나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511858 [1] 인천광역시 서구 심곡동 260-15 금호그린빌라 에이동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 '새말공원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지층/4층 건 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 1996.03.28) 외벽 : 돌붙임 마감 등 내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감, 벽지도배 마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 다세대주택(방3, 주방, 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로 대비 평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

심곡동 260-15 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획구역)), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 2022.01.14, 임차권등기명령(2022카임10011), 금118,500,000원 점유개시일자 : 2020.01.14, 임차권자 : 한국토지주택공사

물건 비고

건물 외벽에 '금호빌라 101'로 표시

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511858 (1)

소재지: 인천광역시 서구 심곡동 260-15 금호그린빌라 에이동 3층302호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지상 4층 중 3층 302호

사용승인일: 1996.03.28

건물 외벽 표시: '금호빌라 101' (본건은 302호)

1.2. 토지 정보

토지면적: 28.69㎡ (약 8.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 28.692605233219567㎡

1.3. 경매 정보

감정가: 121,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 '새말공원' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주거 및 상업 혼합 지역으로, 주위 환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 교통상황은 보통시됩니다.

인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

등기부상 을구 7번으로 주택임차권이 한국토지주택공사 명의로 118,500,000원에 등기되어 있습니다. 임차인 현황표상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으며, '말소: 말소'로 표시되어 있습니다.

그러나 물건명세서에 '매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 주택임차권등기'라고 명시되어 있습니다. 다만, '서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 단서가 붙어 있습니다. 이는 해당 임차권이 매수인에게 인수될 가능성은 있으나, 채권자인 서울보증보험이 말소에 동의하였으므로, 경매 절차상 해당 임차 보증금은 인수되지 않고 소멸될 것으로 예상됩니다. 'SGI 인수조건 변경' 특이사항은 이러한 복잡한 권리관계를 시사합니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 2021년 3월 12일 남인천세무서장의 압류 (갑12)입니다.

이보다 선순위인 권리 중 매수인에게 인수될 수 있는 권리는 없습니다.

을구 7번의 주택임차권은 서울보증보험의 말소 동의 확약서 제출로 인해 경매로 소멸될 것으로 보입니다.

기타 갑구 및 을구의 소유권이전, 압류, 가압류 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 모두 경매로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

주변 유사 부동산의 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 13일: 인천 서구 심곡동 325-9번지 채움빌리지 (2018년 건축, 전용 48.48㎡) 15,300만원에 거래됨.

* 2026년 1월 6일: 인천 서구 심곡동 334-5번지 청아빌라 (1995년 건축, 전용 51.9㎡) 10,500만원에 거래됨.

* 2026년 1월 13일: 인천 서구 심곡동 335-15번지 롯데맨션 (2001년 건축, 전용 34.72㎡) 6,000만원에 거래됨.

4.2. 본건과의 비교

본건은 1996년 건축된 금호그린빌라 A동 3층 302호이며, 전용면적은 54.77㎡ (약 16.57평)입니다.

비교적 유사한 건축 연도(1995년)의 청아빌라(51.9㎡)가 1억 500만원(평당 약 668만원)에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 면적과 상태를 감안한 시세는 약 1억 1,000만원 ~ 1억 2,000만원 수준으로 추정됩니다. 감정가 1억 2,100만원은 주변 시세와 비교할 때 합리적인 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

인근에 '새말공원'이 있으며, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중), 도로, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 취득 제한)으로 지정되어 있습니다.

5.3. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 인근에 혐오시설이 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 외벽 표시 오류: 건물 외벽에 '금호빌라 101'로 표시되어 있어, 실제 호수 표기와 다를 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 외 일반 매수인은 해당되지 않으나, 관련 규제 사항으로 참고해야 합니다.

* 권리관계 명확화 필요: 물건명세서 상 '대항력 있는 임차권등기'와 '말소동의 확약서'가 공존하여, 최종적인 권리 소멸 여부를 입찰 전 다시 한번 확인해야 합니다. (단, 확약서 제출로 소멸 예상)

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다. 감정가는 1억 2,100만원이며, 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 평가됩니다.

가장 중요한 권리 분석 상 쟁점이었던 임차인 문제는 서울보증보험의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되지 않고 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 권리관계는 비교적 명확하다고 판단됩니다.

건축 연도가 1995년으로 다소 노후되었으나, 면적과 입지를 고려하면 시세 대비 적정 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 시세 형성 지역: 심곡동 일대는 다세대 주택이 밀집되어 있어 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 합리적인 감정가: 주변 실거래가 및 본건의 상태를 고려할 때, 감정가가 시장 가격 대비 높지 않습니다.

* 명확화된 권리관계: 임차인 관련 복잡성이 해소되어, 인수 부담 없이 취득 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 2,100만원입니다.

주변 유사 물건의 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 가치는 1억 1,000만원에서 1억 2,000만원 사이로 추정됩니다.

임차 보증금 118,500,000원이 소멸될 것으로 예상되므로, 이를 인수 부담으로 고려할 필요는 없습니다.

다만, '금호빌라 101'이라는 외벽 표시와 같은 일부 특이사항은 현장 확인이 필요하며, 입찰 시에는 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 120,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.