나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1537 [1] 인천광역시 서구 심곡동 334-4 에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 "서구청" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하고, 동측 인근 에 인천도시철도2호선 "서구청역"이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호로서, 외벽 : 스톤코트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. [집합건축물대장상 사용승인일 : 1995년 07월 15일]

이용상태

"다세대주택"으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스시설 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 유사장방형 토지로서, 다세대주택 2개동 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획 구역)), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등 의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서 상의 각 층별 면적은 176.68㎡로 등재되어 있으나, 현황 및 집합건축물 대장 상의 각 층별 면적은 115.3㎡으로 서로 상이한 바, 업무에 참고하시기 바람. [에이동의 각 층별 면적(115.3㎡)과 비동의 각 층별 면적(61.38㎡)의 합계면적(176.68㎡)이 등기사항전부증명서에 등재된 것으로 추정됨]

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임.

물건 비고

등기사항전부증명서 상 각 층별 면적은 176.68㎡로 등재되어 있으나, 현황 및 집합건축물대장 상 각 층별 면적은 115.3㎡으로 상이함(에이동의 각 층별 면적(115.3㎡)과 비동의 각 층별 면적(61.38㎡)의 합계면적(176.68㎡)이 등기사항전부증명서에 등재된것으로 추정됨(감정평가서 참조))

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 인천지방법원 2025타경1537 (1)

1.2. 소재지: 인천광역시 서구 심곡동 334-4 에이동 4층402호

1.3. 건물명: 청아빌라

1.4. 용도: 다세대주택

1.5. 감정가: 122,000,000원

1.6. 면적

1.6. 1. 토지면적: 32.93㎡ (약 9.96평)

1.6. 2. 건물면적(전유부분): 52.19㎡ (약 15.79평)

1.7. 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.8. 경매구분: 부동산 임의경매

1.9. 채권자: 주OOOOOOOO

1.10. 건물 구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호

1.11. 사용승인일: 1995년 07월 15일

1.12. 공부상 면적과의 차이: 등기사항전부증명서 상 각 층별 면적은 176.68㎡로 등재되어 있으나, 현황 및 집합건축물대장 상 각 층별 면적은 115.3㎡로 상이함. 이는 A동(115.3㎡)과 B동(61.38㎡)의 합계 면적으로 추정됨. 본건은 A동 402호임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 "서구청" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황: 본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재함. 동측 인근에는 인천도시철도2호선 "서구청역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

3. 권리분석

3.1. 경매 기본사항: 본건은 채권자 주OOOOOOOO의 신청에 의한 임의경매 사건임.

3.2. 말소기준권리: 2016년 07월 01일자 신한은행 근저당 (을1)이며, 채권액은 78,000,000원임. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.3. 기타 권리사항:

* 근저당: 신한은행 (2016.07.01. 접수, 78,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 신한카드 (2023.02.09. 접수, 11,316,860원) - 매각으로 소멸 예정

* 임의경매: 신한은행 (2025.09.02. 접수, 48,438,145원) - 본 경매 개시 결정권리

3.4. 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현황상 해당 사항 없음.

3.5. 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 자세한 임대차 관계는 확인되지 않았음. 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로 인수 보증금 합계가 0원이더라도 각별한 주의가 필요함.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 환경: 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하여 주거 환경이 비교적 양호함. 서구청이 인근에 위치하여 행정 편의성이 높음.

4.2. 편의시설: 인근에 버스정류장, 서구청역 등 대중교통 시설이 잘 갖추어져 있으며, 각종 상업시설 및 관공서, 학교 등이 도보 이용 가능한 거리에 위치함.

4.3. 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건과 인접하여 특별한 혐오시설은 발견되지 않았음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임대차 관계 미확인: "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 임장 조사를 통해 이해관계인 확인이 이루어지지 않아 실제 점유 및 임대차 관계가 명확하지 않음. 잠재적인 명도 저항 또는 추가적인 보증금 인수 발생 가능성을 배제할 수 없음.

5.2. 공부상 면적 차이: 등기사항전부증명서상의 면적과 집합건축물대장상의 면적이 상이하여, 관련 서류 확인 및 현장 답사를 통해 정확한 면적 관계를 파악하는 것이 중요함.

5.3. 토지거래허가구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음 (2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.). 다만, 이는 외국인 등의 주택 용도 취득에 한정되는 규제임.

6. 종합 의견

본건은 인천 서구청 인근의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 입지 조건을 가지고 있습니다. 감정가는 1억 2,200만 원으로 책정되었으며, 최근 주변 유사 물건의 거래 사례를 볼 때 적정 수준으로 판단됩니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아 발생할 수 있는 명도 문제 및 잠재적 보증금 인수 가능성입니다. 또한, 공부상 면적 차이에 대한 확인이 필요합니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고 현장 조사를 통해 명확히 확인한 후 입찰에 참여해야 할 물건입니다.

7. 투자 포인트

* 인천도시철도2호선 서구청역 역세권 입지로 향후 교통 편의성 증대 및 지역 가치 상승 기대.

* 서구청 등 주요 관공서 및 생활 편의시설 인접으로 우수한 정주 여건.

* 최근 주변 유사 물건(심곡동 334-5, 청아빌라)의 실거래가(105,000,000원) 대비 감정가 수준이 합리적인 편임.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 및 인수 부담이 적을 가능성이 있음 (단, 임대차 관계 미상으로 인한 리스크 존재).

8. 예상 입찰가

주변 실거래 사례 분석 결과, 인근 '청아빌라(334-5)'의 51.9㎡ 면적 물건이 2026년 1월 10,500만 원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 52.19㎡로 면적이 유사하며, 감정가는 1억 2,200만 원입니다. 4층이라는 점과 잠재적 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

종합적인 분석을 바탕으로, 위험 요소를 고려한 적정 예상 입찰가는 110,000,000원에서 118,000,000원 사이로 판단됩니다.

단, 이는 임대차 관계 미확인으로 인한 리스크를 충분히 해소하고, 추가적인 현장 조사를 통해 물건의 정확한 가치를 재확인한다는 전제 하에 설정된 가격입니다. 임대차 관계의 불확실성이 해소되지 않을 경우, 입찰가를 보수적으로 조정할 필요가 있습니다.

안정적인 투자를 위해, 115,000,000원을 1차적인 목표 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.