나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1542 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1418-71 경보빌라 1동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천남부초등학교' 서측 인근에 위치하는 '경보빌라1동'
내에 소재하며, 인근일대는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 주상복합부동산 등으로 이
루어진 지역임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 북동측 직선거리 약1.1km
지점에 시민공원역(인천지하철2호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 내 5층 501호로서
외벽 : 벽돌형타일붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 주방겸식당, 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 동하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 다세대주택 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭6미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관
한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평
생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천광역시남부교
육지원청 학생건강안전과-2171(2012.03.21.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2022-
04-11)(용일사거리 남동측구역 주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간
: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.
본건이 소재하는 경보빌라1동은 서측 인접지상의 경보빌라2동과 연결되어 있어
외관상 한동의 건물로 보임.

물건 비고

1동(320번길 21-18), 2동(320번길 21-14) 구분없이 건물이 한 동이며 본건은 1동임(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경1542 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1418-71 경보빌라 1동 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 94,000,000원

토지면적: 20.34㎡ (약 6.15평)

건물면적: 39.73㎡ (약 12.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 인OOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 정보

건물명: 경보빌라 1동

준공일자: 2001년 06월 01일 (사용승인일: 2002년 07월 03일)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물

해당 층: 5층

총 세대수: 8세대

건축물 용도: 공동주택

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천남부초등학교' 서측 인근에 위치하며, 인근 지역은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 주상복합부동산 등으로 이루어진 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 북동측 직선거리 약 1.1km 지점에 인천지하철 2호선 시민공원역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 관계

본건은 북측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리는 2017년 03월 09일 접수된 인천강화옹진축산업협동조합의 근저당권(을7)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 이승원(이 )

보증금: 10,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2024년 09월 13일

확정일자: 2017년 06월 05일

배당신고일자: 2025년 11월 04일

대항력: 없음

임차인 이승원(이 )은 확정일자를 전입일자보다 먼저 받았으나, 전입신고일이 늦어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 낙찰자는 해당 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다. 다만, 임차인이 배당을 통해 보증금을 전부 회수하지 못할 경우, 법적 절차에 따라 추가적인 문제가 발생할 가능성도 배제할 수는 없으므로 배당 과정을 주시해야 합니다.

3.3. 총 등기부 채권액

말소기준권리인 근저당권 채권액은 64,800,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 매매 사례 분석 결과, 인근 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 2026년 5월 4일, 82,000,000원 (평당 약 189만원/㎡, 총가 약 7,508만원)

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 2026년 5월 6일, 122,000,000원 (평당 약 272만원/㎡, 총가 약 10,800만원)

* 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡): 2026년 5월 4일, 90,000,000원 (평당 약 202만원/㎡, 총가 약 8,025만원)

4.2. 본건과의 비교

본건의 전용면적은 39.73㎡(약 12.02평)이며, 감정가는 94,000,000원입니다.

유사 면적의 최근 매매가는 약 7,500만원에서 10,800만원 사이로 분석됩니다.

감정가 94,000,000원은 최근 실거래가 평균(약 8,777만원)보다 다소 높게 책정되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육시설

인천남부초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 버스정류장과 지하철역(시민공원역) 접근이 용이하여 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

5.2. 주거 환경

다세대, 다가구, 단독주택 등이 혼재된 일반적인 주거 지역으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

건축된 지 20년이 넘어 건물의 유지보수 및 향후 리모델링 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.2. 구조상의 특이사항

경보빌라 1동과 2동이 외관상 연결되어 한 동처럼 보이는 점은 초기 혼동을 야기할 수 있으나, 본건은 1동으로 명확히 구분됩니다.

6.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역(주거환경개선사업), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함) 등 도시계획상의 규제를 받고 있습니다.

6.4. 내부 상태

관계인 부재로 인해 건축물현황도 및 탐문 조사에 의거하여 평가되었으므로, 실제 내부 이용 상태나 설비 내역은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 경보빌라 1동 5층 501호 다세대주택입니다.

2001년 건축된 건물로 약 23년의 노후도가 있으나, 주변에 학교와 교통시설이 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

권리분석상 인수할 권리가 없는 깨끗한 물건으로 판단되며, 대항력 없는 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담이 없습니다.

다만, 감정가 94,000,000원은 최근 유사 물건의 실거래가 평균보다 높게 책정되어 있어, 시세 대비 저평가된 물건으로 단정하기는 어렵습니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리관계: 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 안정적인 주거 지역: 학교 및 교통시설 인접으로 주거 편의성이 높습니다.

* 적정 수준의 입찰가: 감정가와 최근 시세를 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가 산정 시 수익성 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적 39.73㎡(약 12.02평)과 최근 주변 시세(약 7,500만원~10,800만원)를 고려할 때, 감정가 94,000,000원은 약간 높은 수준입니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가 이하 또는 감정가 근처에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

유사 면적의 실거래가 하한선(약 7,500만원)부터 최근 실거래가 평균(약 8,777만원)을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 75,000,000원에서 90,000,000원 사이로 제안합니다.

경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

인수 보증금은 0원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.