수원세무서장의 압류(갑5)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 을구 1번 주택임차권 등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 유치권, 저당권, 전세권, 임차권 등은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: I * (전입일자 2024-10-02, 보증금 0원, 대항력 없음)

* 임차인: I * (전입일자 2024-09-30, 보증금 0원, 대항력 없음)

* 임차인: 주택도시보증공사(김 ) (전입일자 2022-04-14, 보증금 190,000,000원, 대항력 없음, HUG 보증 관련)

* 총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 옥련동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼재된 생활권으로, 오피스텔 및 공동주택, 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 확보된 지역입니다. 축현초등학교가 인근에 있어 지역 내에서의 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 축현초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 편의성: 차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용도 편리한 지역입니다.

* 기타 편의시설: 근린생활시설이 주변에 산재해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역 지구: 준주거지역, 지구단위계획구역 (2025-07-28)

* 기타 법규 제한:

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21) (외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본건은 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재합니다. 이는 주택도시보증공사와 관련된 조건이 변경되었음을 의미하므로, 계약 전 HUG 측을 통해 인수 조건 및 절차에 대한 명확한 확인이 반드시 필요합니다.

* 토지거래허가구역 지정: 본건 토지는 외국인 등의 주택용도 취득 시 토지거래허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 투자 시에는 해당 허가 절차를 거쳐야 하므로 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인들이 대항력은 없으나, 물건 자체의 임대 현황 및 관리가 원활하게 이루어지고 있는지 등에 대한 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 위치적 이점: 초등학교 인근의 안정적인 주거/업무 지역에 위치하여 잠재 수요층 확보가 용이합니다.

* 권리상 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어, 인수 부담 없이 명확한 권리 확보가 가능합니다.

* 소형 면적의 실용성: 전용면적 약 17.42평의 오피스텔로, 1인 가구 임대 또는 소규모 사업 공간으로 활용도가 높습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구 옥련동에 위치한 오피스텔로, 교육시설 및 생활편의시설 접근성이 양호하고 교통 환경도 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 권리관계가 비교적 깨끗하여 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 토지거래허가구역 지정과 같은 특이사항이 존재하므로, 투자 전 관련 내용을 면밀히 확인하고 법률 전문가와 상담하는 것이 권장됩니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 검토하고 현장 답사를 통해 물건의 실제 상태와 시장 상황을 파악한다면, 안정적인 투자 기회가 될 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 56.16㎡~56.76㎡)의 제일아키텍 오피스텔은 2024년 2월 13,000만원, 2025년 1월 12,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 15,100만원보다 낮은 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정: 현재 시점에서 본건의 적정 시세는 12,000만원에서 13,000만원 사이로 판단됩니다. 경매에서 감정가의 80%~90%를 입찰가 범위로 고려하는 것이 일반적이나, 본건은 시세가 감정가보다 낮으므로 시세 수준을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 따라서, 예상 입찰가는 12,500만원에서 13,500만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 조사를 통해 물건의 가치와 경쟁 구도를 파악한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.