나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512019 [1] 인천광역시 중구 운서동 3088-7 더예스16 8층811호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 ""인천운서중학교"" 북서측에 소재하며, 인근은 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 이루어진 주상지대로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 공항철도(운서역)가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지상17층 건중 제8층 제811호로서,

외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 정방형의 토지로, 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

복동측으로 로폭 약 40미터 내외, 남서측으로 로폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접하며, 북서측으로 로폭 약 12미터 내외의 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(2012-12-28)(보행자도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512019 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

소재지: 인천광역시 중구 운서동 3088-7, 더예스16 8층 811호

건물 용도: 오피스텔 (업무시설, 제1,2종 근린생활시설)

준공 연도: 2018년

감정가: 116,000,000원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 3.82㎡ (약 1.16평)

토지 지분: 3.82㎡ (약 1.16평)

건물 면적: 21.05㎡ (약 6.37평)

건물 지분: 21.05㎡ (약 6.37평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 중구 운서동에 위치하며, 인천운서중학교 북서측에 자리하고 있습니다.

주변은 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 밀집한 주상복합 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 공항철도 운서역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

건물은 복동측 약 40미터, 남서측 약 12미터의 포장도로 및 북서측 약 12미터의 보행자도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로3류, 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

을구 3번 주택임차권(신민지) 접수일자: 2025-05-21 (전입/확정일자: 2024-05-21)

갑 8번 압류(인천세무서장) 접수일자: 2024-12-27 (말소기준 권리)

3.2. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있습니다.

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 주택임차권(신민지)이 존재하며, 임대차보증금은 82,400,000원입니다.

전입일자 및 확정일자는 2024년 5월 21일입니다.

만약 배당에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 신

보증금: 82,400,000원

차임: 30,000원

전입/확정일자: 2024-05-21

대항력: 있음 (매수인에게 인수될 가능성 있음)

참고: 임대차 관계는 상세 확인이 필요하며, 채권자(신OO)가 임차인(신민지)일 가능성이 높으나, 배당 순위 및 낙찰 시 인수 여부는 면밀한 법적 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 21.05㎡ 면적의 더예스16 오피스텔 매매 사례를 보면, 2025년 8월 27일 90,000,000원, 2026년 3월 30일 100,000,000원에 거래되었습니다.

이는 본 건의 감정가 116,000,000원보다 낮은 수준입니다.

4.2. 상권 특성

본 건물은 오피스텔 및 근린생활시설이 혼합된 복합 상가 건물로, 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

인천국제공항과의 접근성이 좋아 관련 종사자들의 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다수의 근린생활시설이 입점해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

인근에 인천운서중학교가 위치하며, 대규모 병원 시설은 다소 거리가 있을 수 있으나, 공항 인근 지역 개발에 따라 의료 시설 접근성은 개선될 수 있습니다.

5.3. 주변 환경

인천국제공항 및 영종도 경제자유구역에 속해 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

건축물 정보상 장애물제한표면구역에 해당하므로, 공항 시설법에 따른 고도 제한 등이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 보증금 82,400,000원의 대항력 있는 임차인 신 의 존재입니다.

임차인에게 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 실인수 금액이 감정가 및 시장가를 초과할 수 있습니다.

실제 인수 금액은 배당 결과에 따라 달라지므로, 입찰 전 배당표를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 공항 관련 제한사항

장애물제한표면구역에 해당하여 항공기 운항과 관련된 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 저가 임대료

임차인의 월 차임이 30,000원으로 매우 낮게 신고되어 있습니다. 이는 전세 또는 실질적인 거주/영업 목적이 아닌 다른 사유가 있을 가능성을 시사하며, 임대차 관계의 명확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천국제공항 및 경제자유구역 인근에 위치하여 미래 가치가 기대되는 오피스텔입니다.

교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수하지만, 82,400,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재가 가장 큰 변수입니다.

경매 물건의 감정가는 116,000,000원이지만, 최근 유사 면적 실거래가는 90,000,000원에서 100,000,000원 수준입니다.

따라서, 임차인 인수 금액을 고려한 총 실투자금액이 시장 가격과 비교하여 합리적인 수준이 되는지 철저히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

인천국제공항 배후 수요 및 영종도 개발 수혜 지역에 위치.

공항철도 운서역을 통한 서울 및 수도권 접근 용이.

오피스텔 및 근린생활시설 복합 건물로 상권 활성화 가능성.

시장가 대비 저가 매수 기회 (인수 금액 고려 시).

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적 오피스텔 매매가는 90,000,000원 ~ 100,000,000원 수준입니다.

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 82,400,000원이 인수될 가능성이 있습니다.

매수인이 인수해야 할 금액을 고려하여, 총 투자금액이 시장가(약 90,000,000원 ~ 100,000,000원) 또는 그 이하가 되도록 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이를 기준으로, 총 투자금액이 100,000,000원에서 110,000,000원 선이 되도록 예상 입찰가를 산정하면, 약 17,600,000원 (100,000,000원 - 82,400,000원)에서 27,600,000원 (110,000,000원 - 82,400,000원) 범위에서 결정하는 것을 제안합니다.

이는 임차인 보증금 인수 금액을 고려한 보수적인 접근이며, 실제 배당 결과에 따라 인수 금액은 달라질 수 있습니다.

본 물건은 높은 위험 요소를 포함하므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.