나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512095 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1530-1 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '제물포여자중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트 및 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설,학교, 관공서 등이 소재하는 등 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건내 제7층 제701호로서,

외 벽 : 석재붙임 마감 등.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급,배수설비, 난방설비,승강기설비,소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필1단의 장방형토지로서 업무시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m의 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1,2 공히,
준주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보
호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허
가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보 요약

사건번호: 인천지방법원 2025타경512095 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1530-1, 7층 701호

건물 종류: 집합건물 (오피스텔)

토지 면적: 26.01㎡ (약 7.87평)

건물 면적: 79.24㎡ (약 23.97평)

감정가: 314,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 인천수산업협동조합 (등기부상 확인)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '제물포여자중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난합니다. 서측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.2. 토지 및 도시계획

토지는 인접지 대비 등고평탄한 2필 1단의 장방형 토지로서 업무시설의 건부지로 이용 중입니다. 본건은 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 속합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한하여 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 도기산 (2021-11-15)

* 소유권이전: 이준호 (2022-02-23)

* 소유권이전신탁: 신영부동산신탁 주식회사 (2022-02-23)

* 근저당권: 인천수산업협동조합 (10,000,000원, 2022-02-23)

* 임의경매: 인천수산업협동조합 (10,000,000원, 2025-09-03)

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리: 2022년 02월 23일 접수된 인천수산업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 위 근저당권 및 임의경매 개시결정 등 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음).

인수되는 권리: 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원 [cite:INDEX].

임대 관계: 미상 [cite:INDEX].

주의사항: 임대차 관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 있는지 별도 확인이 필요합니다. 보증금 합계가 0원이라도, 차임 미지급 등으로 인한 임차인의 권리 존치 가능성을 배제할 수 없습니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 주안동 일대는 주거, 상업, 학교 등 다양한 용도가 혼재된 지역입니다. 인근에 학교(제물포여자중학교)와 관공서가 위치하여 배후 수요가 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다. 교통 접근성이 양호하고 대중교통 이용이 편리하여 지역 내 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

주변 상업시설 발달로 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 제물포여자중학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편이며, 주변에 다른 학교들도 분포하고 있습니다. 다만, 본건은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 교통 및 주차

서측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하여 차량 접근이 용이합니다. 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 지역 내 이동 및 타 지역으로의 접근이 용이합니다. 건물 내 옥외 기계식 주차 11대가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 관련 제한

본건은 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 명의로 거래 시 허가를 받아야 하는 점은 일반적인 거래에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

임대차 관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있지만, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 시설

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 그러나 잠재적 혐오시설의 유무는 지역 주민의 민감도나 향후 개발 계획에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 조사를 통해 추가 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 신축 오피스텔로, 기본적인 입지 조건과 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 2021년에 사용승인된 건물로 외관상 노후도가 낮아 초기 투자 비용 대비 유지보수 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 권리 관계 또한 비교적 명확하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리도 없어 깔끔한 등기 상태를 기대할 수 있습니다.

다만, 토지이용계획상의 일부 제한 사항과 특히 외국인 토지거래 허가구역 지정 기간은 향후 자금 회수 과정에서 고려해야 할 부분입니다. 가장 중요한 리스크 요인은 임대차 관계가 미상이라는 점으로, 대항력 있는 임차인 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 사용승인으로 최신 설비 및 양호한 내부 상태 기대.

* 우수한 접근성: 차량 및 대중교통 이용 편리, 임차인 확보 용이.

* 안정적인 배후 수요: 주거, 상업, 교육 시설 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요 예상.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지 지분 포함으로 건물만 매각되는 경우보다 안정적인 투자 가능.

9. 예상 입찰가 산정 및 시세 분석

9.1. 현 시세 분석

인천광역시 미추홀구 주안동 일대 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 매물 시세를 조사한 결과, 본건과 유사한 면적(전용 70~80㎡)의 오피스텔은 2억 5천만원에서 3억 2천만원 범위에서 거래되고 있습니다. 감정가 3억 1천 4백만원은 시장 시세의 상단에 위치하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금이 0원이므로, 실제 낙찰가격을 기준으로 투자 수익률을 계산하게 됩니다. 현재 등기부상 채권 총액이 1,000만원으로 낮고, 말소기준권리가 명확하여 권리 분석상 큰 문제는 없습니다. 그러나 임대차 관계 미확인 및 토지이용계획 상의 일부 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 3억 1천 4백만원보다는 시세의 85%~95% 수준인 2억 7천만원에서 2억 9천만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 보수적이고 합리적인 접근일 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 권리관계 재확인, 그리고 당시 경매 시장 상황을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.