나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512087 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 59-5 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 용현1동4동 행정복지센터 북동측 인근에 위치하며,
주위는 유사형 다세대주택과 단독주택 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건의 집합건축물대장 상 건축물사용승인일자는 1993.01.07인
철근콘크리트조 슬래브위 기와지붕 2층 건내 2층 203호로서
외 벽 : 치장타일붙임 및 페인팅 마감 등
창 호 : 알미늄샷시창 등

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상·하수도시설 및 가스설비와 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 부정형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지는 남측으로 노폭 약8미터 내외의 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하(인천광역시 고시 제2024-435호)), 지구단위
계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한
조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25
)), 도시관리계획 입안중(2025-07-18)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

통칭 '고려빌라'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 59-5번지, 2층 203호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경512087 (1)이며, 부동산 강제경매 사건입니다.

감정가는 85,000,000원입니다.

토지 면적은 36.39㎡ (약 11.01평)이며, 건물 면적은 45.54㎡ (약 13.77평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 서 입니다.

건물은 총칭 '고려빌라'로 알려져 있습니다.

주요 특이사항으로는 SGI 인수조건 변경, 선순위임차권이 있으며, 이는 특수물건정보에도 명시되어 있습니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 용현1동4동 행정복지센터 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 유사한 형태의 다세대주택과 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리한 편입니다.

건물이 소재하는 부지는 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 2025년 03월 17일 접수된 용인시 압류(갑8)입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 소유권 이전(갑2, 갑3), 주택임차권(을5, 한국토지주택공사), 압류(갑8, 갑9, 갑12), 강제경매(갑10, 서울보증보험), 가압류(갑11, 서울보증보험) 등 다수의 권리 관계가 존재합니다.

중요한 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

* 임차인 현황:

- 임차인: 서 (서울보증보험주식회사(한국토지주택공사))

- 보증금: 91,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2022-06-10

- 확정일자: 2022-05-24

- 배당신고일자: 2023-01-31

- 대항력: 없음

* 집합건물 등기부 요약 중 을구 5번 주택임차권은 한국토지주택공사 명의로 2023년 01월 31일에 접수되었으며, 권리금액은 91,000,000원입니다. 해당 임차권은 말소 대상이나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있습니다. 다만, 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 있어, 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 이는 채무자로부터 인수할 보증금이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 다세대주택 및 단독주택이 밀집된 주거지역입니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가나 근린생활시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

인근 행정복지센터 등 공공시설과의 접근성은 양호한 편이며, 주거 단지로서의 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

구체적인 상권 활성화 정도나 업종 분포에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주위 환경: 유사형 다세대주택과 단독주택이 주로 분포하는 주거 지역입니다.

* 교통: 차량 접근성이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 1993년 1월 7일에 사용 승인된 철근콘크리트 조 슬래브 지붕 2층 건물 내 2층 203호입니다. 건물 외벽은 치장 타일 및 페인팅 마감, 창호는 알루미늄 샷시입니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생시설, 상하수도시설, 가스설비, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 준주거지역, 고도지구(GL+15m 이하), 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 한정, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25), 도시관리계획 입안 중(2025-07-18)입니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

* 기타 참고사항: 임대 관계는 현재 미상입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차권 및 SGI 인수조건: 가장 큰 리스크는 을구 5번 주택임차권의 처리 문제입니다. 비록 말소 동의 확약서가 제출되었으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 점은 불확실성을 야기합니다. 인수 시 91,000,000원의 보증금 부담이 발생할 수 있습니다. 또한 'SGI 인수조건 변경'이라는 명칭은 계약이나 권리 관계에 예상치 못한 변동 또는 추가 조건이 있을 수 있음을 시사합니다.

* 도시관리계획 입안 중: 도시관리계획이 입안 중이라는 점은 향후 해당 지역의 용도, 개발 계획 등에 변경이 있을 수 있음을 의미하며, 이는 부동산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 외국인이 취득 시 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다.

* 건물 노후화: 1993년 준공으로 30년 이상 경과된 건물로, 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 대중교통 이용이 편리하고 주거 환경이 무난한 편입니다. 감정가는 8,500만원으로 책정되었습니다.

그러나 'SGI 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 특이사항과 물건명세서상의 권리관계 불확실성(임차권의 소멸 여부)은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 특히 채권자이자 임차권 관련 주체로 추정되는 서울보증보험(SGI)의 복잡한 권리 관계는 면밀한 확인이 필수적입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면 비슷한 규모의 다세대주택 거래가 6,000만원에서 11,000만원 사이에서 이루어졌습니다. 본건의 감정가 8,500만원은 이러한 시세 범위 내에 있으나, 리스크 요인으로 인해 시세보다 낮게 낙찰될 가능성도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낙찰 가능성: 권리 관계의 복잡성으로 인해 시세보다 저렴하게 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

* 입지 조건: 인천 미추홀구 용현동은 지속적인 개발 및 주거 수요가 있는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 소형 주거 공간: 45.54㎡의 전용 면적은 1~2인 가구에게 적합한 소형 주거 공간으로, 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 유사한 연식과 면적의 다세대주택 실거래가는 3.3㎡당 약 155만원에서 204만원 수준으로 나타납니다.

본건의 전용 면적 45.54㎡를 기준으로 환산 시, 시장 가격대는 약 7,064만원에서 9,290만원 범위로 추정됩니다.

감정가는 8,500만원이며, 이는 시장 가격 범위 내에 있습니다.

다만, SGI 인수조건 변경 및 임차권의 불확실성 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

종합적으로 판단하여, 본건의 예상 입찰가는 78,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 감정가 대비 약 91.7% 수준이며, 시장 가격 범위 내에서 보수적으로 접근한 금액입니다.

향후 임차권 처리 결과 및 SGI 인수 조건에 따라 입찰가를 재조정할 필요가 있습니다.

10. 주변 혐오시설 정보

주변 지역 조사 결과, 본건 소재지(인천광역시 미추홀구 용현동 59-5) 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설이 발견되지 않았습니다. 다만, 도시 계획 정보에 '도시관리계획 입안중'인 사항이 있어 향후 변경될 가능성은 존재합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.