나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512026 [1] 인천광역시 부평구 십정동 24-8 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 ""인천상정고등학교"" 북서측 인근에 위치하고 주위는 단독주택과 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건 철근콘크리트구조 철근콘크리트(모임지붕) 4층 건물내 제4층 제402호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수설비와 위생설비 난방설비 등을 구비하고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 세장형의 토지로서 공동주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약8m 내외의 포장도로와 접하여 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 십정동 24-8은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(열우물 GB 우선해제지구) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 을구 순위번호 10 주택임차권등기가 등재되어 있습니다.

물건 비고

건물외벽에 '지훈캐슬 1차 101동'으로 표시

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경512026 (1) 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 부평구 십정동 24-8 1동 4층402호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 137,000,000원이며, 건물 외벽에는 '지훈캐슬 1차 101동'으로 표시되어 있습니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

본건 건물은 2011년에 준공되었습니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512026 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 십정동 24-8 1동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 137,000,000원

* 토지면적: 34.27㎡ (약 10.37평)

* 건물면적: 47.91㎡ (약 14.49평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

* 건축년도: 2011년

* 건물명 (외부 표시): 지훈캐슬 1차 101동

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 인천상정고등학교 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하여 이용 중입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 10월 18일 접수된 압류(부평구)가 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 10번 주택임차권등기가 존재하나, 물건명세서 상 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황 상 한국토지주택공사(서울보증보험 관련)의 보증금 143,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-29, 확정일자 2022-04-05, 배당신고일자 2024-08-28로 기재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 명시되어 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (권리분석 결과, 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건 인근에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

* 교육시설: 인천상정고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 기타: 건물 외벽에 '지훈캐슬 1차 101동'으로 표시되어 있어 건물 식별에 참고할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 특이사항: "SGI 인수조건 변경, 선순위임차권"이 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있습니다. 이는 권리분석 시 반드시 확인해야 할 사항이나, 제출된 말소동의 확약서에 따라 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 최종적인 권리관계는 현장 답사 및 등기부등본 재확인을 통해 명확히 파악해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(열우물 GB 우선해제지구), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당합니다.

* 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 ~ 2026-08-25)으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 주체의 주택용도 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 십정동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경 및 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 3,700만원으로 책정되었으며, 면적 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리분석 결과, 말소기준권리보다 선순위인 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 임차권등기와 관련된 특이사항은 철저한 확인이 필요합니다. 토지이용계획 상 일부 제한사항이 있으나, 일반적인 주거 용도로는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축연도: 2011년식으로 주변 다세대주택 대비 건축 연도가 최신인 점은 장점입니다.

* 권리관계 명확화: 을구 10번 임차권등기가 매각으로 소멸되는지 여부를 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다. 서울보증보험의 말소동의 확약서가 제출된 점은 긍정적입니다.

* 시세 대비 경쟁력: 주변 유사 물건의 시세 및 본건의 감정가를 비교 분석하여 적정 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 면적은 47.91㎡ (약 14.49평)이며, 감정가는 137,000,000원 (평당 약 945만원)입니다.

주변 시세 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 환타지아빌 (2002년식, 56.85㎡): 2025년 12월 8일, 14,500만원 (약 842.5만원/평)

* 계림시티빌 (2001년식, 42.39㎡): 2026년 1월 21일, 21,000만원 (약 1637.5만원/평) - 시세 대비 높은 거래로 판단됨

* 신촌아트빌라 (1990년식, 36.87㎡): 2025년 12월 5일, 15,400만원 (약 1379.1만원/평)

본건은 2011년식으로 주변 사례 중 가장 최신 건물이며, 감정가는 평당 약 945만원입니다. 최신 건축 연도를 고려할 때, 신촌아트빌라(1990년식)의 시세인 평당 약 1379만원 수준에 근접하거나 이를 상회할 잠재력이 있습니다. 그러나 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 인수되는 보증금이 없음을 전제로, 감정가 수준에서의 입찰이 유력하며, 시장 상황 및 경쟁 강도에 따라 감정가 상회도 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.